Согласие супруга на расторжение договора купли продажи

Содержание

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 сентября 2016 г. N 18-КГ16-97 Суд отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции, которым удовлетворен первоначальный иск о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку при признании сделки недействительной закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия

Согласие супруга на расторжение договора купли продажи

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Назаренко Т.Н. и Рыженкова А.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бадасян Р.Р. к Бадасяну С.В., Лысовой С.Г.

о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, признании права собственности на 1/2 доли жилого дома и земельного участка, по встречному иску Лысовой С.Г. к Бадасян Р.Р., Бадасяну С.В., Бадасян М.С.

о признании добросовестным приобретателем, прекращении права пользования жилым домом и снятии с регистрационного учета

по кассационной жалобе Бадасян Р.Р. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., выслушав объяснения представителя ПАО “Сбербанк России” – Кочерги А.А., возражавшей против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Бадасян Р.Р. обратилась в суд с иском к Бадасяну С.В., Лысовой С.Г. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: … недействительной, признании права собственности на 1/2 доли жилого дома и земельного участка.

В обоснование иска указала, что указанные объекты недвижимости являются совместно нажитым в браке с Бадасяном С.В. имуществом. По договору купли-продажи от 25 ноября 2014 г. Бадасян С.В.

, воспользовавшись временным отсутствием истца и не получив ее согласия, продал дом и земельный участок Лысовой С.Г.

Лысова С.Г. обратилась в суд со встречным иском к Бадасян Р.Р., Бадасяну С.В., Бадасян М.С.

о признании добросовестным приобретателем, прекращении права пользования жилым домом и снятии с регистрационного учета. В обоснование иска Лысова С.Г.

указала, что она не знала и не могла знать о правопритязаниях Бадасян Р.Р. на приобретенное ею имущество по сделке, которая зарегистрирована в установленном законом порядке.

Решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г. первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Бадасян Р.Р. просила отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. и оставить в силе решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. от 3 августа 2016 г. кассационная жалоба заявителя с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. и оставления в силе решения Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции по настоящему делу.

Судом установлено, что с 6 декабря 1986 г. Бадасян Р.Р. состоит в зарегистрированном браке с Бадасяном С.В. (т. 1, л.д. 10).

Постановлением главы Тенганского сельского округа Туапсинского района Краснодарского края от 21 сентября 2005 г. Бадасяну С.В. для индивидуального жилищного строительства в аренду предоставлен земельный участок площадью … кв.м, расположенный по адресу: … участок N … (т. 1, л.д. 141).

Впоследствии постановлением администрации муниципального образования Туапсинский район от 26 ноября 2010 г. данный земельный участок за плату предоставлен Бадасяну С.В. в собственность (т. 1, л.д. 11) и на основании договора купли-продажи земельного участка от 26 ноября 2010 г. ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 8 февраля 2011 г. (т. 1, л.д. 13).

На данном земельном участке возведен жилой дом площадью … кв.м, право собственности на который 24 декабря 2008 г. также зарегистрировано за Бадасяном С.В. (т. 1, л.д. 12).

Бадасян С.В., истец и двое их совершеннолетних детей Бадасян М.С. и Бадасян Р.С. постоянно зарегистрированы в доме по указанному адресу (т. 1, л.д. 6, л.д. 7, л.д. 9, л.д. 55).

По договору купли-продажи от 25 ноября 2014 г. Бадасян С.В. произвел отчуждение жилого дома вместе с земельным участком по указанному выше адресу Лысовой С.Г. (т. 1, л.д.

 52-54), при этом им было представлено нотариальное заверенное заявление о том, что он в зарегистрированном браке не состоит и не имеет супруги, которая имела бы право на общее имущество супругов в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации (т.1, л.д. 125), а также Бадасяном С.В.

представлен паспорт, выданный ему Отделом УФМС по Краснодарскому краю в Туапсинском районе, в котором отсутствовали сведения о регистрации брака с Бадасян Р.Р. (л.д. 119-124).

26 ноября 2014 г. Лысовой С.Г. получены соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 1, л.д. 127, 128).

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования Бадасян Р.Р., суд первой инстанции, в соответствии с положениями статей 34, 35 Семейного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что вышеуказанный объект недвижимости был приобретен сторонами в период брака, является общим имуществом супругов и действия Бадасяна С.В.

при совершении сделки купли-продажи в отсутствие согласия супруги Бадасян Р.Р. на совершении указанных действий, нельзя признать правомерными. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются основания для признания договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между Бадасяном С.В. и Лысовой С.Г.

недействительным.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об удовлетворении встречного иска и отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что спорный земельный участок и жилой дом являются совместно нажитым имуществом сторон, а также что Бадасян Р.Р. не давала своего согласия на совершение сделки, исходил из положений пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, которая возлагает на истца обязанность предоставления доказательств того, что другая сторона в сделке действовала недобросовестно, то есть, совершая сделку, знала или должна была знать, что отчуждаемое имущество относится к общему совместному имуществу супругов, и имеется возражение другого супруга на совершение данной сделки. Бадасян Р.Р. таких доказательств суду не представила. Каких-либо обременений, ограничений на данный объект не имелось, как не имелось и правопритязаний на него каких-либо лиц.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на невозможность приведения сторон по сделке в первоначальное положение, ввиду того, что денежные средства, полученные Бадасяном С.В. по сделке от Лысовой С.Г., им израсходованы, в связи с чем удовлетворение требований Бадасян Р.Р. ставит Лысову С.Г. в крайне неблагоприятное положение.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что постановление суда апелляционной инстанции принято с нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 253 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2). Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3).

Пунктом 4 статьи 253 Кодекса предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В частности, иные правила устанавливал пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений и рассмотрения дела в суде, согласно которому для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Учитывая, что супруги Бадасян на момент совершения сделки состояли в зарегистрированном браке, то к спорным правоотношениям подлежали применению положения Семейного кодекса Российской Федерации, что не было учтено судом апелляционной инстанции.

Абзацем вторым пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, при признании сделки недействительной на основании пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации закон не возлагает на супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, обязанность доказывать факт того, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Материалы дела не содержат сведений о том, что Бадасян Р.Р. знала о состоявшейся сделке купли-продажи недвижимости между ее супругом и покупателем, нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации Бадасян Р.Р. не давала.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для признания спорной сделки с недвижимостью недействительной и удовлетворил первоначальный иск Бадасян Р.Р. с отказом во встречном иске Лысовой С.Г.

Применение судом апелляционной инстанции к спорным правоотношениям положений статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации не основано на законе.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия по делу нового решения об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований Бадасян Р.Р.

о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на 1/2 долю жилого дома и земельного участка и удовлетворении встречного иска Лысовой С.Г. у суда апелляционной инстанции не имелось.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. подлежит отмене, а решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г. – оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 сентября 2015 г. отменить, решение Туапсинского районного суда Краснодарского края от 9 июля 2015 г. оставить в силе.

Председательствующий Кликушин А.А.

Для совершения одним из супругов некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ней.

При этом закон не обязывает супруга, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, доказывать, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии такового.

На это обратила внимание Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71403548/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2020 году

Согласие супруга на расторжение договора купли продажи

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно только в судебном порядке. Без суда обойтись тоже можно, но нужно знать тонкости, которые позволят «обойти» закон, не нарушая его.

Рассмотрим, как это сделать правильно, на каких основаниях можно аннулировать сделку, что делать, если спорное жилье куплено в ипотеку, какие документы понадобятся, что нужно для обращения в суд, куда подавать исковое заявление, какая госпошлина уплачивается и что делать после получения решения суда.

Что относится к недвижимому имуществу

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимому относится имущество, перемещение которого невозможно без существенного разрушения и невозможности дальнейшего использования.

Это может быть квартира, машино-место, гараж, земельный участок, комната, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки нет.

Также недвижимостью считаются воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации.

По закону собственник недвижимости вправе распоряжаться ею по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать.

Но если владельцев несколько, при продаже придется предоставить им преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Для этого нужно уведомить их о своих намерениях.

Если они не приобретут продаваемую долю в течение месяца, можно выставлять ее на продажу третьим лицам.

Важно! Преимущественное право не распространяется на покупку доли, выделенной в натуре. Оно касается только доли в праве собственности.

Иногда после оформления договора купли-продажи (далее – ДКП) у нового или старого собственника возникает желание расторгнуть его и вернуть обратно жилье или деньги. На практике это сделать не так-то просто. Рассмотрим, какие могут быть основания и что делать, если переход права собственности уже зарегистрирован.

Можно ли расторгнуть договор после регистрации без суда

Расторгнуть ДКП после регистрации права собственности на покупателя нельзя. По закону договор считается исполненным, и даже если обе стороны согласны с возвратом, придется обращаться в суд.

Регистрацией занимается Росреестр, но документы можно подавать через МФЦ. Если расторгать по соглашению сторон, регистратор его не примет – ему нужно решение суда, вступившее в силу. Без суда можно отказаться от сделки только до или в процессе регистрации.

Но есть и другой вариант. Он актуален, если обе стороны согласны с возвратом: продавец – получить недвижимость обратно, а покупатель – деньги. Стороны могут оформить обратный договор купли-продажи, указав в нем стоимость, по которой объект был продан изначально.

Налоги платить не придется, несмотря на то, что продавец не владеет недвижимостью более 5 лет. Прибыли от сделки у него не будет, следовательно, НДФЛ уплате не подлежит. В налоговую достаточно представить 3-НДФЛ и первоначальный ДКП для подтверждения одинаковой стоимости жилплощади по обеим сделкам.

Важно знать! Для возврата имущества путем оформления нового ДКП основания неважны. Достаточно желания обеих участников сделки.

Пример. Женщина продала квартиру за 3 000 000 руб. своей родственнице, собираясь уезжать жить в другой город.

Через некоторое время обстоятельства изменились, и она решила вернуть жилье обратно. Они договорились об этом, и оформили ДКП, согласно которому бывшая покупательница наоборот становится продавцом.

Стоимость недвижимости по договору – 3 000 000 руб. Налог в этом случае не платится.

Если бы новая собственница решила продать бывшей владелице жилье дороже – например, за 3 200 000 руб., – ей бы пришлось заплатить НДФЛ от прибыли:

200 000 × 13% = 26 000 руб. – сумма к уплате без налогового вычета. Вычет в 1 000 000 руб. фактически освободил бы от налогообложения.

Основания для расторжения договора

Если сторонам не удается договориться о заключении обратного ДКП, придется обращаться в суд. Просто так это сделать не получится: нужны основания, согласно которым суд примет решение о признании договора расторгнутым.

Какие могут быть основания:

  • Существенное нарушение условий договора покупателем или продавцом;
  • Существенное изменение обстоятельств.

Разберемся, что подразумевается под этим.

Существенное нарушение условий договора

Нарушение условий договора считается существенным, когда одна из сторон сделки, чьи права были нарушены, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении ДКП (ст. 450 ГК РФ).

Например:

  • В ДКП указано, что в квартире нет зарегистрированных граждан, но впоследствии выяснилось, что они все же есть. Новый собственник вправе потребовать аннулирования прописки в досудебном порядке, при невыполнении требований – обратиться в суд;
  • Недвижимость продавалась с рассрочкой, и покупатель не выполняет обязательства, нарушает сроки внесения платежей;
  • Новый владелец обнаружил недостатки, о которых не был предупрежден заранее, и на их устранение придется потратить несколько сотен тысяч рублей.

Примечание: на практике доказать нарушение условий ДКП по части недостатков имущества нелегко. Важно, чтобы они возникли в период владения недвижимостью продавцом, он знал о них, но не предупредил покупателя и не отразил это в акте приема-передачи.

Существенное изменение обстоятельств

Под существенным изменением обстоятельств подразумеваются ситуации, зная о которых покупатель или продавец никогда бы не заключили сделку.

Здесь важно соблюдение одновременно нескольких условий (ст. 451 ГК РФ):

  • Сторона, желающая расторгнуть ДКП, не могла во время подписания предугадать, что эти обстоятельства наступят;
  • Обстоятельства нельзя было предотвратить;
  • В ДКП не указано, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;
  • Исполнение договора на прежних условиях повлекло бы для стороны существенный ущерб, при котором она лишилась бы того, на что могла бы претендовать в результате сделки.

Важно знать! Оспорить ДКП в такой ситуации тоже сложно. Все обстоятельства придется доказывать в суде. При этом не получится вернуть недвижимость или деньги, если заинтересованная сторона могла догадываться о возможном наступлении проблемной ситуации.

Например, не получится оспорить ДКП с рассрочкой, если новый собственник потерял работу и не может вносить платежи. Судья с большой долей вероятности скажет, что увольнение можно было предугадать, поэтому оно не является основанием для расторжения сделки. Сюда же относится и получение инвалидности плательщиком.

Признание договора недействительным

Есть еще один вариант – признать ДКП недействительным по основаниям, указанным в § 2 гл. 9 ГК РФ. Последствием недействительности сделки является возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю (ст. 167 ГК РФ).

Какие могут быть основания:

  • Продавцом оказался недееспособный человек, чья недееспособность установлена судом до подписания ДКП. Сделки от его имени вправе совершать только опекун с разрешения органа опеки;
  • Продано имущество несовершеннолетнего без разрешения органа опеки;
  • При подписании ДКП на покупателя или продавца осуществлялось моральное или физическое давление;
  • В момент заключения сделки одна из сторон была в состоянии опьянения, и не могла осознавать последствия в полной мере;
  • Договор составлен с нарушением требований законодательства или под влиянием заблуждения;
  • Проданное имущество приобреталось в браке, и продавец не взял нотариальное согласие супруга на продажу. Оно обязательно, даже если супруги развелись, но имущество не поделено;
  • ДКП заключен с целью прикрытия другой сделки.

Потребовать признания ДКП недействительным вправе продавец, покупатель или третье лицо, защищающее интересы гражданина. Например, орган опеки, если речь идет о незаконной продаже недвижимости несовершеннолетнего или недееспособного.

Если оформлена ипотека

С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.

Здесь есть несколько вариантов:

  • Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
  • Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.

Важно знать! Конечный исход зависит от обстоятельств конкретного дела и мнения кредитора.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости через суд: пошаговая инструкция

Чтобы расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, нужно подать исковое заявление в районный или городской суд по месту жительства ответчика.

Как все выглядит пошагово:

  1. Истец собирает документы, подтверждающие основания для расторжения, затем составляет исковое заявление с отсылкой на них.
  2. Копия заявления направляется ответчику, лучше Почтой России: в суд понадобится документ, подтверждающий получение иска второй стороной.
  3. Заявление и остальные документы подаются в суд.
  4. Судья назначает предварительное слушание, на котором дело готовится к разбирательству (ст. 152 ГПК РФ).
  5. Во время разбирательств выслушиваются доводы сторон, изучаются доказательства, даются свидетельские показания.

По итогу судья единолично принимает решение, оно вступает в силу через месяц. Его копии можно получить в течение 5 дней после принятия в окончательной форме, они выдаются всем участникам процесса, одна направляется в Росреестр. Нужно прийти со своей копией и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения суда.

https://www.youtube.com/watch?v=ktBChxMXz-g

Скачать образец искового заявления

Документы

При обращении в суд понадобится исковое заявление, расторгаемый ДКП, уведомление о вручении заявления ответчику, паспорт. Если проводилась экспертиза недвижимости – экспертное заключение. Пригодятся любые документы, относящиеся к делу.

Госпошлина

Размер госпошлины равен 300 руб., она уплачивается истцом при подаче заявления. Если требования удовлетворят, судебные расходы взыщут с ответчика.

Сроки обращения в суд и разрешения дела

Обратиться в суд можно в течение трех лет с момента регистрации права собственности. Само дело рассматривается и разрешается не позднее двух месяцев с даты подачи заявления. Но сроки могут затянуться, если есть основания для приостановления производства.

Судебная практика

Расторгнуть ДКП недвижимости в суде тяжело, но при грамотной подготовке к разбирательствам и умении обосновать свою позицию вполне возможно.

Вот несколько примеров реальных решений по делам, в которых исковые требования о расторжении удовлетворены в полном объеме:

Возможные проблемы

Бывший продавец при оспаривании может столкнуться с такой проблемой, как отсутствие или непринятие судом доказательств, подтверждающих основания для аннулирования сделки. То же самое касается и покупателя, действующего со стороны истца.

Еще одна проблема кроется в регистрации несовершеннолетних в спорном жилье. Закон защищает их права, и даже если судья на стороне истца, выписать ребенка из квартиры будет тяжело.

Если вам требуется помощь, вы можете задать вопрос нашим юристам и получить подробную консультацию. Для этого достаточно позвонить по бесплатному номеру или оставить обращение через специальную онлайн-форму на сайте.

Источник: https://glavny-yurist.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Согласие супруга на расторжение договора купли продажи

Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.

Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

  • ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
  • ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
  • ст. 452 — порядок прекращения договора;
  • ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

  • Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
  • Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
  • Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

  • попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
  • при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

  • оспаривания сделки;
  • ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

  • продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
  • сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
  • сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
  • если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

  • совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
  • при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
  • продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

  • сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
  • продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
  • незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
  • фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
  • сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

  • для оспариваемых один календарный год;
  • для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает. 

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Источник: https://lobp.ru/statji/mozhno-li-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-posle-registracii/

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной при отсутствии согласия бывшего супруга

Согласие супруга на расторжение договора купли продажи

Сделка купли-продажи квартиры могла быть отменена, в связи с отсутствием согласия бывшего супруга на ее продажу, не смотря на то, что в период проведения самой сделки, продавец юридически являлся единственным собственником жилого помещения.

Юридические услуги Адвоката (Юриста) по вопросам недвижимости в Москве и Московской области

Статья подготовлена по материалам судебного дела рассмотренного по первой инстанции Зюзинским районным судом города Москвы и Апелляционного определения Московского городского суда N 33-16648 от 6 июня 2017 г. 

Гражданка А (Истец) обратилась в суд с иском к Гражданам Б, С, Д, требуя признания сделки недействительной, расторжение договора купли-продажи квартиры, снятии их с регистрационного учета и выселении.

Свои исковые требования обосновывала тем, что брак между ней и ее супругом был расторгнут до проведения сделки, но сама проданная квартира была приобретена в период брака, соответственно являлась совместно нажитым имуществом.

Ранее Гражданка А обращалась в суд с требованиями о разделе спорной квартиры. Судом первой инстанции ей было оказано.

Дойдя до Верховного суда ей удалось получить положительное решение о признании за ней ½ доли права собственности на спорное жилое помещение.

На основании вынесенного положительного решения она и обратилась с указанными исковыми требованиями к гражданам Б, С и Д, которые купили данную квартиру.

Решением суда первой инстанции исковые требования о признании договора купли-продажи ½ доли спорной квартиры удовлетворены. Апелляционный же суд данное решение отменил. Далее гражданка А также дошла до Верховного суда, который вернул дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Обоснование позиции по делу гражданкой А

При повторном рассмотрении в суде первой инстанции гражданка А мотивировала свои исковые требования следующим.

Спорная квартира была продана во время рассмотрения предыдущего дела в Верховном суде, по итогам которого за А было признано право собственности на ½ доли в праве на отчужденное жилое помещение.

При проведении сделки единоличное право собственности супруга (продавца) устанавливалось по отказным решениям и определениям нижестоящих судов, которые были отменены.

По мнению А покупатели достоверно знали о текущей ситуации, так как при подаче документов на регистрации видели решения судов, соответственно могли приостановить сделку до окончания судебных процессов, либо вообще отказаться от приобретения спорной квартиры.

Пояснения покупателей спорной квартиры

Граждане Б, С и Д пояснили, что о сложившихся спорных правоотношениях продавца с бывшей супругой не знали, решения судов не видели, об отсутствии согласия бывшего супруга на продажу совместного имущества не знали и о необходимости его наличия не предполагали. Спорную квартиру купили для себя, вселились в нее с детьми и сделали дорогостоящий ремонт.

Дополнительно представитель покупателей пояснила, что необходимость получения согласия бывшего супруга на проведения спорной сделки купли-продажи отсутствовало, так как единоличное право собственности продавца было подтверждено вступившим на момент сделки решением суда.

О продолжении судебных процессов по данной квартире не знали, да и знать не могли, так как участниками судебных процессов не являлись. Спорная квартира приобретена по рыночной цене.

Необходимый для проведения сделки пакет документов проверялся уполномоченными органами, в том числе и банком ЗАО “Мосстройэкономбанк”, так как деньги на покупку были выделены из федерального бюджета по программе «Жилье – молодым ученым» для проживания семьи с двумя детьми.

Представитель также указала на то, что восстановление нарушенных прав гражданки А может быть восстановлено иным путем, не связанным с лишением добросовестного приобретателя (семьи с двумя детьми) права собственности на единственное жилье.

Пояснения по делу продавца (бывшего супруга)

Бывший супруг (продавец) также пояснил, что после вступления решения суда в законную силу, выждав разумный срок одиннадцать месяцев, заключил договор купли-продажи с ответчиками.

На момент проведения сделки право собственности бывшей супруги на половину квартиры зарегистрировано не было, соответственно он являлся единоличным владельцем спорной недвижимости.

В связи со сложившейся спорной ситуацией, готов выплатить гражданке А стоимость ½ доли проданной квартиры, так как считает лишение покупателей права собственности неприемлемым.

Выводы суда

По итогам рассмотрения дела суд отказал гражданке А в удовлетворении заявленных требований. С вынесенным решением также согласился суд апелляционной инстанции.

Семейный кодекс регулирует правоотношения между действительными супругами и на иных лиц не распространяется, в том числе и на бывших супругов.

Таким образом тридцать пятая статья Семейного кодекса, устанавливающая необходимость получения согласия супругов на отчуждение совместно нажитого имущества, на гражданку А, после расторжения брака, не распространялась.

В связи с чем, наличие нотариального согласия гражданки А в период проведения сделки не требовалось.

После расторжения брака бывшие супруги становятся участниками совместной собственности, соответственно их правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса.

Такие участники распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию и в случае отчуждения одним из таких участников данного имущества, без согласия других собственников, сделка может быть признана недействительной в случае, если надлежаще доказано, что другой участник сделки знал или должен был знать об отсутствии у продавца необходимых полномочий на совершение сделки.

По мнению суда, покупатели произвели все необходимые действия для надлежащего совершения сделки купли-продажи спорной квартиры, тем более, что согласно выписки ЕГРН на момент подписания договора, продавец являлся единственным владельцем.

Согласно представленных решений судов, вступивших в законную силу, добросовестно предполагали об надлежащем разрешении спора, относительно общих прав на приобретаемый объект.

Следовательно о продолжении судебных притязаний бывшей супруги в Верховном суде не знали, да и знать не могли, так как участниками процесса не являлись.

Оценивая сложившуюся ситуацию суд пришел к выводу о том, что нарушенные права гражданки А, могут быть восстановлены истребованием стоимости соответствующей доли в праве, без признания сделки недействительной, тем более, что продавец (бывший супруг) не возражал против соответствующих выплат.

Выводы

С вынесенными решениями судов следует согласится, так как судебный процесс в различных инстанциях может длится очень долго и не исключено, что вступившее в законную силу решение может быть отменено через год и даже позже. Что в данном случае и стало причиной возможной потери дорогостоящего имущества.

В данной истории покупатели действовали добросовестно. Не их вина, что банк и возможно представители проводившие сделку, не получили согласие бывшего супруга. Может быть Семейный кодекс прямо и указал на отсутствие необходимости его получения, но Гражданский кодекс данные правоотношения регулирует однозначно.

Недостаточная компетентность лиц, в том или ином качестве сопровождавших сделку, явно прослеживается. Проведение сделки покупки объекта, являвшегося или тем более являющегося предметом судебных разбирательств, довольно сомнительное действие.

С учетом изложенного, напрашивается возможный вывод о рекомендации отказа от приобретения  аналогичных объектов. В случае принятия решения рискнуть купить такую квартиру, следует подстраховаться всеми необходимыми согласиями и разрешениями, необходимость получения которых может определить компетентный риелтор или юрист.

Будьте осторожны при покупке квартиры самостоятельно и не заключайте сомнительных сделок! А лучше обратитесь к Адвокату по недвижимости! Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!

Источник: https://statusmsk.ru/articles/priznanie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj-pri-otsutstvii-soglasiya-byvshego-supruga

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.