Совместное владение квартирой

Содержание

Совместная собственность на квартиру без определения долей: после развода, оформление

Совместное владение квартирой

Последние изменения: Январь 2020

Совместная собственность на квартиру без определения долей регулируется законодательством: ГК и СК РФ. Владение имуществом предполагает различные формы собственности.

Находясь в законном браке, супруги приобретают жилье, машины, ценные вещи, которые далее считаются совместной собственностью.

В процессе использования квартиры супруги не испытывают проблем, сложности возникают при потребности распорядиться недвижимостью, ведь она считается обшей.

Определение совместной собственности

 Согласно ст.244 ГК РФ, особенность совместной собственности – отсутствие выделенных долей и общее использование родственниками квадратных метров для ведения домашнего хозяйства, проживания.

Чтобы разобраться в особенностях долевого владения, необходимо понять, что такое общая долевая собственность на квартиру, и в чем основное отличие от совместного владения.

Общая долевая форма предполагает распределение жилплощади на две и более части, при этом не соблюдается принцип равного разделения объема прав.

Только два обстоятельства ведут к появлению совместного имущества, доли в котором считаются равными:

  • приватизация;
  • покупка жилья в браке.

Другие случаи покупки недвижимости сообща ведут к появлению долевой собственности на квартиру, где у каждого владельца есть своя выделенная часть.

В дальнейшем при распоряжении недвижимостью придется соблюдать основной принцип, что такое доля в квартире, так как любая юридически важная операция с частью в составе единого объекта влечет потребность в дополнительных согласованиях и соблюдении прав на приоритет в выкупе.

Получить недвижимость в личное владение, находясь в браке, можно только в случае акта дарения или купли-продажи, если между партнерами подписан брачный договор.

Раздел имущества и передача жилья в наследство, продажа, обмен требуют выделения долей в праве собственности.

Процесс получения и распоряжения недвижимостью супругов требует соблюдения регламента, установленного рядом положений семейного и гражданского законодательства:

  • статьями 33 и 34 Семейного Кодекса;
  • статьями 244, 253-255, 256 (п.1) Гражданского Кодекса.

С точки зрения закона, супруги сообща ведут хозяйство, внося вклад в общий бюджет семьи любыми способами:

  • трудовыми заработками;
  • доходом от предпринимательства, ведения бизнеса;
  • пособиями от государства, пенсиями;
  • премиями, гонорарами и пр.

Даже если один из супругов не приносит доход, он занимается ведением домашнего хозяйства, воспитывает детей. По этой причине и бюджет семьи, и приобретаемое имущество признается совместным, что предполагает равность объема имущественных прав.

Когда супруги намерены расстаться, возникает проблема оформления раздела нажитого имущества, включая квартиры, ведь они находятся в общем владении.
С целью исключить риск возникновения претензий со стороны второго партнера, пары вправе заключать брачный контракт, определяющий личную принадлежность того или иного имущества.

Особенности распоряжения совместной собственностью

 

Статьей 253 ГК фиксируется имущественное равноправие супругов, что обязывает получать согласие на выделение доли и оформление любой юридически значимой сделки с квартирой.  Только с помощью выдела второй партнер получает право на дальнейшее распоряжение долей, с учетом соблюдения преимущественного права выкупа второго дольщика.

Иногда в натуральном выражении выделить долю не удается. Так происходит при владении общей однокомнатной квартирой. Выходом из ситуации станет выкуп вторым партнером второй половины квартиры с предварительным согласованием продавца, либо на основании судебного постановления.

Многие квартиры оформлены в совместную собственность по результатам приватизационных действий. Определение собственника и имущественных прав на приватизированную квартиру зависит от нюансов оформления:

  1. Если квартиру приватизировали до брака, она останется в распоряжении лица, подписавшего договор приватизации. В дальнейшем, второй партнер не вправе претендовать на долю в ней, если иное не установлено брачным контрактом.
  2. Приватизация предполагает возможность отказа от своей доли в пользу второго партнера. При наличии особого отказного заявления, собственность становится единоличным владением супруга.
  3. Квартира получена одним из партнеров до того, как пара зарегистрировала отношения. Если в момент приватизации брак остается действующим, квартира оформляется совместно.

Приватизированная жилплощадь подлежит законному отчуждению (безвозмездно или за определенную плату), с передачей прав третьему лицу. После проведения приватизации полномочия, полученные по ордеру, теряют силу, а все сделки проводят с учетом формы собственности, установленной при регистрации прав. В ГКН и базах Росреестра указывают, какая именно собственность оформляется.

Оформление дарственной

Передача квартиры в дар нуждается в согласовании со второй половиной, так как подарить совместное имущество по собственному усмотрению один из партнеров не вправе.

Требование согласовать сделку распространяется даже на выделенные доли в квартире.

Несмотря на сложности при согласовании безвозмездного акта дарения, владелец доли согласовывает сделку по умолчанию – когда второй совладелец не заявил о своих претензиях в установленный срок.

Когда квартиру дарят сразу нескольким лицам, при взаимном согласии совладельцы вправе произвести выделение долей.

Передача в наследство

 Совместная собственность на квартиру передается в наследство по аналогичной с дарственной схеме. Если наследуемое жилье оформляется супругами, в регистрационные записи Росреестра, кадастровую документацию вносят сведения о новых владельцах совместного имущества.

В дальнейшем, совладельцы вправе распорядиться ею следующим образом:

  • предоставить право выкупа своей части другому наследнику;
  • оформить отказ от наследования жилья в интересах второго партнера;
  • зарегистрировать коллективное владение.

Если достигнуто общее решение, наследники самостоятельно определяют причитающиеся доли, фиксируя этот факт документально. При спорах стороны обращаются в суд и распределяют собственность по судебному решению.

Собственник унаследованной части квартиры вправе завещать свои имущественные права другому человеку. Законодательство не ограничивает право передачи собственности родственными связями, что зачастую приводит к тому, что в квартире после смерти второго собственника появляются посторонние люди, получившие наследство по завещанию.

Порядок продажи совместного жилья

На уровне законодательство закреплено право владельцем совместного имущества продавать недвижимость, если будут соблюдены определенные условия:

  • выделена определенная доля;
  • есть разрешение совладельца на проведение сделки.

Если второй супруг не вошел в список сособственников объекта, доля в котором продается, оформляется дополнительное согласие второго партнера.

На сделке обязаны присутствовать не просто сторона покупателя и продавца. Все сособственники отчуждаемой квартиры должны явиться для подписания договора.

Когда нет возможности обеспечить личное присутствие, отсутствующий собственник вправе отправить вместо себя поверенного, предварительно оформив на него доверенность.

Раздел имущества при разводе

Нередко квартира становится объектом споров и имущественных притязаний, когда супруги купили недвижимость в браке и не намерены отказываться от нее после развода. Так как закон признает равные права обоих супругов на предмет разногласий, решить вопрос с правильным распределением долей поможет продажа квартиры.

Иски при разделе имущества рассматривает суд, если бывшие партнеры не смогут договориться по обоюдному согласию определить доли по степени личного финансового участия при покупке. При рассмотрении дела в суде, следует быть готовым, что судья определит равноценность имущества обоих супругов.

Часто вопрос дальнейшего распоряжения решается с помощью отказа второго супруга от прав на квартиру, если бывшая жена обязуется передать его в пользу общих несовершеннолетних.

Обязательство составляют в письменном виде, исключая риск отказа от устных договоренностей и смены планов в отношении имущества.

Отказ от исполнения обязательства послужит основанием для аннулирования отчуждения в судебном порядке.
На решение вопросов относительно раздела совместной собственности отводится 3-летний период (стандартная длительность исковой давности). Однако, при наличии веских обстоятельств, не позволяющих определить доли в установленный срок, исковая давность восстанавливается через суд.

Наличие любой собственности является благоприятным фактором для каждого владельца, однако при оформлении недвижимости в браке необходимо помнить, что сделки с жильем, полученным в совместное владение, требуют согласия других совладельцев. В отличие от общедолевой собственности, купленная супругами квартира не может быть разделена в дальнейшем иначе, как в равных частях.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/razdel-imushhestva/sovmestnaya-sobstvennost-na-kvartiru-bez-opredeleniya-doley/

Что лучше: общая долевая или совместная собственность супругов на квартиру, в чем разница и налоговый вычет

Совместное владение квартирой

Приобретая квартиру в браке, граждане часто задумываются, как же стоит оформить право собственности на недвижимость. Рассмотрим основные виды прав собственности, определим, чем они отличаются, каковы их преимущества и недостатки, как проходят юридические сделки с долевой и совместной собственностью.

Также в этой статье мы расскажем, как оформляется налоговый вычет на определенный вид имущества.

статьи:

Виды собственности супругов на квартиру

Право собственности у супругов на какой-либо объект недвижимости может быть нескольких видов. В зависимости от вида права, будет изменяться наименование собственности.

Перечислим, какой может быть собственность и права супругов на квартиру:

  1. Индивидуальное право. Возникает, когда имуществом владеет только один из супругов.
  2. Общая совместная собственность. Такое право может появиться, когда граждане уже находятся в браке и приобретают недвижимость без выдела долей.
  3. Долевая собственность.

    Может возникнуть при заключении брачного договора или при оформлении других договоров по приобретению имущества. Также общая долевая собственность может образоваться по решению суда (ст.244 ГК РФ).

Вид собственности напрямую влияет на права супругов и на возможности по распоряжению имуществом.

Вид собственности обозначается в выписке ЕГРН.

Ниже мы рассмотрим все особенности каждого вида права.

Чем отличается совместная собственность супругов на квартиру от общей долевой

В соответствии с российским законодательством, супруги могут оформить в собственность квартиру без выдела долей или с определением доли для каждого члена семьи.

Рассмотрим, какие виды отсюда вытекают:

  1. Недвижимость, для которой невозможно определить доли или в случае, когда супруги решили владеть имуществом совместно, считают общей совместной собственностью.

  2. Имущество, в котором определяется размер доли для каждого супруга, считают долевой собственностью.

Как правило, в браке может быть любая собственность — как долевая, так и совместная.

Рассмотрим преимущества и недостатки каждого вида.

Плюсы общей совместной собственности:

  1. Совместное владение имуществом. Обязанность по содержанию квартиры, оплате коммунальных услуг будет лежать на их плечах.
  2. Совместное распоряжение имуществом. Если один из супругов пожелает продать, подарить или завещать квартиру, то второй супруг должен дать на это согласие. Без ведома мужа или жены нельзя будет совершить сделки с недвижимостью.

  3. Все имущество, которое будет нажито в браке, будет считаться по закону общим имуществом супругов. Это касается не только жилья, но и транспортных средств, ценных бумаг и др.
  4. Нет необходимости определять доли для каждого гражданина, чтобы оформить налоговый вычет.

  5. В случае с образовавшимися долгами, кредиторы не смогут взыскать через суд финансы и потребовать продажи общего имущества.

Недостатки общей совместной собственности:

  1. На совместное владение выдается один документ. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная. Госпошлина составляет 500 руб.

Плюсы долевой собственности:

  1. Каждый супруг будет распоряжаться своей частью квартиры. Он сможет подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно (ст. 246 ГК РФ).

  2. Расходы, связанные с частью имущества будут не общими — для каждого супруга они будут свои.
  3. Если у одного из супругов будут долги, второй сможет сохранить свое жилье и не продавать по требованию кредиторов.

  4. На собственность будет выдано два документа — для каждого супруга.

Отметим и недостатки долевой собственности:

  1. Доля, которая определена в договоре, соглашении, может быть не равна половине площади квартиры. Например, если у супруга ¼ часть в двухкомнатной квартире, то это не означает, что он владеет комнатой. В эту часть также входит и общая площадь (санузел, кухня, коридор).

  2. При имеющихся долгах, кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи доли или определенной части, которой владел должник.
  3. При распоряжении имуществом супруг должен сообщить другому собственнику доли о своем намерении.

    Если второй супруг не реализует преимущественное право на выкуп, то в сделке могут участвовать третьи лица.

Подведем итоги в таблице.

Основные отличия общей совместной собственности от долевой

Критерии отличияОбщая совместная собственностьОбщая долевая собственность
Определение долейНетЕсть
Право на оформлениеТолько супругиЛюбой гражданин
Согласие на распоряжение собственностьюНе требуется.Необходимо согласие всех владельцев.
Нюансы оформленияНедвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом, подтверждающим право собственности.Оформление на каждого супруга с разными документами, свидетельствующими о правах собственности конкретных граждан.
Подтверждение права собственностиМожет не подтверждаться. По закону имущество будет общим.Необходимо документальное подтверждение.

Что лучше для супругов: общая долевая собственность на квартиру, или совместная

Решить, какой собственностью в будущем владеть, супруги должны сами. Мы рассмотрим нюансы при различных сделках с недвижимостью.

Продажа, дарение собственности

Если один из супругов пожелает продать общую совместную собственность, то решение должно быть обоюдным. Согласие на продажу оформлять не обязательно.

Если же продается долевая собственность, то супруг, который продает свою долю, должен обратиться к нотариусу и написать официальное заявление. Документ необходим для уведомления второго супруга и предоставления ему права выкупа.

В случае дарения недвижимости, супруг также должен получить согласие второго собственника.

Сдача в аренду квартиры супругов

Для того, чтобы сдать в аренду совместную собственность, супруги должны оговорить этот вопрос самостоятельно.

Если же в аренду решено сдавать долю, то без суда здесь не обойтись. На практике, супруги не могут договориться, ведь не было фактического раздела помещения. Приходится подавать иск в суд, делить покомнатно квартиру, а потом, как в коммуналке, супруги смогут сдавать в аренду свою комнату – или комнаты.

Размен общего жилья

Обменять общую квартиру супруги могут добровольно, обговорив все нюансы с риелтором. Согласие на размен оформляется для каждого владельца доли.

Если же квартира относится к общей совместной собственности, то согласие оформлять не потребуется.

Обратите внимание, если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, то придется обращаться в органы опеки и получать разрешение на продажу недвижимости.

Раздел квартиры после развода

В случае расторжения брака, супруги будут делить совместную собственность либо в добровольном порядке, оформив раздел у юриста или нотариуса, либо в принудительном — через судебную инстанцию с выделением долей каждому супругу.

Что касается долевой собственности, то после развода конкретная доля достается конкретному супругу. Поделить долю между супругами невозможно. Также учитывайте, что раздел будет произведен, согласно условиям, указанным в брачном договоре или соглашении.

Налоговый вычет и виды собственности супругов на квартиру – нюансы

Супруги могут распределить налоговый вычет по своему усмотрению.

Например:

  1. Произвольно (только одному супругу, поровну двоим).
  2. Взависимости от взноса каждогосупруга за оплату квартиры.
  3. В зависимости от доли владения.

Правила распределения относятся и к общей совместной собственности, и к долевой собственности. Супруги имеют право распределить налоговую льготу по своему усмотрению в любом соотношении долей.

Процедура получения имущественного вычета при различных видах собственности одинакова. Для оформления вычета необходимо обратиться в ИФНС по месту жительства.

В налоговый орган нужно подать пакет документов, включая декларации 3-НДФЛ и платежные документы на покупку квартиры.

Если супруги решают перераспределить расходы, дополнительно прикладывается заявление на распределение вычета. Его можно оформить у наших юристов, обращайтесь!

Заметьте, что распределить доли основного имущественного вычета можно только один раз по заявлению в налоговой службе. Поэтому взвесьте все «за» и «против», потом решение нельзя будет поменять.

Что касается имущества, приобретенного в ипотеку, то супруги могут получить налоговый вычет и на сумму основного платежа, и на фактически выплаченные ипотечные проценты.

Имущественный вычет за проценты по ипотечному кредитованию считается отдельным видом вычета. Поэтому супруги могут распределять его по своему усмотрению, вне зависимости от того, как распределен основной вычет.

Об этом говориться в статье 220 НК РФ.

Если у вас остались вопросы – звоните нашим консультантам. Они с радостью решат ваши проблемы и помогут определить, какое право собственности лучше оформить и каким образом.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1393-obshhaya-dolevaya-ili-sovmestnaya-sobstvennost-suprugov-na-kvartiru.html

Долевое и совместное владение недвижимостью — проблемы и решения

Совместное владение квартирой

Собственное жилье — мечта и цель жизни многих россиян, однако даже те, кто уже владеет недвижимостью, достаточно редко могут с полной уверенностью сказать: «Эта квартира только моя».

Л. Зуйков. Игра в теннис. Шкатулка. 1971

Часто объекты жилой недвижимости находятся в совместной собственности или разделены на определенные доли, то есть принадлежат сразу нескольким собственникам, которым приходится вместе решать все возникающие вопросы, например, согласовывать — проводить ли ремонт сейчас или и так сойдет, оплачивать коммунальные услуги и так далее. А при продаже или покупке таких квартир или домов возникает сразу целый ряд проблем и нюансов, требующих внимательного отношения и знания действующего законодательства.

В чем же разница между совместным и долевым владением объектом жилой недвижимости? Как такая общая собственность может быть реализована или обменена? О чем нужно знать совладельцам, чтобы не попасть в сложную ситуацию и не оказаться втянутым в длительное судебное разбирательство?

Совместное владение недвижимостью

Особенности совместного и долевого владения недвижимостью регулируются частями статьи 244 Гражданского кодекса России. Согласно его положениям, совместная собственность на объекты жилой недвижимости возможна на различные виды жилья, в частности:

  • частный дом или его часть;
  • квартиру или часть квартиры;
  • отдельную комнату.

Совместное владение недвижимостью может возникнуть в результате:

  • получения квартиры или дома в наследство, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников;
  • совместной покупки или обмена жилой площади;
  • приватизации недвижимости;
  • присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.

Например, если государственная квартира была приватизирована одним из супругов, то жилье становится совместной собственностью на основании положений Семейного кодекса России, которые признают имущество, нажитое во время брака, общим владением супругов.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Василий Максимов. Семейный раздел. 1876

Главное отличие совместной собственности от долевой — в данном случае не уточняется, какой именно частью жилой площади владеет собственник.

Так, если речь идет о супругах, то жилье считается принадлежащим им на равных правах, то есть в случае развода имущество просто делится пополам.

Если же наследников трое и больше, то автоматически считается, что они владеют равными частями — одной третьей, одной четвертой и так далее.

Долевое владение недвижимостью

В случае же долевого владения объектом жилой недвижимости, части, принадлежащие собственникам, определяются точно. Так, во время приватизации по желанию участников могут быть сразу указаны их доли, обычно равные, по количеству зарегистрированных на данной жилой площади и не написавших отказ от приватизации граждан.

Такое разделение должно быть зафиксировано в Свидетельстве о регистрации права собственности на объект недвижимости. Если в данном документе записано, что совладельцам принадлежит половина, одна третья и так далее часть квартиры, то такое владение становится долевым. Если же размер части каждого собственника не уточняется, то такое владение является совместным.

Важный нюанс — совместная собственность может стать долевой, если совладельцы пожелают уточнить, какие именно доли принадлежат каждому из них и оформят необходимые документы.

При этом чаще всего доля на квартиру или дом — некая весьма абстрактная величина, это просто указанный процент или дробь от общей площади жилья, а не конкретные квадратные метры жилого помещения.

Так что в случае спора между совладельцами не может идти речь о том или ином помещении, например — «мне принадлежит гостиная, а тебе спальня».

Чтобы получить в собственность конкретные квадратные метры, необходимо обратиться в суд или согласовать с остальными собственниками порядок пользования квартирой или домом.

Стоит помнить, что кухня, коридор, ванна и санузел считаются совместной собственностью в любом случае, пользоваться данными помещениями совладельцы могут на равных правах и разделу эти комнаты не подлежат.

Суд может выделить в конкретную долю только квадратные метры в обособленных жилых комнатах.

Если же для того, чтобы разделить жилье на отдельные части нужна перепланировка и при этом может ухудшиться положение других собственников, например, за счет новой стены их часть жилья станет меньше, суд может и вовсе запретить выделение конкретной комнаты в виде доли.

Оплата коммунальных платежей, налогов и кредита в случае совместной и долевой собственности на квартиру или дом

В случае совместного владения недвижимостью, когда доли собственников не определены, жилищно-коммунальные предприятия выписывают одну платежку на квартиру или дом. Как будут оплачивать счета за свет, воду и газ совладельцы — решать им самим.

Если же жилье находится в долевой собственности, в платежке могут быть указаны все совладельцы, может быть также выписано несколько платежных документов — на каждого собственника доли в квартире.

Если платежка выписана одна, то разделить общую сумму, причитающуюся предприятиям ЖКХ за оказанные коммунальные услуги, совладельцы могут согласно принадлежащим им долям, то есть разделить на три, четыре и более частей.

При этом, если один из собственников отказывается оплачивать коммунальные услуги, остальным все же придется заплатить за него, так как ответственность ложится на плечи всех совладельцев, а если водоканал решит отключить воду за неуплату или перекрыть канализационную систему, пострадают все жильцы квартиры без исключения — коммунальные сети одни, общие, как и санузел с ванной комнатой.

Анна Щёголева. Соседи. 2010

Ипотечный кредит за квартиру в случае совместного владения оплачивается также всеми собственниками вместе.

Договариваться о том, что каждый из них будет оплачивать только свою часть, им придется уже между собой, банк такие подробности чаще всего не интересуют и если, например, супруги, на равных правах владеющие совместной собственностью, перестанут вносить взносы по кредиту, финансовое учреждение имеет право реализовать всю квартиру.

А вот в случае долевого владения каждый собственник выплачивает кредит только за свою часть жилья.

В таком случае, если заемщик оказался злостным неплательщиком, банк получает право наложить взыскание только на его долю, не затронув собственность других владельцев, исправно вносивших платежи.

Банковское учреждение может реализовать долю в квартире, принадлежащую неплательщику, на условиях свободной продажи, однако прежде обязано предложить приобрести эту часть жилья остальным владельцам согласно действующему преимущественному праву на покупку, о котором мы поговорим чуть ниже.

Распоряжение совместным и долевым недвижимым имуществом: купля, продажа, обмен, регистрация

Сразу же уточним, что свободно распоряжаться своей частью в совместной собственности на объект недвижимости совладельцы не могут.

Например, если два наследника получили одну квартиру, причем доли каждого из них точно не определены, то есть наследство стало совместной собственностью, они просто вынуждены договариваться между собой.

Продать свою часть недвижимости без согласия другого наследника невозможно, остается или через суд определять свою долю и, таким образом, превратить совместную собственность в долевую или же договариваться со вторым наследником об условиях продажи или обмена жилья.

Также в квартире, являющейся совместным имуществом, нельзя прописать кого-либо без согласия второго собственника, продать или обменять такое жилье без письменного согласия остальных совладельцев также не получится.

То есть, можно сказать, что совместная квартира является действительно общей и решать ее судьбу всем собственникам придется только вместе.

Или же выделять из общей жилой площади конкретные доли, которыми можно будет распоряжаться самостоятельно.

Своей долей на квартиру или дом можно распоряжаться практически свободно — обменять на другое жилье, прописать кого-либо на своей части, сдать в аренду, использовать в качестве залогового имущества, продать, оставить в наследство или подарить. Стоит уточнить, что совладельцы долей на недвижимость могут по взаимному соглашению изменять размер своих долей.

Практически единственным ограничением на свободное распоряжение своей долей является преимущественное право на покупку.

Суть его заключается в том, что владелец одной из долей, прежде, чем выставить свою часть жилья в свободную продажу, обязан известить о своих планах собственников других долей.

И уже после того, как они решат — покупать ли им вторую часть жилья за указанную цену или же отказаться от своего права на первоочередную покупку, владелец может предложить свою долю третьим лицам.

Таким образом, алгоритм действий при продаже доли в доме или квартире выглядит так:

  1. Владелец доли, который решил продать свою часть объекта недвижимости, в письменной форме извещает остальных совладельцев. Обязательно такое извещение направляется в виде письма, даже если собственники других долей живут в соседней комнате. В письме содержится не только информация о продаже доли, но и указывается ее стоимость, чтобы совладельцы могли решить — подходит ли им такой вариант или нет. Отправлять такое письмо лучше и надежнее всего в качестве заказного с извещением о получении, в таком случае совладельцы, препятствующие продаже одной из долей, не смогут заявить, что письма не получали и знать не знали о реализации части жилья.
  2. Собственник ждет ровно месяц с момента получения владельцами других долей письменного извещения. После этого он получает право свободно распоряжаться своей частью недвижимости, даже если никаких действий со стороны других владельцев — согласия на покупку или письменного отказа от преимущественного права — не последовало. Считается, что, не известив в письменной форме владельца выставленной на продажу доли о своем согласии приобрести ее по указанной цене, они автоматически отказались от своего права на первоочередное приобретение. Важный нюанс — реализовать свою долю третьим лицам собственник обязан по цене, которая была указана в письменном извещении, отправленном остальным владельцам. Иначе собственники других долей могут опротестовать сделку, посчитав, что их обманули и не предоставили полную и точную информацию.
  3. Если за предложенную цену на долю в квартире покупателей не нашлось, и владелец решил снизить стоимость, он снова обязан в первую очередь известить собственников других долей. Возможно, в это раз они решат реализовать свое право на преимущественную покупку. То есть, снова направляется письмо и пережидается месяц, который дается совладельцам на принятие решения.

Еще одно ограничение действует в случае сдачи доли в квартире в аренду. В таком случае собственник, желающий сдать свою комнату квартирантам, должен получить письменные согласия остальных владельцев.

Написаны они могут быть в свободной форме, главное сохранить смысл такого согласия — «не возражаю против сдачи жилья в аренду».

Подобное указание с подписями всех совладельцев может быть поставлено и на договор аренды в виде отметки о согласовании данного договора с другими собственниками долей в квартире или доме.

Однако прежде чем так свободно распоряжаться своей долей, собственнику необходимо обратиться в суд, чтобы ее конкретизировать.

Без такого «выделения доли в натуре», то есть указания, оформленного документально, продать виртуальную «одну третью часть» в двухкомнатной квартире весьма проблематично.

Конечно, могут найтись покупатели и на такие предложения, но цена невыделенной в натуре доли будет в несколько раз ниже рыночной стоимости квадратных метров, так как покупатель обычно прекрасно осознает, какие «битвы» с другими совладельцами ему предстоят.

Выделить конкретную долю в квартире можно и без обращения в судебные органы, если совладельцы добровольно заключат Соглашения о реальном выделе доли.

Кстати, суд обычно выносит решение о совместном пользовании квартирой, в частности, помещениями общего пользования — коридором, ванной и так далее, и определяет порядок такого использования.

Зачастую, если договориться мирно совладельцы не могут, суд может даже определить время пользования санузлом и кухней для каждого владельца отдельной доли.

Василий Максимов. Все в прошлом. 1889

В случае выделения доли в натуре в частном доме или коттедже вопрос может быть решен проще — обустраивается отдельный выход и один дом превращается в дуплет или таунхаус, то есть два дома со своими выходами и придомовыми территориями, имеющие общую боковую стену.

В таком случае также существуют некоторые ограничения — при разделе дома ему не должен быть причинен непоправимый ущерб, а все помещения должны оставаться жилыми, то есть открыть магазин в своей части коттеджа собственник доли не сможет, если не согласовал свои действия с остальными владельцами.

Как видим, долевое владение предоставляет гораздо более широкие права, чем совместное. Перевести общую квартиру в категорию долевого владения можно в любой момент, но и тогда виртуальная доля далеко не всегда превращается в реальные квадратные метры, принадлежащие собственнику единолично.

А на покупку доли в квартире или доме можно пойти только четко осознавая, насколько будет проблематично делить свою кухню и санузел с совершенно посторонними людьми.

Конечно, некоторые покупатели идут на такое приобретение с целью выкупить все доли в данной квартире или доме, однако договориться со всеми совладельцами также можно не во всех случаях, ведь приобрести полноценное жилье за средства, полученные от продажи доли обычно нереально, конечно, если это не доля квартиры в центре Москвы.

Анна Седых, рмнт.ру

26.07.12

Источник: https://www.rmnt.ru/story/realty/dolevoe-i-sovmestnoe-vladenie-nedvizhimostju-problemy-i-reshenija.384103/

Виды собственности на квартиру

Совместное владение квартирой

Последнее обновление: 11.01.2020

Понятие права собственности отражено в ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.

 При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.

Режим совместной собственности предусмотрен (доступен)  только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая долевая собственность на квартиру

Право общей долевой собственности на квартиру возникает, когда квартирой владеют два или несколько человек, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности. Эти доли могут быть:

  • идеальными или
  • реальными.

«Идеальными долями» называются доли, не выделенные в натуре (т.е. «доли на бумаге»). Например, доля – ½ или ¼ или 7/25. Эти доли не привязаны к какой-либо части или месту в квартире, и являются абстрактными.

«Реальными долями» называют доли, выделенные в натуре, т.е. привязанные к конкретным частям квартиры. Например, доля – комната 15 кв. м. в трехкомнатной квартире общей площадью 73 кв. м.

При выделении реальных долей, квартира, фактически, превращается в «коммуналку». Выделяться может только изолированное жилое помещение – комната. При этом, коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.

Вообще, принципы владения и пользованиями долями в составе общей долевой собственности изложены в ст. 41 и 42 ЖК РФ.

Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Титул на квартиру при общей долевой собственности выдается (точнее, выдавался до июля 2016 года) каждому собственнику в отдельности. Этот собственник указан на лицевой стороне Титула. На оборотной стороне Титула указаны остальные участники долевой собственности (с указанием их долей в праве).

Образец Свидетельства о праве (долевая собственность):

  ♦ Титул (долевая собственность) — лицевая сторона ♦

  ♦ Титул (долевая собственность) — оборотная сторона ♦

С июля 2016 года (после отмены Свидетельств) всех долевых собственников квартиры можно увидеть только в Выписке ЕГРН.

Заказать Выписку из ЕГРН онлайн можно – ЗДЕСЬ.

Общая долевая собственность может возникнуть при любом виде приобретения квартиры в собственность (приватизация, наследство, покупка, и т.п.), если в момент приобретения квартира была поделена на доли (идеальные или реальные), и передана в собственность «по частям».

Например, семья может купить квартиру в новостройке, и указать в договоре, что квартира приобретается в равных долях на мужа, жену и ребенка.

Общая долевая собственность на квартиру может также возникнуть из общей совместной собственности – на основании отдельного нотариального соглашения между собственниками, брачного договора между супругами, либо на основании решения суда.

Владелец доли (как идеальной, так и реальной) в общей долевой собственности на квартиру может распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать и т.п. (ст. 246 ГК РФ). Но в случае продажи, он должен учитывать преимущественное право покупки этой доли другими собственниками (владельцами остальных долей).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/vidy-sobstvennosti-na-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.