Специализированный застройщик 214 фз

Специализированные застройщики в долевом строительстве

Специализированный застройщик 214 фз

С 1 июля 2018 года в России появился новый вид строительных компаний – специализированные застройщики.  Их появление связано с реформой долевого строительства.  Цель этой реформы – защитить покупателей строящегося жилья от обмана и недостроя.

Что  это значит

Специализированный застройщик – юридическое лицо, занимающееся строительством и продажей жилья по правилам Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Кто может быть спецзастройщиком

Специализированными застройщиками могут стать только хозяйственные общества – ООО или АО.

Как правило, застройщики создают в форме обществ с ограниченной ответственностью. Это самая удобная организационно-правовая форма для коммерческой организации.  Она проще в управлении и дешевле в содержании.

Некоммерческие организации и другие виды юридических лиц не имеют права осуществлять долевое строительство недвижимости.  Исключением являются случаи, прямо указанные в законе.

  Возведение многоквартирных домов и продажу помещений в них имеют право осуществлять некоммерческие организации с государственным участием и фонды субъектов Российской Федерации, специально созданные для целей решения проблемы обманутых дольщиков и выполнения государственных жилищных программ.

Полный список действующих в России специализированных застройщиков представлен на сайте единой информационной системы жилищного строительства «Наш дом».  А также их легко найти в базе данных о юридических лицах Федеральной налоговой службы.

Изменение наименования и другие необходимые мероприятия

Слова «специализированный застройщик» должны быть прямо указаны в наименовании организации.  Это требование установлено статьей 2 Федерального закона № 214-ФЗ.

Но для получения статуса специализированного застройщика не требуется создавать общество с этим названием «с нуля».  Более того, это даже вредно.  Федеральный закон № 214-ФЗ устанавливает обязательные требования к опыту строительной деятельности, который застройщик должен приобрести до начала первого проекта долевого строительства:

  • не менее трех лет работы;
  • не менее 5 тысяч построенных квадратных метров в многоквартирных домах, строительство которых успешно завершилось получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

Опыт может быть приобретен как в качестве застройщика в предшествующие годы. А также засчитывается работа в качестве технического заказчика или генерального подрядчика, руководящих стройкой.

Из-за введения этих требований многие работающие застройщики внесли изменения в свои наименования, добавив к ним слова «специализированный застройщик».  Изменить название оказалось значительно проще, чем создать новое общество, отвечающее необходимым требованиям.

Что дает статус

Преимущество специализированных застройщиков  — возможность привлекать по договорам долевого участия (ДДУ) средства граждан и организаций, за счет которых финансируется долевое строительство.  Начиная с 2018 года, требования к «долевке» ужесточались.

В 2019 году вступило в силу правило об обязательном финансировании новых проектов за счет специальных счетов эскроу.

  При использовании этой схемы деньги покупателя размещаются на счете в специально выбранном уполномоченном банке и хранятся там до завершения проекта.  Оплата строительных работ при этом осуществляется за счет кредита, который спецзастройщик получил в том же банке.

Для ранее начатых проектов требования о применении счетов эскроу могут не соблюдаться при условии, что на это получено специальное разрешение.

Ограничения деятельности

Закон № 214-ФЗ устанавливает различные требования для:

  • тех специализированных застройщиков, кто использует в работе схему эскроу, и
  • тех, кто достраивает старые проекты.

При расчетах через эскроу сохранность средств обеспечивается уполномоченным банком, в котором открыт счет.  Поэтому деятельность таких специализированных застройщиков ограничена в меньшей степени.  К ним не применяются положения закона № 214-ФЗ о строгом контроле за любыми операциями и расходами со стороны банка, в котором открыт расчетный счет.

Если же специализированный застройщик достраивает проект, все операции по его счету становятся полностью подконтрольны банку.  Деньги при этом можно расходовать только на цели, прямо указанные в законе (то есть, на достройку дома, закупку строительных материалов, оплату работ подрядчиков и т.п.).

Вне зависимости от вида специализированного застройщика, в соответствии с требованиями статьи 3 закона № 214-ФЗ, необходимо:

  • иметь законные основания для строительства многоквартирного дома: земельный участок в собственности или в аренде, разрешение на строительство, проектную декларацию и т.п.;
  • обеспечить прозрачность своей деятельности, регулярно публиковать информацию о своем статусе и о ведущейся стройке в единой информационной системе ЕИСЖС;
  • строить только один дом или группу связанных проектов в одной локации;
  • не иметь задолженности по налогам, не числиться в реестре недобросовестных поставщиков;
  • руководить и владеть специализированным застройщиком могут только физические лица, не имеющие судимости за совершение экономических преступлений или преступлений против государственной власти, не дисквалифицированные за административные правонарушения и не признанные банкротами;
  • финансовое положение специализированного застройщика должно быть достаточно устойчивым, чтобы гарантировать завершение проекта.

Соответствие специализированного застройщика и конкретного проекта строительства многоквартирного дома установленным требованиям подтверждается заключением органов строительного надзора.  После его получения можно начинать строительство и продажу квартир по договорам долевого участия.

Может ли строить сам

Несмотря на наименование, специализированный застройщик может самостоятельно строить многоквартирный дом только при соблюдении некоторых условий.

Возведение любого многоквартирного дома невозможно без выполнения работ, для которых требуется специальный допуск от саморегулируемой организации строителей (СРО).  Для выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность капитального строительства, он должен быть членом саморегулируемой организации строителей (т.е. иметь допуск к строительным работам).

Если же такое членство не оформлено, спецзастройщик должен поручить руководство строительными работами другому лицу – техническому заказчику, который обладает необходимой квалификацией и имеет допуск СРО.

Реформа долевого строительства в России еще не завершена.  Поэтому в дальнейшем статус и требования к специализированным застройщикам могут измениться.  Следите за появлением обновлений на нашем сайте.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/zakon/chto-nuzhno-znat-o-214-fz/spetsializirovannye-zastroyschiki-v-dolevom-stroitelstve

Обзор изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ

Специализированный застройщик 214 фз

30 июля 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 №218‑ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанным Законом внесены серьезные поправки в Закон 214‑ФЗ1 (далее – Закон 218‑ФЗ), основные из которых вступят в силу для объектов строительства, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года.

Внесенные поправки существенно меняют правила ведения деятельности застройщиков с привлечением средств дольщиков. Скорее всего, последуют официальные разъяснения относительно практического применения изменений.

Наиболее серьезные новшества, которые приведены ниже, безусловно, отразятся на строительном бизнесе.

Суть изменения Норма Закона 214‑ФЗ
Требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года
Застройщик – только хозяйственное общество.п. 1 ст. 2
Обязательное наличие не менее трехлетнего опыта работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика).п. 1 ст. 2
Обязательное наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м. многоквартирных домовп. 1 ст. 2
Наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»п. 1 ст. 2
Обязательное наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительствеп. 1 части 2 ст. 3
Условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство»
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года.Часть 1.1 ст. 3
Требования к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018). При этом отменено требование о величине уставного капитала
Собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.п.п. 1.1. части 2 ст. 3
Введено требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.п.п. 1.2. части 2 ст. 3
Застройщик не сможет осуществлять деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта (часть 6 ст. 18 Закона 214‑ФЗ)
Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых.п.п. 1.3. части 2 ст. 3, п.п. 1 части 7 ст. 18
Застройщик не может предоставлять займы и ссудып.п. 5 части 7 ст. 18
Застройщик не имеет право выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумагип.п. 1.3-1.4 части 2 ст. 3, п.п. 4 и 7 части 7 ст. 18
Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган;п.п. 1.5 части 2 ст. 3
Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.п.п. 1.6-1.7 части 2 ст. 3, п.п. 2 и 3 части 7 ст. 18
Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организациип.п. 7 части 7 ст. 18
Застройщик не может свершать иные сделки не связанные с осуществлением долевого строительства.п.п. 8 части 7 ст. 18
Требования к органам управления застройщика и его участниками
Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.часть 8 ст. 3, ст. 3.2
Надзор уполномоченного банка (по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018)
Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ.п. 3 ст. 2
Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства;часть 2.3. ст. 3
Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.часть 2.3. ст. 3
По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.ст. 18.2
Изменится способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками после государственной регистрации «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства»
Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик будет обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.часть 4 ст. 3, ст. 23.2 часть 1 ст. 10 Закона 218‑ФЗ
Повышение информационной открытости застройщика
На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отёчность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Требование вводится в действие с момента вступления в силу Закона 218‑ФЗ.часть 5 ст. 3
Ту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.ст. 23.3
В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компаниейст. 19
Дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 1 июля 2018 года
Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10% от проектной стоимости строительствачасть 2 ст. 18
Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% от проектной стоимости строительствачасть 4 ст. 18
В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома (часть 5 ст. 18 Закона 214‑ФЗ)

1 Федеральный закон от 30.12.2004 №214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Август, 2017

Пожалуйста, заполните форму для получения журнала «».

* обязательные поля

Источник: https://eccon.ru/publish/izmeneniya-214-fz

Поправки в 214-ФЗ: что изменилось для застройщиков и покупателей жилья с 1 июля 2018 года

Специализированный застройщик 214 фз

Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко пояснил для читателей Новострой-СПб, что изменилось после вступления в силу поправок к 214-ФЗ 1 июля 2018 года в работе застройщиков.

Изменения касаются не только девелоперов, но и покупателей жилья, которые смогут рассчитываться за квартиры по новым схемам.

Кроме того, отныне дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.

Специализированный застройщик и опыт строительства

Измененный закон о долевом строительстве разделил застройщиков на «старых» и «новых». Новых застройщиков можно будет опознать по наличию в названии слов «специализированный застройщик».

Для новых застройщиков требования по уставному капиталу заменили на требования к наличию денег на счету, а для старых застройщиков остались требования по уставному капиталу.

Хозяйственное общество, получившее разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, должно иметь в своем наименовании слова «специализированный застройщик», а также не менее трех лет опыта участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика.

Данные сведения раскрываются в проектной декларации.

Допустимое количество разрешений на строительство

С 1 июля 2018 года вступило в силу правило «одно разрешение на строительство — один застройщик». Это означает, что одно юридическое лицо может получить только одно разрешение на строительство, и до исполнения своих обязательств по завершению строительства и передачи в собственность квартир новое разрешение такому застройщику не выдадут.

Есть исключения:

– не распространяется на «старых застройщиков» с разрешениями до 01.07.2018;

– можно получать несколько разрешений на строительство в пределах одного градостроительного плана (т. е. в пределах одного участка — например, когда на участке строится несколько очередей дома и они сдаются в разное время), либо в пределах одного проекта планировки;

– по договорам КОТ и РЗТ (развитие застроенных территорий).

Специальный счет и банковское сопровождение

Идея специальных счетов в уполномоченном банке проста — введение банковского контроля за расходованием денег дольщиков и перемещение расчетов в наиболее устойчивые банки. У новых застройщиков может быть только один или несколько (если несколько разрешений на строительство — на каждое разрешение отдельный счет) специальных расчетных счетов, но не может быть других счетов.

«Старые» застройщики тоже должны открыть специальные расчетные счета в срок до 1 сентября 2018 года (на каждое разрешение отдельный счет, после открытия все деньги дольщиков идут на них), но у них нет обязанности закрыть все другие счета и нет обязанности по переводу ранее собранных денег на специальные счета.

По такому счету банк осуществляет сопровождение операций и может приостановить их, а впоследствии и вовсе отказать в их проведении, если операции прямо запрещены (например, снятие наличных денег, за исключением оплаты труда) или не соответствуют закону (направлены на цели, не связанные со строительством и исполнением обязательств по ДДУ), а размеры операций превышают установленный законом лимит по авансированию строительства или оплате административных расходов застройщика.

Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов. Устанавливается запрет принимать оплату по договорам долевого участия в наличной форме.

Расходы застройщика

Перечень допустимой деятельности, перечень допустимых расходов четко определен в законе, и несоответствие платежа ему будет основанием для отказа в его проведении банком.

Застройщики имеют право осуществлять только деятельность, связанную с подготовкой документации по планировке территории, проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, долевым строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, вводом созданных объектов в эксплуатацию, а также привлечением денежных средств участников долевого строительства для возмещения своих затрат.  

В рамках указанной деятельности застройщик вправе заключать различные гражданско-правовые договоры, включая подряд, поставку, оказание услуг.

Также предусмотрено право застройщика заключать сделки в целях обеспечения своей деятельности (реклама, коммунальные услуги, услуги связи, аренда нежилого помещения, банковское сопровождение, услуги по осуществлению функций единоличного исполнительного органа, трудовые соглашения).

Застройщик вправе осуществлять основную деятельность только в рамках одного разрешения на строительство (в исключительных случаях — нескольких разрешений) с использованием специального счета, открываемого для расчетов по каждому разрешению на строительство.

При этом установлены лимиты по расходам застройщика в рамках одного разрешения, исходя из проектной стоимости строительства:

  • не более 10% — на расходы по обеспечению деятельности застройщика (в случае раскрытия застройщиком финансовой отчетности по стандартам МСФО лимит составляет 20%);  
  • не более 20% — на предоставление целевых займов застройщиком своим дочерним организациям, также являющимся застройщиками. Ставка по таким кредитам не должна превышать 2% от ключевой ставки ЦБ на дату предоставления;  
  • не более 30% — совокупный размер авансовых платежей по работам, связанным с проведением изысканий, проектированием, реконструкцией, строительством многоквартирных домов, объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры, а также подготовкой документации по планировке территории.

По общему правилу застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением. Представляется, что основными критериями сделок (прямо не указанными в законе), которые застройщик вправе совершать, выступают:

  • их соотношение с достижением результата деятельности застройщика в виде строительства многоквартирного дома, объектов инженерной и социальной инфраструктуры, и продажи помещений в таком доме;  
  • направленность на обеспечение функционирования самого застройщика как субъекта хозяйственной деятельности и недопустимость возникновения у него обязательств, не связанных с его основной деятельностью и уменьшающих его финансовую обеспеченность.

В то же время законом предусмотрены исключения из общего правила, позволяющие застройщику совершать ряд сделок и осуществлять расходы по ним. К их числу относятся:

1. Получение в уполномоченном банке целевых кредитов, связанных с основной деятельностью застройщика. Такое право предусмотрено в целях обеспечения соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости.

2. Получение целевых займов от основного общества в размере не более 20%.

3. Создание (приобретение долей в уставных капиталах) хозяйственных обществ, также являющихся застройщиками, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом. При этом закон не содержит запрета на сделки по отчуждению долей в уставном капитале дочерних обществ, а также на операции, связанные с участием в их уставном капитале.

4. Размещение временно свободных денежных средств на депозите в уполномоченном банке, в котором открыт специальный расчетный счет застройщика. Таким образом, застройщик может открывать вклады на условиях срочности или до востребования и размещать денежные средства под проценты.

5. Исполнение гарантийных обязательств по введенным в эксплуатацию объектам. Представляется, что речь идет о расходах по заключаемым договорам экспертизы, подряда, поставки в целях устранения недостатков, а также осуществлению гарантийных выплат. Указанные расходы допускается производить со спецсчета.

6. Приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых осуществляется строительство объектов недвижимости.

Установлено, что денежные средства с расчетного счета, открытого в рамках разрешения на строительство (нескольких разрешений) в рамках одного участка, могут расходоваться на выкупные или арендные платежи по такому участку, а также на изменение вида разрешенного использования или снятие запретов на строительство и реконструкцию объектов, расположенных на данных участках.

7. Эмиссия акций. Данное исключение позволяет выпускать и совершать сделки с таким видом ценных бумаг, в том числе осуществлять обратный выкуп собственных акций с использованием денежных средств со специального счета.

8. Отчуждение собственного имущества, а также его использование для обеспечения исполнения своих обязательств перед третьими лицами, связанных с Основным видом деятельности.

9. Продажа, аренда и содержание нежилых помещений и машино-мест. Совершение таких сделок возможно с момента ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, в котором они расположены.

Необходимо отметить, что указанные ограничения не распространяются на общества, осуществляющие строительство по разрешениям, полученным до 1 июля 2018 года, а также не применяются к застройщикам, использующим эскроу-счета.

Эскроу-счета

Использование расчетов через эскроу-счета пока для всех застройщиков добровольное, а с 1 июля 2019 года станет обязательным для всех застройщиков, которые подали на регистрацию первый ДДУ после этой даты.

Смысл эскроу-счета прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, а застройщик получает сразу не эти деньги, а банковский кредит на строительство. Деньги дольщика лежат в банке до завершения строительства и формально у застройщика нет возможности их растратить — он их получает только после завершения строительства.

В свою очередь, так как у банка лежат деньги дольщиков, то он расценивает это как дополнительную гарантию и дополнительный финансовый ресурс, что позволяет ему снизить кредитную ставку для застройщика, то есть сделать кредит более интересным застройщику.

К банковскому сопровождению застройщиков и открытию счетов эскроу будет допущено не более 60 банков.

Нормативы финансовой устойчивости

Теперь застройщик должен обеспечить на дату подачи проектной декларации, а также в течение всего периода строительства на основании одного разрешения наличие на специальном счете собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства либо средств целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства. Данное требование применяется с 1 июля 2018 года в отношении застройщиков, получающих разрешение на строительство после указанной даты. Требование не распространяется на застройщиков, использующих схемы эскроу-счетов.

Органы управления и участники

Конечным выгодоприобретателем от деятельности застройщика (бенефициаром) теперь признается лицо (юридическое или физическое), прямо или косвенно участвующее в капитале застройщика в размере более 5%.

Закон предусматривает для бенефициаров солидарную (равную) с застройщиком ответственность по обязательствам о возмещении убытков при наличии их вины. Это значит, что дольщики смогут предъявлять свои требования как к застройщикам, так и напрямую к их бенефициарам.

Для руководителей, главных бухгалтеров застройщика, а также бенефициаров с трех до пяти лет увеличен период, в течение которого такие лица не могут быть привлечены к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, либо руководить застройщиком, признанным банкротом.

Раскрытие информации

Обязанность застройщика по раскрытию информации путем ведения официального сайта заменена на обязанность по размещению соответствующей информации в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а состав информации увеличен с восьми до пятнадцати позиций (в том числе, сведения о соблюдении нормативов финансовой устойчивости, о специальном счете и т. д.).

Достройка домов и объектов инфраструктуры

Завершение строительства проблемных объектов (включая объекты инфраструктуры) будет осуществляться Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства за счет взносов Российской Федерации и ее субъектов. При этом Фонд получил право тратить деньги на достройку старых долгостроев, по которым отчислений в фонд никогда не делалось.

Жилищные кооперативы и сертификаты

На рынке остаются только созданные до 1 июля 2018 года ЖСК и ЖНК, остальные кооперативы не вправе будут быть застройщиками и привлекать денежные средства.

Указанные ключевые изменения приняты с целью ужесточения требований к деятельности застройщиков и их ответственности и направлены на повышение защиты прав участников жилищного строительства. Правительство РФ декларирует сохранение уровня цен на новостройки, однако данные гарантии остались за рамками закона.

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/intervyu/popravki_v_214fz_chto

В чем смысл поправок в 214-фз?

Специализированный застройщик 214 фз
viknik/Depositphotos

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года.

На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права привлекать средства покупателей.

По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для рынка недвижимости станут пять новых норм.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Как выбрать новостройку и застройщика?

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России – это средства покупателей, которые подписали с застройщиками договоры долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую.

Средства покупателей уйдут на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка.

Пока застройщик не введет дом в эксплуатацию и как минимум один покупатель не оформит квартиру в собственность, банк не переведет деньги застройщику.

Предполагается, что, пока средства, полученные от дольщиков, лежат на эскроу-счетах, компании будут строить на целевые банковские кредиты. Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса. Это называется проектное финансирование.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв.Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство.

Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока неизвестны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах.

Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка.

Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых игроков».

Уже с 1 июля 2018 года у застройщиков появился выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве.

А если застройщики будут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Обязательно ли страхование при ипотеке?

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.

Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов(площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.

Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.

В «Метриум» считают, что это требование помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.

Второе требование не изменилось.Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков.

«Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова.

– На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России.

Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы – не более 10%

Новые требования прямо регулируют финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы больше 10% от общей стоимости строительства за весь его период.

В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.

Расходы застройщика контролирует банк. Тот банк, где у застройщика открыт счет, получает право блокировать любую операцию, если она противоречит закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается превысить лимит в 10%, банк запретит такую операцию.

«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу.

В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости.

Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

4. Авансовые платежи – не более 30%

Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам.

Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство.

Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем.

Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов.

Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях.

К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Государство вводит строгие меры к застройщикам, которые нарушают сроки ввода жилья. Так, власти могут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС).

ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только получив эту бумагу, девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей.

Теперь, если сроки сдачи хотя бы одного объекта застройщика нарушены на три месяца и более, стройнадзор не оформит застройщику ЗОС на новый проект.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам.

Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, которая дает покупателю право требовать компенсаций или расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем оно привлекательнее для покупателей.

Кроме того, у разрешения на строительство тоже ограниченный срок действия. Таким образом, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право начинать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других, будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

– Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого игрока.

Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах.

Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам.

Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ, – комментирует управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

– Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье.

В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

«Метриум»

Не пропустите:

Какими бывают фасады в новостройках? Объясняем на фото

Всё об уровне шума в квартирах в новостройках

7 главных различий между новостройками разных классов

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/v_chem_smysl_popravok_v_214_fz/7239

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.