Специализированный застройщик что это

Содержание

Застройщики начали менять наименования в соответствии с требованиями нового закона – Новости ЕРЗ.РФ

Специализированный застройщик что это

В числе первых это сделал один из крупнейших девелоперов Воронежской области СК ВЫБОР.

www.kr-gazeta.ru

Как неоднократно сообщал портал ЕРЗ, с 1 июля 2018 года девелоперские компании, работающие на рынке долевого строительства, должны соответствовать целом ряду новых требований.

Один из разделов этих требований регламентирует дополнительные признаки, которым должна соответствовать организация, чтобы иметь право называться застройщиком. В числе этих признаков, в частности, не менее трех лет опыта участия в строительстве МКД, разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м МКД и наличие в наименовании словосочетания «специализированный застройщик».

Признаки понятия «застройщик»до 1.07с 1.07
Опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика. Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного обществаХ+
Наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000  м2  многоквартирных домов.  Требование может быть выполнено застройщиком, основным обществом застройщика, любым из дочерних хозяйственных обществ основного обществаХ+
Наличие в наименовании «специализированный застройщик»Х+
Единственно возможная организационно-правовая форма – хозяйственное обществоХ+
Юридическое лицо++
Обладает правами на землю++
Имеет разрешение на строительство++
Привлекает денежные средства участников долевого строительства++

При этом закон не содержит прямых норм о том, что при нарушении указанных требований контролирующий орган отказывает застройщику в выдаче заключения о соответствии (часть 2.2 статьи 19 214-ФЗ), либо о том, что нарушающий указанные требования застройщик не имеет право привлекать средства участников долевого строительства (статья 3 214-ФЗ).

Вместе с тем, согласно первому абзацу части 2 статьи 3 214-ФЗ, право на привлечение средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик.

А организация, не соответствующая указанным требованиям, застройщиком не является.

По совокупности норм можно сделать вывод о том, что организация, не соответствующая указанным требованиям, не вправе осуществлять привлечение средств участников долевого строительства.

А поскольку к этим требованиям, как уже отмечалось, относится и слова «специализированный застройщик» в наименовании организации, ряд девелоперских компаний уже сейчас, не дожидаясь лета, начали приводить свои названия в соответствие новым требованиям.

В частности, у СК ВЫБОР (2-е место в ТОП застройщиков Воронежской области) с 22 марта название юридического лица изменилось на следующее: «Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ВЫБОР».  В ближайшие месяцы такие же изменения ожидаются еще у более 5 000 юридических лиц.   

www.rshb.ru

СПРАВКА ЕРЗ: СК ВЫБОР

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 172 604 кв. м

Объектов строительства — 13 (в 5 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 108-е

Место в ТОП по Воронежской области — 2-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2016 г. — 229 967 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2016 г. — 18-е

Объем ввода жилья в 2017 г. — 215 855 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2017 г. — 20-е

Другие публикации по теме:

Совет Федерации возвращается к обсуждению 218-ФЗ за три месяца до вступления в силу основных норм закона

BFM.ru: вступление в силу новых правил, кардинально меняющих расклад сил на рынке долевого строительства, может быть отложено

Минстрой: 214-й и 218-й законы могут существенно измениться

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7

Лидеры фракций и профильных комитетов Госдумы внесли очередной законопроект, ужесточающий требования к долевому строительству

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Изменения в регулировании долевого строительства с 1 июля

Источник: https://erzrf.ru/news/zastroyshchiki-nachali-menyat-naimenovaniya-v-sootvetstvii-s-trebovaniyami-novogo-zakona

Специализированный застройщик: что это, требуется ли изменение наименования для всех, может ли сам осуществлять строительство

Специализированный застройщик что это

В строительстве, (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

Выгода или риск

Казалось бы, в такой ситуации покупатель выигрывает, так как квартиры предлагают по более низкой цене. Но не так все просто, риски есть и довольно серьезные.

Для начала стоит понять суть взаимоотношений застройщика и подрядчика. Первый не имея возможности расплатиться за строительные работы, предлагает строителям расчет через предоставление им квартиры.

Зачастую это оговаривается еще на этапе подписание сделок о сотрудничестве.

Между сторонами единовременно заключается 2 договора:

  1. Договор подрядных работ. По нему подрядчик обязан возвести дом в оговоренные сроки, и сдать его в эксплуатацию.
  2. ДДУ на подрядчика, по которому застройщик обязан передать подрядчику квартиру.

При этом основная задача и одних и вторых привлечь в сделку третью строну – покупателя, для получения живых денег.

Основная опасность

Исходя из обоюдного соглашений застройщика и подрядчика, возникает основная уловка и риск для покупателя. Он состоит в том, что подрядчику срочно нужны свободные деньги для проведения своих работ и выполнения обязанностей перед застройщиком.

Организация ищет покупателей, предлагая устно договориться о получении квартиры со скидкой до 15%, при условии, что вся сумма уплачивается сразу.

Подрядчик обещает, что когда дом будет сдан в эксплуатацию, сделка будет оформлена и квартира перейдет в собственность.

Многие покупатели на это соглашаются, ведь какой смысл обманывать тем, которые и строят дом. Договор переуступки они оформлять не спешат. Так как просто не могу этого сделать, ведь свои обязательства перед застройщиком они еще не выполнили.

В результате на покупателе подобной недвижимости двойной риск – это невыполнение застройщиком своих обязанностей, так же как и подрядчиком. Теоретически с застройщиком решить проблему возможно, а вот с подрядчиком даже в суде никак, а уж тем более доказать факт получение ним средств.

Застройщик

— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке.

В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Кто такой подрядчик

Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Технический заказчик

— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве (ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Привлечение Технического заказчика обусловлено особенностями строительства.

Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли Технического заказчика.

Пример

Застройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра. Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

  • обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;
  • обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;
  • обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);
  • обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;
  • обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

В чем состоит суть сделки

Мнение эксперта Станислав Ершов Эксперт в области жилищного права.
Написать эксперту

Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.

Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.

Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается . Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.

Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.

Источник: https://tbti.ru/teoriya/kto-yavlyaetsya-zastrojshchikom.html

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе | ГАРАНТ

Специализированный застройщик что это

Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик – хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства” (далее – Федеральный закон “О содействии развитию жилищного строительства”), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.

10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова “специализированный застройщик”.

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I “О статусе столицы Российской Федерации”, или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 настоящего Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации;

2) объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства;

Статья 2 дополнена пунктом 2.1 с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

2.1) проект строительства – проект строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;

Статья 2 дополнена пунктом 3 с 30 июля 2017 г. – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

3) уполномоченный банк – банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”;

4) целевой кредит (целевой заем) – кредит или заем на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и кредитором (банком или учредителем (участником) застройщика), которые могут быть использованы только на цели, указанные в части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) указанных в настоящем пункте кредита или займа. При этом целевой заем, предоставляемый всеми учредителями (участниками) застройщика, не должен превышать двадцать процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона (далее – проектная стоимость строительства), по каждому из выданных разрешений на строительство при условии, что проценты по такому целевому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта. Указанные в настоящем пункте ограничения по целям использования средств целевого кредита (целевого займа) и размеру целевого займа не применяются в случае, если застройщик осуществляет строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии размещения таких денежных средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

Статья 2 дополнена пунктом 5 с 27 июня 2019 г. – Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

5) уполномоченный банк в сфере жилищного строительства – банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и определенный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 225-ФЗ “О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

Источник: https://base.garant.ru/12138267/741609f9002bd54a24e5c49cb5af953b/

Как последние изменения в 214-ФЗ загонят застройщиков в жесткие рамки. Дольщики выиграют? – Мосдольщик

Специализированный застройщик что это

Как революционные поправки к закону изменят рынок долевого строительства и чего ждать покупателям квартир в новостройках.

В конце июля депутаты приняли новые поправки к закону об участии в долевом строительстве. Цель этих достаточно серьезных изменений – еще больше защитить права покупателей квартир и не допустить ситуаций, в которых человек, заплатив за жилье, в итоге остается и без него, и без денег.

Правда, для застройщиков новеллы оказались довольно неприятной неожиданностью, поскольку они не обсуждались с профессиональным сообществом и серьезно ужесточили требования к строительным компаниям.

Правки сформулированы с учетом мнений уже пострадавших граждан, которые принимали участия в парламентских слушаниях по проблеме обманутых дольщиков, говорят депутаты. Люди устали от неопределенности и рисков, связанных с участием в долевом строительстве, и хотели решительных мер. Но выиграют ли нынешние и будущие дольщики от этих нововведений?

Застройщики утверждают, что эти и предыдущие кардинальные изменения в законе затруднят вход в систему строительства, сократят число строительных компаний, снизят объемы ввода жилья и, главное, приведут к росту цен на жилую недвижимость.

Давайте разберемся, какие нововведения пугают девелоперов, и чего ожидать нам – дольщикам и потенциальным покупателям.

1. Компенсационный фонд

В ноябре начнет функционировать Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства (что такое компенсационный фонд), куда застройщик будет обязан отчислять 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ.

В дальнейшем из этого фонда будут выделяться средства на достройку возникших проблемных объектов или на выплату денежной компенсации дольщикам (если, например, застройщик обанкротился на ранней стадии строительства и достраивать дом практически с нуля нерентабельно).

Фонд должен будет заменить не оправдавшую себя систему страхования ответственности застройщика в страховых компаниях – не было ни одного случая, когда проблемный дом или жилой комплекс достраивался на деньги страховщиков. А сумма в 1,2% от ДДУ сопоставима с суммами, которые застройщики платили в страховые компании, то есть не станет дополнительным бременем для строительной компании и не должна отразиться на себестоимости квартир.

Правда, застройщики говорят о том, что оплачивая взносы в Компенсационный фонд, они фактически платят не за себя, а за недобросовестных или нерадивых коллег.

Каковы возможные последствия этого нововведения для покупателей жилья? Многие эксперты согласны с тем, что новый механизм действительно даст гарантию дольщикам, что их квартиры будут построены и сданы в эксплуатацию. Такая система будет более надежна, чем действующая сейчас.

Однако увидеть работу фонда в действии можно будет не ранее 2018 года, поскольку он начнет работать только в ноябре, а взносы в него будут делаться только за новые проекты, которые стартуют в ноябре и позднее. Таким образом, дольщики более “ранних” домов на защиту Компфонда рассчитывать не смогут.

Кроме того, закон ограничивает площадь квартир, по которой покупатели могут получить денежную компенсацию. То есть дольщики смогут вернуть стоимость только 120 квадратных метров недостроенного жилья.

Но в высокобюджетных классах площадь квартир часто превышает эту цифру. Например, средние размеры в классе “элит” – 156 кв.м.

Таким образом, если дорогой жилой комплекс превратится в недострой, вернуть вложенные средства в полном объеме большинство покупателей не сможет – здесь им выгоднее будет предпочесть достройку.

Иными словами, Компенсационный фонд ориентирован в первую очередь на массового покупателя и будет действовать по принципу Агентства по страхованию вкладов. Оно тоже обеспечивает возмещение в размере 100 % от суммы вкладов, но не более 1,4 миллиона рублей.

2. Опыт не менее трех лет

Согласно новым правилам, многоквартирные дома могут строить только те компании, которые имеют опыт работы в этой сфере не менее 3 лет. Фактически это означает, что новые игроки выйти на рынок не смогут, даже если они имеют большой опыт в строительстве, например, коммерческой или производственной недвижимости.

С одной стороны, это хорошо – в итоге останутся только серьезные, надежные застройщики, с заслуженной репутацией. С другой – это может привести к монополизации рынка. А это, в свою очередь, – к росту цен и снижению качества строительства.

3. 10% от стоимости объекта

Одно из самых ощутимых для застройщиков нововведений – это требование о наличии на счету 10% от стоимости объекта еще до начала строительства.

Это означает, что компании придется перекроить свои резервы и финансовые потоки так, чтобы эти 10% оставались неприкосновенными – использовать их нельзя. А речь идет о значительных суммах.

Скажем, если на строительство дома требуется миллиард рублей, “замораживаются” 100 миллионов, на которые, например, можно было бы строить какой-либо объект инфраструктуры.

К чему это может привести? К уходу с рынка небогатых игроков, у которых просто не будет хватать оборотных средств. То есть итог тот же, что и у пункта 2 – укрупнение застройщиков, вымывание “слабых” компаний. Также, возможно, застройщики начнут выводить на продажу меньшее число корпусов за раз, что позволит снизить “замораживаемую” сумму.

4. Счета эскроу

Суть этого нововведения – в том, что дольщики переводят деньги за покупаемую квартиру на специальные счета в банке, а не непосредственно застройщику. Счет “замораживается” до окончания строительства, девелопер получает свои средства только после того, как он передаст жилье покупателям.

Это, безусловно, повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания вдруг становится банкротом, дольщик получит свои деньги назад с эскроу-счета.

Но для застройщика это достаточно проблемный момент. Дольщики, передавая свои средства строительной компании, в определенном смысле дают ей беспроцентный кредит. В том случае, если деньги лежат на счету эскроу, застройщик либо строит на свои средства, либо берет на строительство кредит у этого же банка, но, естественно, под проценты.

Сейчас использование эскроу-счетов – мера добровольная и, понятно, мало востребованная. Но если она со временем станет обязательной, то застройщики будут нести потери – которые, конечно, включат в стоимость квадратного метра.

5. Уставной капитал

Еще одна из недавних поправок к закону, которая может привести к уходу с рынка небольших компаний – требование о минимальном уставном капитале. Его размер прямо пропорционально зависит от площади планируемого объекта. То есть если застройщик хочет построить масштабные 500 тысяч квадратных метров, он должен иметь как минимум 1,5 миллиарда рублей в качестве уставного капитала.

В итоге более мелкие компании, у которых нет большого денежного оборота, будут вынуждены заниматься небольшими проектами. Так, для возведения дома площадью 1500 кв.м.

уставной капитал должен составлять 2,5 миллиона рублей или более.

Если нужных средств у застройщика нет, он теряет возможность привлекать деньги дольщиков, и должен либо строить дом за собственные средства, либо пользоваться поручительством более крупных компаний или учредителей.

6. «Специализированный застройщик»

Именно такие слова должны теперь быть в наименовании строительной организации, которая занимается долевым строительством. А для этого и самой фирме, и ее сотрудникам нужно соответствовать ряду организационно-правовых требований.

Эта мера также должна помочь обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков и гарантировать наличие грамотных специалистов в строительной компании.

7. 1 застройщик – 1 разрешение на строительство – 1 участок

Недавние поправки в закон также ввели запрет на работу по нескольким объектам одновременно. То есть действует правило: один застройщик – одно разрешение на строительство – один земельный участок.

Для девелоперов это означает невозможность возводить сразу несколько зданий, необходимость создавать отдельные юридические лица для каждого объекта, а также запрет на строительство инфраструктуры вне пределов участка.

Таким образом, становятся невозможными все проекты комплексного освоения территорий.

Новое правило может привести к удлинению сроков реализации проекта и повышению цен на недвижимость, особенно если речь идет о крупных объектах.

Раньше застройщик большого комплекса мог получать отдельные разрешения для каждой очереди, привлекать средства дольщиков и составлять график работ, опираясь на финансово-экономическую ситуацию бизнеса.

Теперь один комплексный проект надо будет разделять на отдельные этапы и строить каждую очередь отдельно. И только после сдачи дома можно будет получить следующее разрешение.

Кроме того, каждый этап будет начинаться как новый – с проверкой средств в уставном капитале, с “замораживанием” 10% от стоимости и так далее. Это удлиняет время работы над одним ЖК и, вполне вероятно, ведет к удорожанию проекта.

Это не все пункты, предусмотренные последними и предпоследними изменениями в 214-ФЗ, но самые основные, которые вызывают тревогу и недоумение у застройщиков. Что они сами говорят по этому поводу?

Что говорят застройщики?

Застройщики, конечно, не рады нововведениям, которые ужесточают требования к ним. Серьезную критику с их стороны вызывали и, например, поправки, которые вносились летом 2016 года (новые требования к проектным декларациям, усиление контроля со стороны государства и так далее).

Сейчас часть застройщиков уверена, что последние правки просто ставят крест на долевом строительстве как явлении. Что все это приведет к тому, что строители должны будут на свои деньги строить жилье и продавать его в готовом виде, но к такому готовы далеко не все игроки на рынке.

Часть полагает, что эти изменения правильны по своей идее: механизмы привлечения денег в строительство должны быть максимально прозрачны, но закон требует доработок.

Девелоперы уже направили ряд предложений в Совет Федерации; теперь требуется кропотливая работа по внесению необходимых корректировок, чтобы снять внутренние противоречия в законе и прояснить моменты, которых нынешняя редакция не проясняет. Например, застройщики просят разрешить одновременное строительство по нескольким разрешениям и осуществление сделок и операций по расчетному счету в целях, не связанных напрямую с привлечением средств от граждан и строительством домов.

Многие полагают, что частые изменения в законодательстве негативно сказываются на отрасли. Застройщики не успевают “отдышаться” и приспособиться к одним правилам, как появляются другие.

К тому же есть опасение, что строгие требования могут привести к новому всплеску банкротств, особенно в регионах, где прибыль строительной компании от проекта в принципе ниже, чем в столице.

И, конечно, практически все полагают, что новые требования приведут к росту цен на квадратный метр жилья – этому поспособствует и монополизация рынка, и сокращение числа проектов, и увеличение расходов. А в условиях нынешнего переизбытка предложения и невысокой покупательской способности граждан это приведет снижению объемов продаж.

Что ждет дольщиков?

Изменения в законе направлены исключительно на то, чтобы защитить права дольщиков. Дать им новые гарантии и уверенность в том, что они получат свое жилье. Или, по крайней мере, смогут без сложностей и значительных проволочек вернуть свои деньги в случае возникновения проблем у застройщика.

Новеллы призваны дать толчок к оздоровлению всего института долевого строительства, сделать его механизмы прозрачнее, и избавить общество от понятия “обманутый дольщик”.

Но что будет с ценами? Действительно ли поправки дадут больше гарантий, но за большие деньги? Здесь мнения строителей и экспертов рынка разделились. Кто-то считает, что проектов станет меньше, застройщики станут крупнее, а цены вырастут.

Другие убеждены в обратном – крупные застройщики, которые до сих пор занимали 60-70% рынка, никуда не исчезнут и продолжат работать в том же режиме. Уход небольших игроков ничего не поменяет – их доля равномерно перераспределится между большими компаниями. То есть к ограничению конкуренции, а, соответственно, и к росту стоимости жилья, это не приведет.

Что касается пунктов, которые требуют дополнительных расходов (например, о 10% от стоимости), то тут застройщику надо будет делать выбор между повышением цен и снижением собственных доходов от реализации квартир. В нынешних условиях низкой конъюнктуры рынка значительно повышать ценники и терять клиентов строительным компаниям тоже не выгодно. Ключевой фактор, который влияет на стоимость, это все-таки спрос.

Какие еще могут быть последствия введения новых поправок? Ожидается некоторое уменьшение предложения и появление на рынке большего числа качественных продуктов.

Есть определенные опасения, что Компенсационному фонду понадобится год-два на то, чтобы набрать достаточно капитала и чтобы заработать в полную силу. В этот период в регионах могут возникнуть и “подвиснуть” новые проблемные объекты.

А что с вопросами, которые возникли у застройщиков – например, о комплексном освоении территорий и запрете на строительство инфраструктуры? Как они будут решены? Большинство поправок вступают в силу с 1 июня 2018 года. То есть у девелоперов еще есть время на то, чтобы прояснить все спорные моменты с законодателями и профильными ведомствами, а также подготовиться к новым реалиям.

Эксперты полагают, что сейчас застройщики будут спешно создавать задел на будущее и “запасаться” участками со всей разрешительной документацией – как это уже бывало перед введением серьезных изменений в законодательство. Надзорным и контролирующим органам предстоит большой объем работы.

Безусловно, вся картина станет видна только со временем – пока же можно только делать прогнозы. Но в целом, полагают специалисты, ко второму полугодию следующего года серьезные компании, которые готовы “играть по новым правилам”, смогут адаптироваться к новым условиям.

Благодаря новым поправкам рынок станет прозрачнее, деятельность застройщиков – понятнее, и люди будут с большей готовностью инвестировать свои средства в долевое строительство.

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/kak-poslednie-izmenenija-v-214-fz-zagonjat/

Что изменилось для покупателей жилья? / Sibdom.ru

Специализированный застройщик что это

Рынок долевого строительства переживает сейчас переходный период. Значительно меняются правила, по которым застройщики до этого работали 14 лет. Как эти изменения затронут покупателей квартир?

Контроль за компаниями, которые привлекают средства дольщиков на строительство жилья, ужесточают уже несколько лет. Новые требования вводятся в несколько этапов, чтобы строители смогли перейти на новые правила работы постепенно. Поэтому сегодня на рынке одновременно существуют два типа объектов.

На новостройки, разрешения на строительство которых застройщики получили до 1 июля 2018 года, большинство новых норм законодательства о долевом строительстве не распространяется. Их застройщики продолжают работать по старым правилам.

Но при этом с 1 сентября 2018 года расчет за квартиру покупатели производят только через специальный счет в банке. Банк следит за тем, как расходуются полученные деньги, и если посчитает, что застройщик собирается потратить их не на строительство, может запретить операцию.

Чтобы деньги, собранные на строительство одного дома, компания не могла направить на другой свой объект, отдельный счет застройщик обязан открыть на каждый дом. К первой группе относится подавляющее большинство строящихся домов.

Чтобы и дальше работать по старым правилам, в 2017–2018 годах застройщики заранее получили множество разрешений на новые объекты.

Вторая группа домов — новостройки, разрешения на строительство которых застройщики получили после 1 июля 2018 года. К их застройщикам предъявляются более жесткие требования. Один застройщик может строить только один объект.

Компания должна быть специализированным застройщиком, подтвердить наличие у нее опыта строительства и иметь на начало строительства 10 процентов от стоимости объекта на счете в банке.

Банк полностью контролирует все расчеты между застройщиком, генподрядчиком и техническим заказчиком.

В ближайшее время на рынке должна появиться третья группа строящихся домов. Застройщики домов, первый договор долевого участия в строительстве по которым заключен после 1 июля 2019 года, смогут привлекать средства дольщиков только через счета эскроу.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — специальный счет в банке, на котором деньги покупателя квартиры блокируются до конца строительства. Застройщик строит на свои средства либо берет кредит на строительство в этом же банке. Компания получает деньги с эскроу-счетов, только когда сдаст дом в эксплуатацию.

Эта схема повышает надежность сделок с недвижимостью. Ведь если строительная компания обанкротится или задержит передачу квартиры более чем на шесть месяцев, деньги с эскроу-счета вернут покупателю. До 1 июля 2019 года застройщики могут использовать эскроу-счета по собственному выбору, но после 1 июля 2019 года для новых объектов они станут обязательными.

Если застройщик принимает средства на счета эскроу, ему не нужно соблюдать целый ряд требований: иметь опыт работы, делать отчисления в Фонд защиты дольщиков, соответствовать нормативам финансовой устойчивости. В таком случае банк выступает гарантом возврата вложенных дольщиком средств. Это он будет оценивать строительную компанию и проект и открывать или не открывать для застройщика эскроу-счета.

Что собой представляет банковский контроль за расчетами застройщика?

Степень контроля банка за расчетами застройщика зависит от того, когда строительная компания получила разрешение на строительство. Банковское сопровождение расчетов компаний, начавших проект до 1 июля 2018 года, происходит в усеченном виде. Кредитные организации следят только за тем, чтобы застройщик не совершал шесть запрещенных операций.

Раньше, чтобы привлечь деньги на строительство, застройщик мог выпускать облигации и векселя, теперь вводится запрет на привлечение любого другого финансирования, кроме банковского.

Строительная компания не сможет получать никаких других займов, кроме целевых. Не имеет права сама выдавать займы и ссуды, создавать коммерческие и некоммерческие организации.

У застройщиков, которые начали строить объект после 1 июля 2018 года, контролируются уже все расчеты при строительстве объекта.

Какие требования применяются к застройщикам, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года?

Все застройщики, которые продают квартиры на этапе строительства, должны проработать на рынке не меньше трех лет и построить в качестве застройщика, генподрядчика или технического заказчика не меньше 10 тысяч квадратных метров жилья.

Начиная проект, строительная фирма не должна рассчитывать только на деньги дольщиков. У компании должны быть собственные средства не меньше 10 процентов от себестоимости строительства дома или кредит на 40 процентов себестоимости.

На момент подачи проектной декларации на проверку в стройнадзор на счете застройщика в банке должно находиться не меньше 10 процентов от себестоимости объекта.

Один застройщик может строить только один объект. Большим компаниям, которые возводят одновременно несколько домов, придется создавать дочерние компании под каждый проект. Исключение — если компания строит несколько объектов на одной площадке и занимается комплексной застройкой. Тогда у нее может быть несколько разрешений на строительство домов.

Кто такой специализированный застройщик?

Застройщиком может называться только компания, которая занимается строительством, продажей жилья, а также арендой нежилых помещений. Любая другая деятельность запрещена.

Какие требования предъявляются к руководству строительной компании?

Руководитель и главный бухгалтер строительной компании не должны иметь непогашенной судимости за экономические преступления и не могут быть дисквалифицированы.

Кто гарантирует достройку дома?

С 1 января 2014 года каждый договор долевого участия на новые объекты должен быть застрахован в коммерческой страховой компании. Гарантии возврата вложенных средств дольщикам выдают страховщики. В случае остановки строительства они должны выплатить инвестору компенсацию.

Объекты, которые начали строиться после 20 октября 2017 года, находятся под защитой государства.

Застройщики, которые приступили к строительству новых домов после 20 октября 2017 года, обязаны отчислять в государственный Фонд защиты дольщиков 1,2 процента от стоимости каждого договора долевого участия.

В случае банкротства застройщика эти деньги пойдут на достройку дома или на выплату компенсации обманутым дольщикам.

По тем объектам, где застройщики будут привлекать средства дольщиков через счета эскроу, отчисления в фонд не идут. Гарантию возврата вложенных средств дольщику обеспечивает банк, на счетах которого хранятся деньги.

Как долевое строительство контролирует государство?

Принятый в 2005 году закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установил процедуру заключения договора с дольщиком.

Договор с дольщиком может быть заключен только после того, как получена вся разрешительная документация на строительство и опубликована проектная декларация на объект.

Чтобы не допустить двойных продаж квартир в строящихся домах, все договоры долевого участия стали регистрировать в Росреестре. В законе было прописано, что оплата по договору должна происходить только после того, как его зарегистрирует Росреестр.

Привлекать деньги дольщиков застройщик может не раньше, чем стройнадзор проверит строительную компанию и проектную декларацию на новый объект на соответствие установленным в законодательстве требованиям и выдаст заключение о ее соответствии.

Во время строительства дома стройнадзор проводит плановые и внеплановые проверки застройщиков. Если застройщик медленно строит, если к его работе есть замечания, у инспекторов появляются причины выйти на внеплановую проверку.

Стройнадзор анализирует финансовую отчетность, которую застройщики подают каждый квартал. В ней сказано, какой объем средств дольщиков застройщики привлекли на строительство и сколько вложили в стройку.

Если во время строительства дома застройщик перестал соответствовать требованиям законодательства о долевом строительстве, если выяснилось, что полученные деньги компания использует не по назначению, если на каком-то одном из объектов группы компаний нарушен срок передачи квартир дольщикам, стройнадзор подает информацию об этом в Росреестр. После чего Росреестр перестает регистрировать договоры долевого участия с застройщиком, а также договоры уступки права требования.

Кроме того, объекты с отчислениями в Фонд защиты дольщиков, строительство которых началось после 20 октября 2017 года, контролирует фонд.

С 1 сентября 2018 года контроль за расчетами застройщика проводит банк. Он проверяет предоставленные застройщиками документы, и если увидит, что деньги расходуются не на строительство жилья, накладывает на операцию запрет.

Почему запретили жилищно-строительные кооперативы?

Чтобы застройщики не использовали для обхода новых требований законодательства схему привлечения средств покупателей через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), кооперативы запретили.

На рынке останутся только те ЖСК, которые занимаются достройкой домов обманутых дольщиков, и такие, что создают предприятия, чтобы обеспечить специалистов жильем.

Жилищно-накопительные кооперативы при этом по-прежнему продолжают действовать.

Какими могут быть последствия нововведений?

Новые требования для застройщиков вводились, чтобы раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков. Для этого нужно было очистить рынок от недобросовестных игроков, оставив на нем только компании, имеющие опыт и ресурсы для строительства жилья.

Действительно, рисков на первичном рынке станет меньше, но вместе с тем новые требования к застройщикам усложнят процесс финансирования строительства. Ведь в этом случае застройщики вынуждены будут привлекать средства банков.

Все это затрудняет деятельность застройщиков и ставит их в зависимость от банков.

Покупатели лишатся возможности приобретать квартиры на начальном этапе строительства по сниженной цене. Потому что застройщику больше незачем будет продавать квартиры на этапе котлована дешевле, чтобы привлечь деньги дольщиков.

Он будет строить за счет банковских средств. С рынка уйдут небольшие компании, которые не смогут получить кредит на строительство в банке. Это приведет к снижению конкуренции между застройщиками и сокращению выбора на рынке жилья.

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1832/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.