Создание жск дольщиками

Зачем и как происходит создание ЖСК при банкротстве застройщика – узнайте подробнее из этой статьи

Создание жск дольщиками

Жилищно-строительные кооперативы(ЖСК) создаются и используются в качестве инструмента по доведению объектов недвижимости по ДДУ до финишной стадии – вручению ключей собственникам.

Банкротство застройщика возможно на любой стадии. Если до завершения стройки осталось совсем немного, и его участники согласны понести дополнительные расходы, то создается ЖСК. С вступлением в силу ФЗ-175 от 01.07.2018 г. создать кооператив теперь можно не во всех случаях – договора, предусматривающие расчеты с застройщиками через счета эскроу такой возможности не допускают.

Внимание! Информация, представленная на сайте, рассматривает типовые решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к специалистам:

  • +7 (812) 748-55-98 Санкт-Петербург
  • +7 (499) 686-13-18 Москва

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА БЕСПЛАТНО!

Когда ЖСК – единственный выход при банкротстве застройщика

Формирование ЖСК из обманутых дольщиков возможно при соблюдении следующих условий.

  • Разница в стоимости недостроенного дома и объема задолженности перед участниками составляет не более 5% в пользу первого.
  • Достаточность средств для погашения обязательств застройщика 1-й и 2-й очереди.
  • Замороженный объект не оформлен в залог, или залогодержатель дал добро на его передачу ЖСК.
  • Достаточность квартир в достраиваемом доме для всех пайщиков.

Если после передачи дольщикам прав на недострой средств для расчетов с остальными кредиторами у застройщика недостаточно, членам ЖСК придется собрать и положить разницу на депозит суда. Помимо суммы для расчета с кредиторами застройщика дольщикам придется профинансировать окончание строительства и ввод дома в эксплуатацию.

Как происходит регистрация ЖСК?

Процедура легализации ЖСК при несостоятельности застройщика аналогична стандартному оформлению юридического лица и проводится в соответствии со ст. 51 ГК РФ. Процедура проводится в следующем порядке:

  • Заверенное нотариусом заявление о госрегистрации по форме Р1101;
  • Протокол собрания участников с подписями последних;
  • Два экземпляра Устава;
  • Документы, подтверждающие внесение или зачет паевых взносов;
  • Оплаченная квитанция на госпошлину.

ИФНС регистрирует ЖСК в течение 5-ти рабочих дней и наделяет его статусом юрлица. Далее правление кооператива обращается в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности, с ходатайством о передаче дольщикам недостроя. Тем самым погашается их кредиторская задолженность.

Пошаговый порядок создания ЖСК

Создание кооператива обманутых дольщиков при банкротстве застройщика проводится по нижеизложенной схеме.

  • Проведение собрания участников инициативной группой.
  • Принятие решения о необходимости ЖСК и его фиксация в протоколе.
  • Выборы правления и председателя кооператива.
  • Разработка и утверждение Устава.
  • Определение сумм вступительных взносов и порядка их внесения.
  • Регистрация ЖСК через ИФНС.
  • Ходатайство в Арбитражный суд о передаче замороженной стройки кооперативу для дальнейшего завершения строительства.

Несогласные вступать в ЖСК дольщики вправе расторгнуть договор с банкротящимся застройщиком, обратившись к арбитражному управляющему, и заявить свои требования о денежном возмещении.

В этом случае, если компания не страховала сделку и не делала отчислений в компенсационный фонд, рассчитывать можно только на средства, которые останутся после расчетов с кредиторами 1-й и 2-й очереди, а также после передачи недостроя ЖСК. Вариант с самостоятельным достраиванием наиболее реален и перспективен.

Бухгалтерская отчетность в ЖСК обманутых дольщиков

Регистрация ЖСК через ИФНС наделяет первый статусом юридического лица со всеми бухгалтерскими и налоговыми обязанностями последнего. В соответствии с директивами Минстроя РФ кооперативы, созданные для достраивания своих домов, в обязательном порядке сдают бухгалтерскую отчетность по итогам каждого квартала и отчетного года.

Отчетность, равно, как и Устав, информация о числе членов, распределении паев, разрешении на строительство, правах на участок публикуется в открытом доступе. Обязательно составляется график реализации проекта с регулярными отметками о ходе работ, сроках их завершения и величине предстоящих затрат.

На ЖСК возлагаются обязанности по финансированию строительства – привлечению инвесторов, сбору взносов с пайщиков, заключению договоров с подрядчиками и расчету с ними. Вся эта деятельность должна документироваться, отражаться в бухгалтерской отчетности и быть доступной для ознакомления членам кооператива и надзорным инстанциям.

Что отразить в Уставе ЖСК при несостоятельности застройщика?

Для создания ЖСК обманутых дольщиков используется типовой Устав. В нем помимо стандартных обязательно предусматриваются следующие пункты.

  • Обязанности кооператива. В первую очередь прописываются обязательства перед пайщиками – способы и сроки передачи квартир. Сделать это нужно подробно, чтобы впоследствии не возникало проблем. Не менее важно предусмотреть в Уставе и алгоритм сотрудничества с подрядчиками, включая систему расчетов.
  • Права ЖСК. Заключение только выгодных для кооператива договоров и действие исключительно в интересах пайщиков. Кооператив вправе открывать расчетные счета и совершать по ним операции. Уточняется и право на смену правления, наем сотрудников – бухгалтера, юриста и т.д.
  • Создание и работа ревизионной комиссии. Ее полномочия обсуждаются на собрании, там же выбираются кандидаты из числа пайщиков.
  • Прием новых членов и исключение. Условия и процедура детально расписываются в Уставе.

Изначально зарегистрированный в ИФНС Устав ЖСК при банкротстве застройщика можно менять. Основанием для внесения изменений служит протокол собрания пайщиков с зафиксированным в нем решением. В одностороннем порядке правление может вносить изменение в Устав только, если это предусмотрено его более ранней редакцией. О подобных изменениях обязательно извещаются члены кооператива.

Юридическая помощь обманутым дольщикам при создании ЖСК

Достраивать дом самостоятельно, через ЖСК, очень хлопотно и долго. Требуется привлечение специалистов – профессиональной строительной компании, коммуникационных служб, отделочников, инженеров, коммунальщиков и т.д. Все это стоит дополнительных вложений сверх уплаченных ранее по договору ДДУ.

Подобная ситуация нервирует участников кооператива – в итоге квартиры получаются на порядок дороже изначальной стоимости, срок завершения строительства отодвигается на неизвестный период. Каждый шаг нужно продумывать, согласовывать и финансировать самим.

А насколько честно ведет себя правление? Не обманывает ли пайщиков? Не повторит ли оно судьбу разорившегося застройщика? Избежать повторных неприятностей поможет квалифицированная юридическая помощь.

Опытные специалисты разработают Устав, помогут быстро зарегистрировать ЖСК и активизировать его работу.

Внимание! Информация, представленная на сайте, рассматривает типовые решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к специалистам:

  • +7 (812) 748-55-98 Санкт-Петербург
  • +7 (499) 686-13-18 Москва

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА БЕСПЛАТНО!

Источник: https://uristspb24.ru/nedvizhimost/spory-s-zastrojshhikami/sozdanie-zhsk-pri-bankrotstve-zastrojshhika.html

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой | Новости ДОМ.РФ

Создание жск дольщиками

«РБК-Недвижимость» разбирается в тонкостях нового закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Поправки призваны упростить механизмы создания кооперативов с господдержкой и в разы увеличить количество граждан, которые смогут построить себе жилье.

С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья.

В настоящее время в России, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), пресс-служба которого предоставила «РБК-Недвижимости» информационные справки о новом законе, около 10 тыс. человек зарегистрировано в подобных кооперативах. Закон позволит существенно увеличить количество потенциальных пайщиков ЖСК, следует из материалов агентства.

Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками, рассказали «РБК-Недвижимости» в АИЖК.

По оценке экспертов агентства, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления АИЖК бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее).

В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве.

 ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились Советском Союзе в 1921 году, после нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок «Сокол» в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения.

На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману.

К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Что изменится в ЖСК с господдержкой

Одно из главных нововведений — упрощение процедуры передачи земельного участка кооперативу (отменено условие о передаче земельного участка после уплаты 20% паевых взносов), а также исключение риска появления обманутых дольщиков. Данные поправки, по оценке АИЖК, позволят строить доступное жилье на землях, переданных агентством в безвозмездное пользование кооперативам, что улучшит жилищные условия россиян соответствующих категорий.

Помимо изменений в № 161-ФЗ, подготовлены поправки в Жилищный кодекс РФ, которые дают возможность членам кооперативов с господдержкой привлекать кредитные средства на оплату паевого взноса под залога пая (по аналогии с ипотекой под залог договоров долевого участия — ДДУ).

Также планируются новые поправки в постановления Правительства РФ, которые расширят круг участников в ЖСК с господдержкой:

Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.

При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам АИЖК, вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.

Как организовать ЖСК

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, на котором также утверждается устав ЖСК, соответствующий установленной типовой форме.

В уставе определяется порядок формирования имущества кооператива, приема в члены кооператива и исключение из кооператива, порядок проведения общих собраний кооператива, компетенция правления, председателя, ревизионной комиссии, порядок выплаты стоимости паев в случае выхода из состава кооператива.

Количество членов ЖСК должно составлять не менее пяти, но не более чем количество квартир в строящемся доме / индивидуальных жилых домов.

В рамках оказываемой поддержки АИЖК осуществляет передачу в безвозмездное пользование ЖСК земельных участков, находящихся в федеральной или муниципальной собственности, для строительства на таких участках многоквартирных домов, домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства и инженерной инфраструктуры.

Также ЖСК могут быть безвозмездно переданы архитектурные проекты и документация на объекты жилищного строительства. Такие документы может выдать Минстрой России, власти субъектов РФ и местные муниципалитеты на основании письменного запроса кооператива.

Следует отметить, что АИЖК в целях предоставления жилищно-строительным кооперативам вовлекает в оборот земельные участки из федеральной собственности, в том числе находящиеся в пользовании у государственных органов власти и учреждений. При этом возможности АИЖК по предоставлению земельных участков под строительство напрямую зависят от активного содействия правообладателей федеральных земельных участков в процессе их вовлечения.

Источник: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/kooperativy_po_novomu_chto_takoe_zhsk_s_gospodderzhkoy/

Как достраивают жилые долгострои? (часть 3)

Создание жск дольщиками

Если внимательно изучить опыт достройки долгостроев, где обманутые дольщики все таки получили обещанное им новое жилье, то окажется: фактически никаких ЖСК участники строительства не создавали…

Если дольщики в борьбе за справедливость, упорно шли к намеченной цели, не поддаваясь на провокации и уговоры властей, то итог всегда оказывался один. Реальное решение проблемы совершенно не требовало создания дополнительного юридического лица в форме жилищно-строительного кооператива (далее ЖСК).

Вопрос о создании ЖСК на проблемной площадке не рассматривался дольщиками ни в каком виде. С чем, в итоге, были вынуждены согласиться власти. А обманутые дольщики становились новоселами без каких-либо дополнительных условий и доплат.

(Начало тут и тут)
Наоборот, именно там, где обманутые дольщики соглашались стать пайщиками-инвесторами достройки своих недостроев проблема с достройкой затягивалась на долгие годы. А  в большинстве случаев продолжает оставаться не решенной и поныне.

Мало того, даже в тех исключительно редких случаях, где обманутые дольщики, став пайщиками смогли не только достроить дом, но и сдать его в эксплуатацию, это не принесло им никакой радости. И вот почему.

При подведении итогов достройки оказалось, что сумма уплаченная за новое жилье вышла в полтора-два раза больше, чем если бы они покупали квартиру в уже сданном застройщиком доме. К тому же часть из них так и осталась без ничего, по самой банальной жизненной ситуации: семья обманутого дольщика просто физически не потянула дополнительных расходов. Квартира на которую он претендовал по договору с застройщиком досталась в собственность новому владельцу.

Правда, теоретически ЖСК ему обязан выплатить ту сумму, которую он внес по договору с застройщиком, надеясь получить за это квартиру в новостройке. По закону это действительно так. Но закон, как известно, рассматривает идеальный вариант, чего в реальной жизни не бывает.

На практике возможно все, что угодно. Реальная жизнь покупателя обещаний полна неприятных сюрпризов. От ареста счетов кооператива судебными приставами, до банального нежелания председателя ЖСК выплачивать компенсацию дольщику по обязательствам застройщика-банкрота.

Причин тут может быть множество. Как объективных, то есть не связанных с моральными качествами руководства кооператива, так и сугубо личных и полностью меркантильных. Обманутому дольщику, по большому счету, от этого ни холодно, ни жарко.

Он, независимо от причин отказа, остается, в итоге, ни с чем. 

Борьба за справедливость — дело не легкое, а многочисленные трудности, которые приходится преодолевать при этом обманутому дольщику, могут преодолеть далеко не все. Наступает момент, когда человек, убедив себя в невозможности добиться достройки недостроя от государства, отказывается от борьбы.

Обманутые люди, долгое время надеявшиеся на помощь власти в решении их проблемы убеждаются, что никто на самом деле помогать им не собирается. Если кто-то себе внушил, что нынешний режим — он для того, чтобы людям жилось хорошо, то это его личные трудности. Реальность диаметрально противоположна.

Такова жизнь и окружающая нас действительность, но не все могут это принять сразу и избавиться от навязанных пропагандой иллюзий. Продолжить борьбу, после того как они в этом убедились на собственном печальном опыте, большинство оказывается не готовы.

Преодолеть разочарование и переступить через свой страх оказывается для многих непосильной задачей. Все, что им остается — это согласится с несправедливостью, предоставив власти и бизнесу возможность грабить и обманывать потерпевшего дальше.

 В итоге обманутые дольщики соглашаются стать пайщиками ЖСК, который они организуют в процедуре банкротства застройщика. 

Согласие обманутого дольщика действовать на условиях власти, то есть по нормам, прописанным в законе о банкротстве застройщика, автоматически делает участника строительства проигравшей стороной.

Что ждет потерпевшего при этом мы постараемся показать на конкретных примерах, которые, как мы надеемся, помогут объективно оценить картину происходящего. И, возможно, кого-то остановят и не дадут сделать опрометчивый шаг.

Так как большинство тех, кто отказался от борьбы, согласившись играть по чужим правилам, продолжают пребывать в собственных иллюзиях, плохо понимая что ждет их в дальнейшем. Некоторые обманутые, запутавшись в происходящем, считают, что можно быть проигравшей стороной и одновременно требовать от государства помощи.

Дольщики добровольно согласились стать пайщиками, изменив свой социальный статус. Понятно, что даже в статистике по проблемным площадкам они больше не фигурируют. Как обманутых дольщиков их больше нет. Они остались ни с чем, но им больше не на что рассчитывать и это свершившийся факт.

Люди не понимают, что совершать два взаимоисключающих действия в реальной жизни не возможно. Как говорят в народе и рыбку съесть и на х.. сесть. Как бы тебе этого не хотелось, но в реальной жизни так не бывает. Можно этого не признавать, раз тебе не нравится окружающая тебя действительность.

Вот только в реальности от твоих «хотелок»  ничего не изменится, ведь твои желания не подкреплены соответствующими действиями. Ты сам от них отказался и никому не интересно, как ты это себе объяснил.

По факту, ты добровольно согласился стать собственником недостроя и решать свои проблемы самостоятельно, отказавшись от борьбы. Чем ты при этом руководствовался, кто тебе что обещал, а ты под эти обещания решил обманывать себя и дальше — никого больше не волнует.

Ты сдался и проиграл, а проигравший никому не опасен и никто с ним больше не считается. Наоборот, его продолжают усиленно пользовать, раз он готов обманываться дальше…

Перечислять все, что ждет обманутого дольщика, когда он является полностью ответственным за достройку собственного недостроя, а все кто ему «помогают» желая на нем максимально заработать, можно очень долго.

Реальная жизнь собственника груды строительных материалов, а порой и просто пустого места под застройку порадует пайщика-инвестора многими подарками.

И далеко не все они принесут собственнику будущего жилья радостные эмоции.

Итак, Саратов. Проблемный дом ЖСК «Согласие», расположенный на улице Краснознаменной в Энгельсе Саратовкой области, обещают достроить. Построить этот 14-этажный жилой дом должно было скандально известное ООО «Новострой 21 век» Артема Сергеева (сын экс-депутата облдумы от «Единой России» Алексея Сергеева – прим. ред.).

Однако стройка была приостановлена еще в октябре 2013 года на уровне кирпичной кладки 6-го этажа. Позднее Артем Сергеев был осужден на два года условно по обвинению в превышении полномочий, а его компания признана судом банкротом.

В конце ноября 2016 года областной арбитражный суд передал права застройщика ЖСК «Согласие», созданному обманутыми дольщиками.

Для продолжения строительства, как говорили дольщики в своем обращении в адрес главы государства, они были вынуждены вкладывать дополнительные средства, в том числе погасить миллионные долги предыдущего застройщика и оплачивать аренду земельного участка.

В прошлом году ЖСК договорилось о достройке дома с «ЖБК-3», однако, жаловались люди, стройка неоднократно останавливалась в связи с нехваткой денег и возобновлялась после оплат ЖСК. В последний раз она была опять заморожена из-за нехватки кирпича.

При этом, отмечали члены ЖСК, областные власти «раньше времени отчитались» о благоприятной ситуации по решению проблемы этого долгостроя и исключили их из списка обманутых дольщиков.

 Как сообщили чиновники в ответ на обращение дольщиков к Путину, региональный минстрой совместно с администрацией Энгельсского района и городской прокуратурой провел «ряд рабочих совещаний» по ситуации с данным недостроем, на которых представители ЗАО «ПП «ЖБК-3» высказали намерение завершить строительство объекта. Правда, пайщики должны вновь собрать денег, так как выяснилось, что в этот раз не хватает уже на кирпич

Шестого июня в ходе совещания были достигнуты договоренности о поставке на объект стройматериалов и собрании членов ЖСК по дальнейшему финансированию строительства. Согласно «дорожной карте» строительные работы подрядчиком ЗАО «ПП «ЖБК-3» на объекте ведутся, ввод запланирован в 4-м квартале 2018 года», — сообщили в министерстве.

Проблемный дом, который финансировало созданное в процедуре банкротства застройщика ЖСК достроен и сдан в эксплуатацию. ЖСК «Северный» на улице Уфимцева в доме № 10а квартиры продавались по два или три раза. На момент публикации материала известно о 60-ти квартирах с несколькими собственниками.

 В конце прошлого года в доме дали отопление, и собственники выяснили, что за их квартиру кто-то оплачивает коммунальные услуги. После разбирательства стало понятно, что в большинстве случаев на одну квартиру претендует от двух до пяти граждан. Один из дольщиков Аркадий Каспаков рассказал, что люди обеспокоены: «У всех паника.

Не знают что делать».

По факту мошенничества следственный комитет возбудил уголовное дело. По решению суда председатель ЖСК «Северный» Виктория Зайцева находится под арестом. К проблеме подключилось региональное правительство.

На первой встрече, которая прошла 16 февраля была рассмотрена проблема с участием первого замминистра Павла Мигачева. На очередное заседание, которое должно было пройти в Министерстве строительства и ЖКХ Саратовской области 22 февраля, никто из чиновников не пришел.

Пострадавшие дольщики были вынуждены провести заседание в конференц-зале ведомства самостоятельно.

В Омске обманутые дольщики больше не надеются на местную власть. Однако, проводить массовые публичные акции граждане пока не намерены.

Очередные письма о возможных злоупотреблениях и хищениях со стороны  недобросовестных застройщиков они шлют в Москву, которая их спускает обратно в регионы. И так продолжается бег по замкнутому кругу.

Сколько таких кругов необходимо пройти обманутым дольщикам Омска, чтобы уяснить очевидное и заняться активной борьбой за свои права — покажет время.

Как пробраться на заброшенные стройки, что можно найти внутри и кто ответит за несчастные случаи? По словам начальника второго территориального отдела управления государственного строительного надзора Омской области Тамары Тарановой, это здание стоит бесхозным еще с 2011 года. Его застройщиком выступал ООО «Регион».

Потом компания была признана банкротом и все права перешли к ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Кто будет отвечать, если несчастный случай произойдет? Подвалы здания затоплены. Там  могут утонуть любопытные дети.

 По словам специалистов, так как дом перешел к ЖСК, они должны обеспечить охрану и ставить ограждение вокруг законсервированной стройки. Члены ЖСК – обманутые дольщики, которые так и не дождались своих квартир. Теперь им нужно платить за охрану дома, квартиры в котором, возможно, они никогда не получат.

Множество предписаний и штрафов в размере от 50 тыс. рублей уже внесено председателю жилищно-строительного кооператива, но все без толку.

Следующим объектом стал недострой по улице Химиков,28. Именно на этой стройплощадке год назад произошли две страшных трагедии.

Там погибло двое детей… Сегодня эта стройка обнесена бетонным забором и обеспечена охранником, но еще в сентябре 2017 года здесь было множество путей, через которые с легкостью дети попадали на территорию. Отметим, что все это обеспечил ЖСК на свои кровные. Этот недострой стоит здесь уже более 6 лет.

Обещают сдать и его, для этого есть вся проектная документация, но когда – неизвестно. Все зависит от финансирования, а обманутые дольщики, ставшие пайщиками-инвесторами смогли собрать деньги только на забор…

Третьим объектом проверки стал недострой на Конева, 3, к. 3.Здесь мы увидели самую печальную ситуацию. Забора на территории никогда не было и, видимо, уже не будет. С первого этажа местные «сталкеры» уже соорудили себе лестницу на верхние этажи. Также мы заметили внутри здания старые вещи и мебель, по всей видимости его уже облюбовали бездомные.

Рядом с ним раскинулась несанкционированная свалка.Больше всего собравшихся обеспокоила отпавшая у здания  кирпичная кладка и обвалившиеся перекрытия. Дом рассыпается на глазах. Этот объект тоже находится на попечении ЖСК, которые на связь со специалистами не выходят и все предписания им отправляются по почте.

Зато администрация всеми силами помогает хозяевам недостроев, но они почему-то ведут себя безответственно.

 Владимир Смирнов и Сергей Попов, специально для «Сила в Движении»

Источник: http://xn--80aeahgfjecay5a6b.xn--p1ai/stati/kak-dostraivayut-zhilye-dolgostroi-chast-3/

Что нам стоит дом построить: смогут ли обманутые дольщики завершить стройку сами?

Создание жск дольщиками

После вступления в силу пакета поправок к 214-ФЗ с 1 июля 2018 года не могут быть созданы новые жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищные накопительные кооперативы (ЖНК). На рынке остаются только кооперативы, сформированные до этой даты, а остальные будут не вправе привлекать деньги на строительство жилья.

При этом ранее дольщики проблемных проектов могли потребовать признания незавершенного объекта своей собственностью. Особенно это выгодно, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения.

В этом случае дольщики образуют ЖСК, который заканчивает строительство или продает объект.

Возникает резонный вопрос — смогут ли дольщики и сейчас создавать ЖСК для того, чтобы достроить дом своими силами, или же нет, ведь поправки к 214-ФЗ запрещают формирование новых кооперативов? Новострой-СПб обратился за помощью к экспертам: ситуацию разъясняет старший юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александра Улезко.

Со вступлением в силу норм Федерального закона от 01.07.

2018 № 175-ФЗ (о внесении изменений в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ – примечание Новострой-СПб), предусматривающего механизм уплаты участниками долевого строительства цены договора путем внесения денежных средств на счета эскроу, возможностей удовлетворения своих требований в рамках дела о банкротстве у дольщиков станет больше.

Во-первых, необходимо разобраться, что такое счет эскроу, открываемый банком участнику долевого строительства.

Это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от дольщика в целях их передачи застройщику после предоставления последним разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

То есть закон предусматривает, что денежные средства дольщиков застройщик получает только после того, как многоквартирный дом будет фактически построен. При этом строительство будет осуществляться за счет средств целевых кредитов банков, пока деньги дольщиков будут лежать на счетах эскроу.

Во-вторых, важно, что Законом о банкротстве (127-ФЗ от 26.10.

2002) установлена возможность для дольщика при возбуждении дела о банкротстве в любой момент как до, так и после включения его требований в реестр требований участников строительства отказаться от договора участия в долевом строительстве и получить денежные средства со счета эскроу.

Законодатель предусмотрел при этом и риски банкротства банка, поскольку денежные средства, находящиеся на счетах эскроу, будут в обязательном порядке застрахованы Агентством по страхованию вкладов (на сумму не более 10 млн рублей).

Учитывая, что согласно Федеральному закону № 175-ФЗ проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, дольщик получит обратно только ту сумму, которую он заплатил застройщику как цену договора.

Если есть основания для начисления неустоек, штрафов, пени, взыскания морального вреда и иных выплат дольщику от застройщика, их придется устанавливать в реестре требований кредиторов застройщика путем подачи соответствующего заявления арбитражному управляющему.

Данные требования не предоставляют в деле о банкротстве статус участника строительства, то есть не дают права претендовать на передачу жилых помещений и решать вопрос о судьбе объекта долевого строительства.

Тем не менее эти обязательства погашаются за счет продажи имущества застройщика в деле о банкротстве.

Если гражданин не реализовал свое право на отказ от договора и возврат денежных средств со счета эскроу, он может установить в деле о банкротстве свои требования как участник строительства.

В этом случае дольщик может претендовать на передачу ему жилого помещения (если строительство дома фактически завершено) или на привлечение иного застройщика, который завершит строительство (если, конечно, такой застройщик будет найден). Соответствующее решение принимается участниками строительства на собрании, проводимом арбитражным управляющим.

Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу, создаваемому дольщиками, применяться не будет.

Таким образом, в случае, когда строительство многоквартирного дома не завершено к моменту возбуждения дела о банкротстве и завершение строительства невозможно в процедуре банкротства, создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК) дольщиками и завершение строительства силами ЖСК законодательством о банкротстве не предусмотрено.

Такой порядок будет использоваться применительно к объектам недвижимости при заключении договоров долевого участия, по которым средства дольщиков привлекались через счета эскроу.

Это в любом случае относится к многоквартирным домам, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Договоры долевого участия по объектам, в отношении которых первый договор был зарегистрирован ранее, могут предусматривать использование счетов эскроу, но это не является обязательным.

Применительно к процедурам банкротства застройщиков, которые осуществляли строительство многоквартирных жилых домов без привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу, по-прежнему будет возможно создание дольщиками ЖСК в процедуре банкротства и передача этому ЖСК объекта для завершения строительства.

Кроме того, привлечение средств граждан через ЖСК возможно в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», например, при создании ЖСК с целью строительства жилья для военнослужащих, гражданских служащих и некоторых других категорий граждан.

В иных случаях создание ЖСК после 1 июля 2018 года не допускается.

При этом Федеральный закон № 175-ФЗ имеет внутреннее противоречие, поскольку наряду с допущением создания ЖСК в соответствии с законодательством о банкротстве и привлечения таким ЖСК средств граждан, в законе указано, что привлечение средств граждан допустимо только ЖСК, созданными до 1 июля 2018 года.

Полагаю, что данное противоречие будет устранено либо на уровне законодательства, либо судебной практики, поскольку если в процедуре банкротства объект незавершенного строительства передается дольщикам, создавшим ЖСК, то завершение строительства может происходить во многом за счет денежных средств, привлекаемых после создания ЖСК.

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/intervyu/chto_nam_stoit_dom

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.