Совместная собственность без определения долей

Содержание

Наследование квартиры в общей собственности

Совместная собственность без определения долей

Недвижимость — самое ценное имущество из всех видов наследства. Однако часто земельный участок, дом, квартира находятся в общей совместной собственности супругов и других членов семьи. Совместное наследование не лишает наследников права получить свою долю, но осложняет ее оформление и требует дополнительных хлопот.

Принадлежащие умершему жилые помещения входят в состав наследства на общих основаниях. Наследование совместной общей собственности имеет свои особенности. Квартира может быть приватизирована, куплена в браке, унаследована двумя и более наследниками. Каждый случай отличается своими особенностями.

Виды собственности на недвижимость

Как и любое другое имущество, квартира может находиться в общей собственности с определением доли каждого владельца (долевая), либо без их определения (совместная). Принципиальная разница между ними состоит в следующем.

  • Человек, владеющий долей в праве на квартиру, может продать ее, подарить, включить в состав завещания. Она переходит наследникам по закону в общем составе имущества.
  • Жилое помещение, находящееся в совместной собственности, нельзя разделить, продать или унаследовать без согласия других сособственников.
  • Чтобы прекратить совместное владение (превратить в долевое), нужно составить соглашение о выделении долей через нотариуса или получить решение суда.
  • Участник долевой собственности может выделить свою долю в натуре, а участник совместной должен сначала определить ее и только после этого выделить.

После смерти участника совместной собственности на приватизированную квартиру производится определение долей каждого владельца. При этом они считаются равными. Например, если в процедуре приватизации когда-то участвовали родители и двое детей, доля каждого из них, включая умершего, составит ¼ часть помещения.

В случае смерти одного из участников долевой собственности передача его доли происходит на общих основаниях.

Пример. Супруги приобрели квартиру в 2005 году и при регистрации определили: 1/3 принадлежит мужу, 2/3 части получает жена. После смерти супруга в наследственную массу соответственно будет включена одна третья часть жилого помещения.

Приватизация есть — свидетельства о собственности нет

Эта ситуация достаточно широко распространена. Умерший в свое время приватизировал жилье единолично, или совместно с другими членами семьи. Договор приватизации имеется на руках, однако вследствие неграмотности, халатного отношения и других причин он не оформил свидетельство о собственности на квартиру в ЕРГН (ранее ЕГРП). Что необходимо сделать?

  • После смерти одного из участников приватизации переживший супруг (другие члены семьи) должны выразить свое согласие на определение доли умершего. Для этого нужно обратиться к нотариусу и подать соответствующее заявление. 
  •  Участники договора должны обратиться в органы Росреестра с заявлением об оформлении права на приватизированную квартиру и выделить доли каждого участника на основании нотариально заверенного соглашения.
  • Органы Росреестра производят регистрацию жилого помещения в долевую собственность с указанием размера долей.
  • После этого нотариус может выдать наследникам свидетельство о праве на наследство. Наследование доли умершего гражданина производится в общем порядке: по закону или по завещанию.

Если имеется завещание, призываются указанные в нем лица. Если его нет, право на долю в общей собственности переходит к наследникам первой очереди, включая пережившего супруга. Подтверждающим документом является нотариальное свидетельство о праве.

Выделение доли пережившего супруга

Если жилье покупалось в период брака, и было оформлено в совместное владение, переживший супруг имеет право на его половину.

После смерти наследодателя сначала выделяется супружеская доля в имуществе и только потом наследственная. За ее выделением нужно обратиться к нотариусу.

Свидетельство о праве супругу может быть выдано им до истечения 6-месячного срока, обязательного для наследников.

Пример. На день смерти одного из супругов, они имели в совместной собственности квартиру, процедура происходит по закону. В семье двое детей. Наследство открывается на ½ квартиры, и эта доля поровну распределяется между тремя наследниками.

Несколько наследников на одну квартиру

Очень часто к наследованию недвижимости призывается несколько человек. Если умерший оставил завещание, каждый правопреемник получает определенную в нем часть имущества. Если конкретного указания нет, оно делится между ними поровну. Например, наследников четверо: каждый из них получает свидетельство на 1/4 часть в праве общей собственности на квартиру и другого имуществе наследодателя.

При наследовании совместной собственности, например с супругой, наследодателю принадлежит ½ часть недвижимости. Тогда после регистрации, в квартире будет четыре собственника. Жена умершего имеет 1/3 долю (1/2 плюс 1/4), трое детей по 1/8 части помещения.

Особенность жилого помещения в том, что оно может быть делимым или неделимым. Если, например, 3-х комнатную квартиру можно разделить, наследник при желании может выделить свою долю и продать кому угодно — согласие других собственников для этого не нужно. Но когда речь идет об «однушке», наследство доставляет много хлопот: продать отдельно ее часть невозможно.

Поэтому нередко наследники составляют соглашение о его разделе наследства. Например, по взаимному согласию один из них полностью получает дачу, другой земельный участок и гараж, третий — квартиру (ее часть).

Чтобы «уравновесить» доли наследства по стоимости, может быть предусмотрена выплата денежной компенсации. Такое соглашение обязательно заверяется у нотариуса.

Этот документ представляется в органы Росреестра как основание для перерегистрации полученной собственности на свое имя.

Преимущественные права на получение квартиры

Кроме того, не стоит забывать о том, что некоторые наследники могут иметь преимущественное право на неделимую вещь. В частности, к ней можно отнести 1-комнатную квартиру. Оно возникает, когда жилое помещение невозможно разделить в натуре, и имеется другое наследственное имущество. За счет него удовлетворяются интересы других наследников.

Преимущественное право на квартиру имеет:

  1. наследник, совместно проживающий с наследодателем, и при отсутствии у него другого жилья;
  2. сособственник объекта недвижимости, то есть гражданин, имеющий долю в квартире, которая является частью наследства;
  3. если отсутствует правопреемники, перечисленные выше, или они не пожелали воспользоваться своим правом на получение жилья в единоличное владение, на него может претендовать наследник, постоянно пользовавшийся квартирой при жизни наследодателя.

Правопреемник, использовавший свое преимущественное право на получение в собственность всей квартиры, обязан возместить другим наследникам часть ее стоимости при условии, что общая цена объекта превышает в денежном измерении положенную ему часть наследства. Кстати, ветхое и аварийное жилье входит в состав имущества при наследовании, как и любое другое.

Порядок оформления собственности

  1. Подготавливается пакет документов на квартиру: правоустанавливающие документы наследодателя, кадастровая выписка, при необходимости отчет независимой оценки.
  2. Наследники по закону или по завещанию обращаются к нотариусу с заявлением о принятии наследства.

  3. Необходимо представить свидетельство о смерти наследодателе, последнем месте его жительства, родственных отношениях либо завещание.
  4. Если квартира являлась совместной собственностью супругов, переживший партнер пишет согласие о выделении долей.

  5. Нотариус направляет в органы Росреестра заявление на регистрацию долевой собственности.
  6. По истечении 6 месяцев каждый наследник получает свидетельство о праве на наследство, где указана принадлежащая ему доля квартиры.

  7. При желании производится раздел наследства по соглашению так, чтобы квартира досталась одному наследнику — по преимущественному праву или по согласию с выплатой денежного возмещения другим претендентам.
  8. Нотариус регистрирует собственность, отправив в Росреестр необходимые документы.

  9. В нотариальную контору направляется выписка ЕГРН, которую распечатывает, заверяет нотариус и вручает наследникам.

За производство нотариального действия по оформлению наследства правопреемники уплачивают нотариальный тариф (госпошлину), размер которой зависит от степени близости родства с наследодателем. Его размер установлен Налоговым кодексом и составляет 0,3–06 % от стоимости наследуемого имущества. Кроме того, необходимо оплатить услуги правового и технического характера непосредственно нотариусу.

Наша контора осуществляет все нотариальные действия, связанные с наследованием общей собственности на квартиру: выделение супружеской и других долей в праве собственности, удостоверение соглашений, регистрация права в государственном реестре. Прием посетителей проводится ежедневно до 21.00 вечера в будние дни и до 20.00 — в выходные. Заполните форму обращения, чтобы записаться на удобный для себя день и время суток.

Источник: https://www.rosnotarius.ru/nasledovanie-kvartiry-v-sovmestnoj-sobstvennosti

Общая совместная собственность супругов на квартиру — все ответы юристов в одной статье

Совместная собственность без определения долей

Важно различать общую и долевую совместную собственность на недвижимость, так как от ее вида зависят юридические последствия при покупке и продаже, дарении, вступлении в наследство, при налогообложении и уплате госпошлины.

статьи:

Общая совместная собственность на квартиру

Проще и удобнее решать различные вопросы, если квартира находится в собственности одного человека.

Но обычно владельцев два и более, они распоряжаются недвижимостью на правах долевой или общей совместной собственности:

  1. Доли можно продавать, выкупать, дарить, передавать по наследству.
  2. Если они не выделены и не определены в документах, квартира находится в общей совместной собственности.

У супругов совместное право собственности на недвижимость появляется:

  • при покупке жилья в браке,
  • при приватизации.

Квартира приватизирована в совместную собственность

Одним из путей образования совместной собственности на квартиру является ее приватизация, которая проводится на основании Закона РФ «О приватизации».

Когда жилплощадь оформляется теми, кто в данный момент на ней проживает, даже если они не находятся в родственных отношениях, она может перейти в совместное или долевое владение.

Это зависит от того, как заполнен бланк на приватизацию, в котором есть графа, где указывается, в какое владение переходит собственность: общее или долевое.

Совместная собственность супругов на квартиру

В выписке ЕГРН перечисляются все собственники, вместе владеющие квартирой, то есть одному объекту недвижимости соответствует одна регистрация в госреестре. Прежние свидетельства, где все владельцы перечислены в одном документе, также имеют юридическую силу.

В таком случае все собственники имеют абсолютно равные права владения, пользования и распоряжения этой квартирой (ст.253 ГК РФ).

В соответствии со статьей 244 ГК РФ совместная собственность супругов на квартиру может возникнуть в том случае, когда супруги вместе приватизируют или приобретают жилье на общие средства.

Теоретически они владеют равными долями, но распоряжаться ими единолично не имеют права.

Если один из них хочет оформить дарственную на квартиру и продать, от второго потребуется нотариально заверенное согласие.

Нередко один из супругов во время совместной жизни получает в наследство квартиру. Она не будет совместной собственностью, однако второй супруг в определенный момент может подтвердить, что он участвовал в ее ремонте, которая значительно увеличила ее стоимость и улучшила состояние, и может быть признан совместным собственником через суд.

Если недвижимость была приобретена мужем или женой до брака, она не будет являться общей собственностью. Но если во время семейной жизни в нее буду вкладываться деньги, то во время развода можно претендовать на ее раздел, если доказать, что на ее содержание и ремонты тратились совместно заработанные средства супругов.

Как перевести совместную собственность недвижимостью в долевую?

Совместная долевая собственность на квартиру супругов может быть зафиксирована при составлении брачного договора, в котором определяются доли в пропорциональном виде (ст.256 ГК РФ).

Если в силу различных обстоятельств один из владельцев хочет распорядиться формально принадлежащей ему долей, продать или поменять, нужно оформить ее выделение документально. Если договоренности достичь не удается, можно обратиться в суд и выделить доли при получении положительного решения.

Раздел имущества супругов по соглашению оформляется нотариально, а право собственности на новые доли регистрируется затем в ЕГРН.

Только после выделения доли один из супругов может самостоятельно распорядиться своей частью недвижимости.

В соответствии с новым законодательством, преимущественное право покупки долевой собственности имеют другие дольщики квартиры. Их нужно уведомить в письменном виде. Затем, в течение 30 дней, они должны предпринять определенные шаги, если хотят выкупить долю.

Выделение доли при разделе недвижимости может быть произведено в натуре, то есть определенной частью жилья. В квартире это может быть только отдельная комната. Если выделение реальной доли невозможно, то она может быть определена в денежном эквиваленте. Обозначается только ее пропорция к общей собственности, без описания реального помещения, которое ей соответствует.

Пока супруги живут вместе, одной семьей, то мало кто задумывается, в какой форме они владеют квартирой. А вот при разводе или ухудшении отношений возникает шквал вопросов.

Составление брачного договора перед свадьбой еще до сих пор принимается многими как что-то оскорбляющее большую и чистую любовь. Но именно он поможет сохранить многим нервы и средства, если заранее определить, как будет распределяться недвижимость в случае развода.

Продажа квартиры в совместной собственности

Квартиру, находящуюся в совместной собственности, можно продать только всю сразу целиком при дружном согласии владельцев, она не может быть подарена или продана по желанию только одного из супругов.

При продаже муж и жена должны присутствовать на сделке. Если кто-то не может прийти лично, он должен назначить своего представителя по нотариально заверенной доверенности.

В договоре купли-продажи квартиры, находящей в совместной собственности, должны быть перечислены все владельцы общей недвижимости. Полученные за сделку деньги принадлежат им в равных частях.

Налоговый вычет при покупке квартиры в совместную собственность

Для получения налогового вычета с суммы, на который имеют право оба супруга, нужно представить документы, подтверждающие право собственности и оплату денежных средств за квартиру. Для этого муж и жена должны иметь постоянный доход, с которого выплачиваются налоги.

Если вся сумма вычета снимается с одного из супругов, то за вторым сохраняется право на налоговый вычет в будущем.
Максимальный размер суммы, с которой начисляется налоговый вычет — 2 млн. р., компенсация составит 260 тыс. рублей, а в случае использования ипотеки — 390 тыс.р.

Имеет значение, в каком году супругами было приобретено жилье, так как в 2014 году в НК РФ были внесены существенные изменения. Если раньше при вычете учитывался размер доли, то теперь важнее представить документы о том, кто и сколько средств потратил при покупке недвижимости.

Заключение

Квартира, находящаяся в совместной собственности супругов принадлежит им в равных долях, которыми они могут управлять только вместе. При необходимости можно провести раздел имущества, оформить доли, принадлежащие мужу и жене, документально. В таком случае каждый из них сможет ее продать, получив предварительно согласие второго.

При покупке квартиры в совместную собственность без оформления долей, налоговый вычет может быть восполнен одному из супругов, а второй в таком случае сохраняет право на него при следующей сделке.

сюжет расскажет о нюансах квартиры находящейся в совместной и долевой собственность

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/obshhaya-sovmestnaya-sobstvennost-suprugov-na-kvartiru-vse-otvety-yuristov-v-odnoj-state.html

Совместная и долевая собственность: в чем разница и как оформляется квартира без определения долей?

Совместная собственность без определения долей

Существует несколько видов собственности, отличающихся по сути и имеющих особенности распоряжения. Совместная собственность на квартиру без определения долей несколько ограничивает действия каждого собственника. Почему возникает такая ситуация и в каких случаях выгодно совместное владение одним объектом?

Общая долевая собственность: что это значит и какой бывает?

Определение общей совместной собственности ГК РФ подразумевает такой вид владения объектом, когда несколько лиц имеют на него равные права.

Существует несколько разновидностей:

  1. совместная;
  2. с разделением долей.

В первом случае все лица имеют в собственности весь объект целиком, при этом точная доля не выделена ни у одного из них. Во втором – у каждого собственника есть личная часть объекта, которой он вправе распорядиться при выполнении определенных условий.

Совместное долевое имущество имеет главное отличие от других видов – каждый из собственников при желании продать объект вынужден привлекать к сделке остальных совладельцев. Только при наличии безоговорочного согласия всех участников, сделка состоится.

При выделенных долях каждый из владельцев обязан предупредить остальных о продаже, и предложить первыми выкупить часть имущества. Только после их отказа разрешается отчуждать долю третьим лицам. Именно в этом заключается основное различие в видах совместной собственности.

В каких случаях возникает?

В разных ситуациях может возникнуть такой вид владения объектом:

  1. по законодательству без учета воли сторон;
  2. по желанию участников сделки.

В первом случае примером может стать совместное владение недвижимостью в браке. При покупке квартиры в период заключения законного брака, если у супругов нет брачного договора предусматривающего иной вариант, объект автоматически будет находиться в совместной собственности. Оба супруга имеют равные права на имущество, независимо от того, на чье имя оно оформлено.

Во втором случае при любой сделке несколько лиц вправе договориться и приобрести объект в совместную собственность.

При приватизации недвижимости в нее включаются все члены семьи, а квартира может передаваться в их совместное владение.

Чем отличается общедолевая от долевой?

Разница между совместной собственностью и долевой собственностью супругов определяется основными характеристиками, относительно эксплуатации или распоряжения объектом недвижимости.

Основные характеристикиТип собственности
СовместнаяДолевая
Принадлежность всего объектаВладельцами являются одновременно все лицаКаждый имеет свою часть
Способ и границы распоряженияДля продажи объекта потребуется безоговорочное согласие обеих сторонУ второго собственника есть лишь право первой покупки
Наличие четко выделенных долейНетЕсть
Правила и порядок оплаты коммунальных услуг и налоговВсе собственники на равных условияхКаждый собственник за свою долю

Некоторые особенности совместного владения пугают собственников и заставляют прибегать к иным вариантам.

Что лучше: плюсы и минусы

Преимущества и недостатки каждого из видов собственности необходимо рассматривать в разных аспектах. Совместное владение имеет главный недостаток – отсутствие возможности каждого из собственников распоряжаться объектом без общего согласия всех остальных.

Этот же фактор с другой стороны можно рассматривать как преимущество. Если кто-то из владельцев решит продать свою часть, он не сможет свободно реализовать это право без привлечения остальных собственников.

Совместное владение гарантирует некоторую безопасность объекта и защищает от продажи, обмена и т.д.

Как купить недвижимость в совместную собственность?

Приобретение недвижимости в период нахождения в законном браке на деньги из семейного бюджета автоматически делают ее совместной, если брачным договором не предусмотрено иного. При этом совершенно не имеет значения, на чье имя записан объект.

При разводе супруги имеют право на раздел объекта, а в период нахождения в браке на распоряжение на равных правах.

Если необходимо реализовать иной вариант, то лица, которые желаю владеть объектом на праве совместной собственности, должны заранее это согласовать. Оформление договора при этом происходит на нескольких покупателей с указанием на то, что объект будет являться их совместной собственностью.

 Как продать квартиру?

Чтобы реализовать отчуждение квартиры, находящейся в совместной собственности нескольких лиц, необходимо получить согласие на продажу всех без исключения собственников. Если явиться на оформление сделки не представляется возможным, то одобрение получают в письменной форме. Собственник его оформляет у нотариуса, который заверяет волю заинтересованного лица подписью.

Процедура отчуждения объекта упрощенно выглядит следующим образом:

  1. получение согласия всех собственников;
  2. сбор необходимых документов;
  3. оформление договора купли-продажи;
  4. регистрация перехода прав собственности и внесение соответствующих данных в ЕГРН.

В перечень требуемых документов, кроме согласия собственников, включаются:

Договор заключается в письменной форме и для надежности заверяется нотариусом. После этого все документы вместе с договором передаются на регистрацию в Росреестр непосредственно или через МФЦ, Госуслуги.

После регистрации, права на объект будут принадлежать уже второй стороне сделки – покупателю.

Нюансы оформления продажи части квартиры

Реализация отчуждения части объект происходит аналогичным образом. Однако есть определенные нюансы продажи, которые заключаются в необходимости выдела доли каждого собственника.

Если один из владельцев недвижимости пожелал продать свою часть, то ее придется сначала обозначить – зарегистрировать права на личную долю отдельно от остальных.

В этом случае процедура начнется именно с выдела долей для каждого собственника. Кроме того, обязательным является нотариальное заверение договора купли-продажи доли. Это необходимо для минимизации недобросовестных сделок с долями и предусмотрено российским законодательством.

В результате, совместная долевая собственность представляет собой такой вид владения объектом, когда несколько лиц имеют равные права на него. При продаже или дарении такой квартиры приходится согласовывать действия между всеми владельцами, после чего происходит составление договора. Если отчуждается доля, требуется обязательное нотариальное заверение.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartira/oformlenie/sovmestnaya-sobstvennost-opredeleniya-dolej.html

Совместная собственность на квартиру без определения долей

Совместная собственность без определения долей
Время чтения: 4 минут

Совместная собственность на квартиру без определения долей регулируется в России положениями Гражданского и Семейного кодексов. Владение имуществом предусматривает разные формы собственности.

Пребывая в законных брачных отношениях, супруги покупают жилье, транспортные средства, ценные вещи. В дальнейшем все эти объекты обретают статус совместной собственности. При использовании квартиры у обоих членов семейной четы проблемы обычно не возникают.

Сложности появляются, когда нужно распорядиться недвижимостью, поскольку она считается общей.

Определение общей совместной собственности на жилье

Наиболее простой ответ на вопрос, что такое общая совместная собственность на квартиру, звучит так: конкретное недвижимое имущество одновременно принадлежит нескольким лицам, но доля на объект каждого из них не установлена. При этом родственники используют квадратные метры, чтобы вместе проживать и вести хозяйство.

Когда по закону возникает общая собственность на недвижимость

Коллективное владение недвижимостью предусматривает, что между гражданами имеются тесные личные связи. Но одного лишь этого факта недостаточно для того, чтобы жилье можно было отнести к недвижимому имуществу данной категории. Совместное право собственности на квартиру возникает:

  • в результате приватизации. Когда в присвоении жилплощади принимают участие проживающие на ней лица, она становится их общим владением даже при отсутствии между жильцами родственных отношений.
  • при приобретении квартиры в браке. Подчеркнем, что речь идет о жилом помещении, которое досталось семье после проведения так называемой возмездной сделки. Если супруг вступил во владение жильем на основании договора дарения или унаследовал его, закон признает его личным имуществом только этого человека.

Согласно ст. 244 ГК РФ, если приобретение квартиры в совместную собственность осуществлялось за счет общих средств, то доли супругов равны. Закон также предполагает, что муж и жена, ведущие общее хозяйство, вносят вклад в семейный бюджет, если получают:

  • гонорары, премии;
  • пенсии, государственные пособия;
  • доход от ведения бизнеса, предпринимательской деятельности;
  • трудовые заработки.

Разница между понятиями совместной и долевой собственности

Собственность обретает статус совместной только после заключения брака. Если два человека официально не зарегистрировали отношения, их квартира не будет считаться совместным владением. Причем не имеет значения, приобрел ее кто-то один или деньги вносили оба.

Если внимательно изучить вопрос, что значит долевая собственность на квартиру, то окажется, что в данном случае имеет место иной принцип распределения квадратных метров:

  1. Доли могут быть равными либо отличаться.
  2. Жилплощадь распределяется как между членами супружеской четы, так и между людьми, не имеющих родственных связей. В этом состоит принципиальная разница между рассматриваемыми понятиями.

Кроме того, долевое владение предусматривает раздельную оплату владельцами долей налогов и коммунальных услуг. Если недвижимость общая, жильцы платят за все это вместе.

Как супругам оформить жилье в общую собственность

Процесс оформления квартиры в совместное владение выглядит проще, чем в случае выделения долей, ведь супругам не обязательно обращаться к нотариусу, чтобы разделить объект на части.

В случае приобретения недвижимости в браке она автоматически причисляется к категории объектов, находящихся в совместном владении. Это касается и ситуаций, когда квартира оформляется лишь на одного из супругов.

Перед тем как оформить квартиру в совместную собственность супругов в региональном отделе Росреестра, следует подготовить определенные бумаги. К тому же явиться на визит должны оба. Если по объективным причинам кто-то из них не сможет лично присутствовать в госучреждении, он вправе делегировать полномочия третьему лицу, оформив на него доверенность.

Пакет документов

Перечень документов, которые нужны для проведения данной процедуры, выглядит так:

  • паспорта российского образца всех будущих собственников;
  • заявление, заполненное на бланке установленной формы (составляется в присутствии регистратора);
  • правоустанавливающий документ на жилое помещение, например, 2 экземпляра ДКП (договор купли-продажи), подтверждающего возникновение именно совместной собственности;
  • квитанция об уплате госпошлины за оформление квартиры в совместную собственность в Росреестре;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Обычно процедура занимает не более 30 дней.

Нужно упомянуть, что регистрационные органы часто отказываться оформлять совместную собственность и рекомендуют зарегистрировать долевое владение жильем. Не оспаривается возникновение совместной собственности только на основании приватизации и покупки квартиры в официальном браке.

Продажа объекта, находящегося в совместной собственности

Среди основных причин продажи общей квартиры чаще всего встречается:

  • раздел супружеского имущества при прекращении брака;
  • необходимость разменять жилье;
  • переезд.

Согласно ст.35 СК РФ, на реализацию подобного объекта требуется согласие всех собственников. В связи с этим алгоритм продажи такой квартиры включает следующие этапы:

  1. Достижение согласия.
  2. Выяснение рыночной стоимости реализуемой недвижимости.
  3. Поиск покупателя.
  4. Подготовка бумаг для заключения сделки.
  5. Подписание ДКП с покупателем.
  6. Регистрация в Росреестре перехода прав.
  7. Получение указанной в договоре суммы.

Обязательное условие – сделка должна заключаться в нотариальной конторе. Ограничения на выбор учреждения, в том числе территориальные, отсутствуют.

Про общую долевую и общую совместную собственность

Совместная собственность без определения долей

Совместная собственность – это общая собственность без определения долей (доли собственников не выделяются), которая определяется наличием тесных личных связей между ее участниками. Совместная собственность возникает исключительно между супругами и их несовершеннолетними детьми.

Важно!

Совместная собственность на квартиру образуется согласно ст. 244 ГК РФ только при приватизации и/или при приобретении жилой недвижимости супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.

При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер не определен и признается равным.

Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре не указано иное (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли следует выделять.

Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою долю совместного жилья, квартира подлежит долевому делению.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

В соответствии со ст. 253 ГК РФ, по решению собственников или суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

После выделения доли собственник имеет право распоряжаться своей долей. При этом он обязан учитывать интересы других собственников, прежде всего, их право на преимущественную покупку.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), собственник, выделяющий долю, имеет право на получение ее стоимости (с его согласия или по решению суда) от других участников долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации.

Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников в праве собственности заранее определенной доли. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.

Владение и пользование долевой собственностью жилья осуществляются по соглашению всех собственников. При отсутствии соглашения права владения и пользования устанавливаются судом. По соглашению сторон допускается раздельное пользование жилым помещением независимо от размера доли.

Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту.

Выделение реальной доли требует наличия технической возможности разделить жилые и нежилые помещения, сделать отдельный вход. Таким образом, выделение реальной доли невозможно в квартире многоквартирного дома.

На практике доли определяется в идеальном выражении. Идеальная доля не связана с реальной комнатой или частью квартиры.

Ввиду несоответствия реальной и идеальной долей зачастую выделить доли невозможно.

В случае дарения доли согласие остальных участников долевой собственности не требуется.

При продаже доли одним из долевых собственников, остальные участники имеют право преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов).

Продавец доли обязан в письменной форме сообщить всем участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи доли. Отказ или покупка доли должны быть выполнены в течение месяца.

При продаже доли одному из совладельцев, собственник – продавец не обязан уведомлять остальных совладельцев.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ в случае если продавцом допущено нарушение преимущественного права покупки, любой из совладельцев вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Для этого законодателем установлен срок 3 месяца.

Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на совместно нажитые средства.

В случае если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.

В случае если один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также получает право собственности в соотвестствии с п.1 ст. 34 Семейного кодекса.

При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности супруги получают при условии, если паевой взнос в полном объеме выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК).

Имущество, приобретенное до вступления в брак, полученное в дар или наследство одним из супругов, является личной собственностью супруга. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен в период брака и/или в течение трех лет после его расторжения. Раздел может быть произведен на основании решения суда по требованию одного из супругов и/или по заявлению кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака.

Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами по договоренности сторон либо по решению суда. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между ними. Учитывая интересы несовершеннолетних детей, а также по иным основаниям, при делении имущества суд может отступить от принципа равенства.

Об изменениях в порядке применения имущественного вычета с 01.01.2014 в части совместной (долевой) собственности читайте здесь.

Специалисты ААА-Инвест выполнят для Вас услуги заполнения декларации по форме 3-НДФЛ и помогут оптимизировать налогообложение

Источник: http://aaa-investmentsllc.com/uslugi/finansovyj-konsalting/buhgalterskij-konsalting/deklaracii-dlya-fizicheskih-lic/imuwestvennye-nalogovye-vychety/pro-obwuyu-dolevuyu-i-obwuyu-sovmestnuyu-sobstvennost.html

Долевая или общая совместная собственность. В чем разница?

Совместная собственность без определения долей

Здравствуйте.
Продолжаю разбирать Ваши письма:

«Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, в чём принципиальная разница, если супруги оформят квартиру в долевую собственность (50 на 50) или в совместную?»

Сс одной стороны, разница есть, с другой стороны, разницы нет. В чём принципиальная разница? Что значит «долевая собственность»?

Это значит, что супруги четко определили: кому какая доля принадлежит. (Одному – половину квартиры, второму – половина квартиры: не 49 на 51, не 40 на 60, а именно поровну: 50 на 50.

Другое дело, что доли бывают реальные, бывают идеальные.

То есть идеальные доли это те, которые не соответствует площади какой-либо из комнат, а как бы «оторванные от жизни» то есть идеальная доля 50% от квартиры – она может быть и в одной комнате, и в другой комнате, и (если трёхкомнатная квартира) и в третьей комнате…

И где конкретно – никому не ясно.

До тех пор, пока супруги не договорятся (или бывшие супруги не договорятся): а какую же,… как, каким образом эти идеальные доли сделать реальными. То есть кто-то должен в этом случае отказаться от права на какие-то свои метры, а кто-то – наоборот, это право приобретает.

Но вернемся к нашему вопросу.
Итак, супруги оформляют квартиру 50 на 50 или в совместную собственность.

Что значит «совместная собственность без определения долей»?

Это значит, что мы с супругой не знаем, кому какая доля принадлежит.То есть мы владеем квартирой совместно.А принадлежит ей, допустим, 1%, а мне 99%, или наоборот, ей – 99%, а мне – один процент, или, наоборот: ей 50% и мне 50%, – не важно: мы владеем квартиры совместно.

При разводе, суд, как правило, считает, что супруги, приобретая квартиру, имели равные права на приобретение этой квартиры, раз оформляли в общую совместную собственность.

И, как правило, в 99 процентах случаев, переходит от совместной собственности к долевой собственности, то есть делит имущество пополам.

Но это – «как правило», потому что иногда бывает, что за счет ранее произведенных человеком накоплений, которые были произведены до вступления его в брак, у человека образовалась какая-то

денежная масса, и человек уже «вошёл в покупку квартиры» с этой избыточной денежной массой.

То есть, допустим, супруга внесла, допустим, 200 тысяч и супруг внёс 2 миллиона. И вот на этих два миллиона двести тысяч они и купили квартиру.

В этом случае, если удастся доказать, что было вот такую вот распределение денежных средств при приобретении квартиры, суд может кому-то из супругов присудить большую долю квартиры, а кому-то – меньшую.

Но, как правило, как я уже сказал, в 99 процентах случаев, в случае развода, суд переходит от общей совместной к долевой собственности, путем деления имущества чётко пополам: тебе половина, дорогая супруга – мне половина нашей совместной квартиры.

При этом, суд возникает, когда? Когда есть какой-то спор, когда люди не согласны с чем-то и не могут о чём-то договориться сами. Если же люди обо всём договариваются, то, как правило, суд не нужен.

И, в этом случае, супруги могут договориться, что, допустим, ей принадлежит 0,1 квартиры, мне принадлежит 0,9.Возможно?Возможно.Можем зафиксировать наши договоренности документально, путем договора определение долей?Можем. И это также будет законно.

Можем пойти в суд с этим нашим решением?

Можем, чтобы суд зафиксировал это наше решение на раздел общего имущества.

То есть, что получается: с одной стороны, у нас деление долей нужно для суда в случае развода, но есть ещё одна инстанция когда нам может понадобиться деление долей (как минимум, обозначить, какая доля кому из супругов принадлежит). Эта организация, эта инстанция – налоговая инспекция.
Обратите внимание: деление квартиры на доли (фактическое и для налоговой инспекции) – это две разные вещи.

То есть, если у нас, допустим, с супругой имущество оформлено в общую совместную собственность без определения долей, то для того, чтобы определить кому что принадлежит (допустим, при разводе), мы сперва должны перейти от общей совместной к долевой собственности.
То есть разделить наши доли, нашу целую квартиру на доли.

Но когда мы имеем дело с налоговой инспекцией то мы можем сами, по договорённости с супругой, договориться, какая доля квартиры будет принадлежать мне (в целях налогообложения и получения вычета по этой квартире), а какая ей.

Простой пример: допустим, квартира стоит 3 миллиона рублей.У меня, как у покупателя квартиры, имеется налоговый вычет в размере 2 миллиона рублей. А супруга, допустим сидит дома занимается домашним хозяйством, не работает.

То есть, что получается?

Я иду в Налоговую инспекцию и говорю, что мы с супругой договорились (для целей налогообложения) определить наши доли следующим образом: что ей, допустим, принадлежит треть квартиры, а мне принадлежит 2/3 квартиры.

Квартира, как мы помним, стоит 3 миллиона. То есть получается, что я купил долю квартиры стоимостью 2 миллиона и у меня 2 миллиона – налоговый вычет. Я использую свой налоговый вычет, в этом случае, целиком и полностью.Ну а супруга?Супруга не может его пока что использовать.Почему?

Потому что сидя дома с детьми, у неё нет доходов, с которых она платила бы налоги.

Если же у нас доли четко определены (50% ей и 50% мне), то в этом случае, мы не можем прийти в налоговую и сказать: «А давайте мы для целей налогообложения наши доли пересчитаем».В этом случае, получается что стоимость квартиры 3 миллиона.

Моя доля стоит полтора миллиона (половины квартиры), ее доля стоит также полтора миллиона. И несмотря на то что у меня есть право на налоговый вычет в размере 2 иллиона, этот налоговый вычет (который я могу использовать) – не больше стоимости того имущества, которое я приобрёл.

А я приобрёл долю квартиры стоимостью, соответственно, полтора миллиона.

То есть для целей налогообложения, выгоднее оформить квартиру в общую совместную собственность без определения долей.
Причём, можно оформить и на одного супруга. Второй супруг, в этом случае, мало чем рискует.

Почему?

Потому что то, что нажито супругами во время брака, является совместно нажитым имуществом. И если квартира оформлена, допустим, на мужа, то в случае развода, жена всегда может потребовать «львиную долю» от этой квартиры.
(Ну как же, квартира куплена на общие деньги – значит: «Давай-ка, милый, половину квартиры мне. И у меня будет своя доля квартиры».)

Спасибо за внимание. С вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».
Если у вас есть вопросы по ипотеке в недвижимости – задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

Источник: https://www.ipotek.ru/dolevaya-ili-obshaya-sovmestnaya-sobstvennost.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.