Справка об эксплуатационных расходах по объекту недвижимости

Эксплуатационные расходы

Справка об эксплуатационных расходах по объекту недвижимости

на объект коммерческой недвижимости

В наших предыдущих материалах вы уже познакомились сдвумя вариантами управляющих, которые всегда есть в вашем офисном здании. Один из них следит за его техническим состоянием, другой – за его финансовой составляющей.К последней относятся эксплуатационные расходы.

1. Структура эксплуатационных расходов

Формирование нового бюджета эксплуатационных расходов актуально в следующих случаях:

  • Собственник объекта недвижимости ищет подрядчиков и готовится к тендеру;
  • Якорный арендатор проводит мониторинг рынка с целью оценить адекватность условий в своём текущем здании;
  • Новый финансовый год (для собственника).

Арендаторы не всегда детально интересуются данным бюджетом: как правило, нас, в первую очередь, интересует конечная цена – аренда плюс эксплуатация.

Однако часто в договоре аренды присутствует пункт, где оговаривается, что собственник, девелопер, управляющая компания или арендодатель может повышать эксплуатационные расходы по своему усмотрению.

Конечно, лучше обезопасить себя от подобной ситуации и договориться на какую-то понятную ставку индексации этих расходов. И вот в этой ситуации вопрос контроля эксплуатационных расходов становится актуальным для арендатора.

Эксплуатационные затраты – это затраты, связанные с содержанием объекта недвижимости. Они обладают следующей структурой:

1. Административные расходы (включая службу ресепшн);
2. Техническая эксплуатация всех инженерных систем и оборудования:

  • Ежедневные осмотры;
  • Регламентные и планово-предупредительные работы;
  • Косметический ремонт здания;
  • Текущий ремонт систем, который включает:
  • кондиционирования и вентиляции;
  • лифтового хозяйства;
  • водоснабжения;
  • электросетей;
  • тепловых сетей;
  • канализации;
  • систем видеонаблюдения;
  • контроля доступа;
  • пожарной безопасности;
  • охранной сигнализации;

3. Уборка помещений и благоустройство территорий;4. Обеспечение безопасности;5. Вознаграждение УК;

6. Иные услуги в здании для пользователей объекта.

Стандартно, сумма операционных расходов рассчитывается исходя из размера арендуемых площадей и выставляется в виде фиксированной суммы. Как правило, это устраивает обе стороны: арендатор платит фиксированную сумму, не вникая в детали, а управляющая компания всегда может ориентироваться на определенные суммы, при которых избегает попадания в минус.

2. Что такое система Open Book, и кто ею пользуется?

Всё больше приобретает популярность система Open Book (“открытая книга”), которая позволяет оплачивать фактические расходы. Её суть состоит в том, что собственник опирается на прямые затраты при выставлении счета за эксплуатационные расходы. Прямые затраты имеют подтверждающие документы, которые при желании можно запросить у собственника.

Работа по системе Open Book– это новая опция в работе управляющих компаний, которые следят за обеспечением технической и финансовой жизнедеятельности нашего здания. Она подразумевает прозрачную схему расчета операционных расходов.

В настоящий момент в России эта западная практика начинает получать распространение только в зданиях класса А и B+ в связи с тем, что арендаторы, привыкшие к западным стандартам, зачастую запрашивают данную опцию как обязательную.

3. Бюджетирование эксплуатационных расходов

Помимо перечисленных выше пунктов, связанных с эксплуатацией здания, в эксплуатационные расходы попадают и иные услуги, которые собственник может предоставлять для обеспечения комфорта пользователей объекта. Это может быть, например, предоставление бесплатного wi-fi в лобби, обустройство велопарковки или организация новогодних праздников.

В эксплуатационные расходы попадут налоги на недвижимость. В соответствии с законодательством РФ, налоги подлежат уплате напрямую налогоплательщиком, и своё налоговое бремя собственник не может переложить на арендатора. Поэтому суммы, из которых будет платиться налог, могут быть включены в OPEX.

Закладывая суммы, необходимые для уплаты налогов, именно в OPEX, а не в ставку аренды, арендодатель или собственник обеспечивает себе конкурентоспособную ставку. Базовая ставка аренды должна выглядеть для конечного потребителя максимально привлекательно, поэтому собственники ни в коем случае не будут добавлять в неё ничего лишнего.

Подробнее мы писали об этом ранее.

4. Где вам могут «накинуть лишних» и как этого избежать

Чаще всего, избежать добавления «лишних» сумм в эксплуатационных расходах не получится в связи с их недостаточной прозрачностью. Закон обязывает собственника выполнять ряд условий только в части коммунальных услуг: здесь идёт напрямую перевыставление счетов от городских коммунальных служб за отопление, электроэнергию и воду.

Операционные расходы не регламентируются законодательством, более того, как правило, они защищены коммерческой тайной, так как речь идёт о договорах с третьей стороной – клининговыми и охранными службами, провайдерами и т.п. Повысить прозрачность бюджета может договорённость об использовании системы отчетности Open Book.

Источник: https://officenavigator.ru/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5da818a674f1bc00b1d51c18/ekspluatacionnye-rashody-5dbaacde23bf4800b114c20b

Документы, необходимые для оценки объектов недвижимости

Справка об эксплуатационных расходах по объекту недвижимости

Форма № 1
Документы, необходимые для оценки объектов недвижимости
* Информация, предоставляемая Заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке (Федеральный Стандарт Оценки №-3, раздел IV, п. 11.)
  I.  Юридическое описание объекта  Здание/помещение/сооружение-  правоудостоверяющие документы (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из единого гос. реестра), в случае отсутствия правоустанавливающие документы (договор, постановление, акт и т. п.);
–  реестр обременений в виде заключенных договоров аренды, договоров залога или др. долговых обязательств; (форма №4);-  типовой договор аренды.
–  охранное свидетельство (в случае, если объект недвижимости является памятником истории и культуры или архитектуры).
  Земельный участок-  правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности, свидетельство о бессрочном пользовании, договор аренды, постановление и т. д.).
–  данные об обременениях, сервитутах (при их наличии)
  II.  Техническое описание объекта  Здание/помещение/сооружение-  технический паспорт (выписка из технического паспорта, поэтажные планы, экспликация помещений);
–  данные о физических границах объекта (копии ситуационного плана или эскизной карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
  Земельный участок-  кадастровый план земельного участка
  III.  СЛОЖИВШИЕСЯ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ(без учета затрат на технологии, бизнес)–  справка о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости (форма №3 )
СПРАВКА Форма №3о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости_______________________________________________ общая площадь ___________ кв. м.(наименование, адрес или инвентарный номер) (Перечисленные расходы должны соотносится с площадью здания или помещения )
№ п/пЭлементы операционных расходовЕдиница измеренияВеличина по году предшествовавшему дате оценки
20092010
1Постоянные затраты
Аренда земли (налог на землю)Руб.
Налог на имущество по оцениваемому объектуРуб.
Страховые взносы (платежи по страхованию имущества)Руб.
2Переменные затраты
2.1Коммунальные платежи и сопутствующие расходы (без затрат на технологические нужды)
Тепловая энергияРуб.
Горячее водоснабжениеРуб.
ЭлектроэнергияРуб.
Холодная вода, канализацияРуб.
ГазоснабжениеРуб.
Услуги связи (только для управления зданием(помещением)Руб.
Расходы на вентиляциюРуб.
Расходы на кондиционированиеРуб.
Услуги пожарной охранной сигнализацииРуб.
Услуги по слаботочным линиямРуб.
Услуги системы доступа и видеонаблюденияРуб.
2.2Вывоз мусора, снега, отходовРуб.
2.3Услуги СЭС, дезинфекцияРуб.
2.4Расходы на содержание территории и автостоянкиРуб.
2.5Затраты на охрануРуб.
2.6Эксплуатационные расходные материалыРуб.
2.7Расходы по содержанию лифтовРуб.
2.8Прочие переменные затратыРуб.
2.9Оплата труда обслуживающего объект персонала всего, в т. ч.
УправляющийРуб.
БухгалтерыРуб.
УборщикиРуб.
ЭлектрикиРуб.
СантехникиРуб.
ПлотникиРуб.
МеханикиРуб.
ДругиеРуб.
2.10Услуги по управлению, бухгалтерский и управленческий учет, юридические услугиРуб.
3Расходы на текущий и капитальный ремонты (всего за год)
4Первоначальная балансовая стоимость, руб. на «____» _____________ 200__г.
5Остаточная стоимость, руб.на «____» ___________ 200__г.

Главный бухгалтер или др. должностное лицо: _________________________________________________ М.П.

Форма №2

АКТ

приема-передачи документов № ___

г. Самара «___» ___________ 201__ г.

Мы, нижеподписавшиеся, [Юрид. наименование] – Исполнитель, в лице оценщика ________________________________________, и ____________________________________________________________________- Заказчик,

(наименование правообладателя)

в лице ___________________________________________, составили настоящий акт о том, что Заказчик передал, а Исполнитель принял следующие документы необходимые для проведения оценки объекта оценки:______________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

(указать наименование и адрес

№ п/пДокументы, запрошенные у ЗаказчикаОтметка о предоставлении/непредоставлении документаОриг./КопияКол-во листовПричины непредо-ставления документов
1.  IV.  Юридическое описание объекта  Здание/помещение/сооружение-  правоудостоверяющие документы (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из единого гос. реестра), в случае отсутствия правоустанавливающие документы (договор, постановление, акт и т. п.);
–  реестр обременений в виде заключенных договоров аренды, договоров залога или др. долговых обязательств;
–  охранное свидетельство (в случае, если объект недвижимости является памятником истории и культуры или архитектуры).
  Земельный участок-  правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации права собственности, свидетельство о бессрочном пользовании, договор аренды, постановление и т. д.).
–  данные об обременениях, сервитутах (при их наличии)
2.  V.  Техническое описание объекта  Здание/помещение/сооружение-  технический паспорт (выписка из технического паспорта, поэтажные планы, экспликация помещений);
–  данные о физических границах объекта (копии ситуационного плана или эскизной карты с обозначением и описанием местоположения недвижимости)
  Земельный участок-  кадастровый план земельного участка-  межевое дело
3.  III.  СЛОЖИВШИЕСЯ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ ЗАТРАТЫ (без учета затрат на технологии, бизнес)–  справка о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости-  справка о балансовой принадлежности (инвентарный номер, первоначальная и остаточная балансовая стоимость)
4.
И Т О Г О:

Настоящий акт подписан в двух экземплярах, каждый из которых имеет юридическую силу.

Подписи:

От Заказчика ________________________

От Оценщика: ________________________

РЕЕСТР Форма№4

1)  обременений в виде заключенных договоров аренды (долгосрочных и краткосрочных)

№ п/пНаименование арендатораРазмер арендуемой площади, кв. м.Дата заключения договора арендыСрок действия договора арендыВеличина годовой арендной платы по договору, с учетом НДС, руб./ год/кв. м., в т. ч..Плательщик расходов (отметить «Ö»)Иные существенные замечания относительно договора аренды (в т. ч. условия расторжения договора)
Собственник (балансодержатель)Арендатор
на общую площадь, руб./ кв. м.на полезную площадь, руб./ кв. м.налог на имуществоналог (аренда) зем. уч-кстрахованиеканализацияэлектроэнергияотоплениеводоснабжениеохранауборка мусоразатраты на тек. ремонтпрочее
1
2
3

2)  договоров залога

№ п/пНаименование договораДата заключения договораСрок действия договораСущественные ограничения в пользовании, владении, распоряжении объектом недвижимости
1

3)  других долговых обязательств по объекту недвижимости (описать при их наличии)

Подписи:

От правообладателя: ________________________

(представитель/представители правообладателя)

Место печати

Подпишитесь на рассылку: Учет земли и недвижимости
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Оценка объектов недвижимости
Агентства недвижимости
Производственная недвижимость
Аукционы по недвижимости
Жилье
Земельно-имущественные отношения
Общественные здания
Кадастры

Операции с недвижимостью

Аренда недвижимости
Покупка-продажа недвижимости
Управление недвижимостью
Доверительное управление

Документация

Договора дарения квартиры
Протоколы в отношении объектов недвижимости
Протоколы конкурсов на реконструкцию недвижимости

Поиск

Вики

Архив

Строительство

Бизнес

Право

Архитектура

Юриспруденция

Дом

Недвижимость

Источник: https://pandia.ru/text/77/514/24744.php

Справка об эксплуатационных расходах по объекту недвижимости

Справка об эксплуатационных расходах по объекту недвижимости

Вопрос разработки бюджета эксплуатационных расходов регулярно возникает перед управляющими компаниями. Так, например, им задаётся собственник объекта недвижимости, когда решает провести тендер, или якорный арендатор, который желает убедиться в адекватности запрашиваемой ставки.

По закону, право собственности, которые возникло до 1-го января 1998-го, регистрируется в Бюро технической инвентаризации.

Непосредственно в БТИ допустимо оформить выписку о наличии либо отсутствии в собственности у особы нежилой либо жилой недвижимости.

Классификация и правильное отражение в бухучете

Расчет годовых эксплуатационных затрат по нежилой части здания осуществляется с использованием удельных показателей, приведённых в прил. Определение эксплуатационных затрат по жилым и общественным зданиям.

Кроме этих документов, БТИ выдаёт следующие справки: Все эти справки и документы очень важны! Без них не состоится ни одна сделка с недвижимостью.

Такой документ подтверждает, что у гражданина нет собственности, а, следовательно, он: Для продажи квартиры При осуществлении сделки по продаже квартиры справка – это один из основных документов.

БУХГАЛТЕРСКАЯ СПРАВКА о сумме фактических затрат по строительным работам, выполненным на объекте _______________ за _____________ 20__ года 1. Материалы…………………………………………..________ руб. 2. Основная заработная плата рабочих……………………..________ руб. 3.

Затраты по эксплуатации строительных машин и механизмов….________ руб. 4.

Также это могут быть другие траты, зависящие от специфики деятельности предприятия. Конкретный состав определяется руководителем предприятия.

Так как чистый остаточный доход от земли (расчетная стоимость земли) наибольший для офисного здания − 46,4 (515,56) д.е., он является наиболее эффективным вариантом использования участка.

Помимо статей планирования план эксплуатации объекта недвижимости включает в себя перечень необходимых работ, их стоимость и сроки выполнения. Также обязательной графой плана является ответственный исполнитель, который должен быть «под роспись» ознакомлен с планом.

Эксплуатация подразумевает под собой, что первостепенной работой по поддержанию общего имущества здания будет произведена полностью в работоспособном и безаварийном Тогда было масса вопросов, подводных камней связанных с производством эксплуатационных услуг.

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. При наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости объекта недвижимости целесообразно базироваться на результатах его оценки сравнительным подходом.

Так, при определении количества необходимого персонала для уборки прилегающей территории нормативы установлены, исходя из её площади, вида покрытия, интенсивности пешеходного или автомобильного движения, продолжительности холодного и тёплого периодов года, а также количества дней с твёрдыми и жидкими осадками.

В цену 2-го участка также было внесено три поправки, однако, одна из них ─ местоположение, носит явно субъективный характер.

Что собой представляют эксплуатационные расходы

Белформа поможет составить акт, договор, завещание или любой другой документ на базе имеющихся шаблонов.

Эти затраты составляют значительные единовременные суммы, которые надо накапливать на специальном счете. Если эти затраты не учесть, то доход окажется завышенным. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет компенсирован при продаже объекта недвижимости.

Сравнительный метод используется, например, оценщиками и консалтинговыми компаниями в тех случаях, когда налицо дефицит времени и нет возможности достоверно рассчитать доходную часть объекта. Рынок анализируется на предмет «аналогов», и опрашивается большое количество респондентов.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Если их не учесть, то оценщик поит неверный результат.

Однако и здесь имеется своя специфика, прямо зависящая от «судьбы», которую собственник уготовил своему активу, т. е. от возможных вариантов его дальнейшего использования.

Для оформления документации по купли-продажи недвижимого имущества в РФ существует приведенный ниже подробный перечень документации.

Что еще скачать по теме «Бухучет»:

Экспликация — это поэтажный план здания, в котором содержится вся характеристика объекта недвижимости.

Согласно этим документам величина эксплуатационных расходов в целом по зданию за июль составила 47200 руб. (в том числе НДС 18% — 7200 руб.).

Внимание Теперь через МФЦ можно получить множество услуг — начиная от регистрации ИП, и заканчивая получением свидетельства о собственности на недвижимость. Также можно заказать любую из справок БТИ. Все документы, которые нужно сдать в БТИ, необходимо предъявить сотруднику МФЦ.

Квартира – жилое помещение из нескольких смежных комнат с отдельным наружным выходом, составляющее отдельную часть дома.

Справка о технических характеристиках объекта недвижимости

Оборудование — производственное, технологическое — машины, станки, агрегаты, используемые в производстве. Выписки, справки из Бюро технической инвентаризации, как правило, могут потребоваться с целью заключения разнообразных сделок с недвижимым имуществом.

Основой применения этого подхода является принцип замещения, по которому при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов недвижимости, сходных по своим характеристикам, рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего такой же полезностью, качеством и назначением.

Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А. Горемыкин. − М.: КНОРУС, 2006. − 672 с.

В приведенном случае группировка выполняется по этим признакам: направления работы, укрупненные формы деятельности, статьи Номенклатуры.

Траты на оплату труда составляют, как правило, большую часть ЭР. Зарплатный фонд формируется исходя из количества сотрудников и средней зарплаты. Количество трудящихся определяется тремя методами:

  • По лимитам выработки, времени.
  • По объему объектов производства и лимитам труда на объект.
  • По количеству хозяйственных единиц, штатному расписанию.

В заработный фонд не будет включена оплата больничного. Связано это с тем, что эти средства выплачивает не работодатель, а фонд медицинского страхования. Учитываться также не будут командировочные, компенсации за неиспользованный отпуск, премии за ноу-хау.

Возмещение коммунальных расходов

БТИ является государственной организацией, занимающейся сбором сведений о всех недвижимых объектах на определенной территории, в котором можно заказать всю техническую документацию на конкретный объект.

Цель трат – исполнение поставленной цели. К примеру, железнодорожной компании нужно транспортировать груз. Для этого требуется вложить средства в топливо, зарплату, техническое обслуживание, электроэнергию. Размер трат определяется объемом эксплуатируемого оборудования, временем использования, удельными расходами на один час работы.

Статьи затрат сметы обычно соответствуют статьям плана эксплуатации объекта недвижимости, однако обязательной статьей сметы является и резерв на непредвиденные расходы.

На сайте собраны лучшие и новые бизнес идеи, примеры бизнес планов с видео, полные пошаговые руководства по открытию бизнеса с нуля, выбор старого и нового оборудования, ведение ИП, каталог франшиз от представителей, образцы шаблонов документов, бланков и форм за 2018-2019 год.

Члены АХП рекомендуют поставщиков

Планирование выполняется по статьям затрат. В рамках мероприятия учитываются различные нормативы и лимиты.
Планирование – это составляющая управления ЭР. Однако это не единственный элемент. Управление ЭР также включает в себя анализ трат, контроль над ними, обновление нормативной базы. Порядок планирования подразделяется на ряд этапов.

Эксплуатационные затраты — затраты, связанные с эксплуатацией строит, машин и оборудования и с эксплуатацией зданий и сооружений. Заложено 70 млн., а по факту скорее всего потратишь 50 млн.

Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

При учете затрат на обслуживание объекта недвижимости калькуляция проводится по каждому виду услуг, а калькуляционными единицами выступают соответствующие измерители.

К документам, которые он должен иметь, относятся:

  • документ об извлечении из Реестра прав на собственность и на недвижимость;
  • справку о том, что данный объект не имеет за собой долгов по выплате налогов и коммунальных платежей;
  • получить документ на каждое лицо, являющееся собственником, например, в случае, если недвижимость приобретают супруги;
  • получить справки о том, что по данному объекту отсутствуют запреты по отчуждению.

Таким образом, перед тем как собраться заключить договор купли-продажи квартиры, следует обратиться в отделение БТИ.

Источник: https://abakan-is.ru/zhilishhnoe-pravo/20642-spravka-ob-yekspluatacionnykh-raskhodakh-po-obektu-nedvizhimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.