Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры

Содержание

Перепланировка квартиры в ипотеке: что можно, а что нельзя узаконить

Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры

Многие после покупки ипотечной недвижимости хотят ее переоборудовать: сделать из однушки двушку, объединить разные помещения или сделать другие изменения. Отсюда возникает закономерный вопрос: если квартира в ипотеке, можно ли сделать самостоятельно перепланировку? Ответ здесь положительный, но есть ряд нюансов, и главным из них является получение разрешения от банка.

Вообще перепланировка и ипотека допускаются кредиторами, если все производится на законных основаниях и с получением соответствующих документов от разных организаций. Ввиду того, что недвижимость находится в залоге у банка до погашения долга, без его участия в этой процедуре обойтись не получится.

Как банки относятся к перепланировке ипотечных квартир

Первое и самое главное, на что нужно обратить внимание – это содержание ипотечного договора. В нем указываются права и обязанности сторон, в том числе и возможность проведения перепланировки заемщиком. Если она под строгим запретом, вероятность получения одобрения от кредитора ничтожно мала, но такое встречается редко.

В большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость при условии, что все будет произведено в соответствии с законом и они получат разрешительные документы.

Если гражданин решает купить в ипотеку квартиру с неузаконенной перепланировкой, банк может одобрить такую заявку, но в этом случае получением всей документации все равно придется заниматься заемщику.

Обычно на всю процедуру клиенту отводится до 1 года, чтобы успеть получить необходимые разрешения, но, если он не укладывается в срок, это является нарушением условий договора, что служит основанием для его расторжения.

Еще один проблемный вопрос, который нередко возникает у собственников – является ли демонтаж встроенного шкафа перепланировкой.

Здесь все зависит от конкретной ситуации и конструкции шкафа: если в поэтажном плане есть встроенная мебель, а в экспликации она выделяется в качестве отдельных помещений, узаконивать переоборудование нужно.

Если же шкафов нет в поэтажном плане, такие работы относятся к косметическому ремонту и не требуют получения разрешений.

Что говорит закон

Особенности проведения перепланировки недвижимости регулируются гл. 4 ЖК РФ:

Статья Разъяснение
ст. 25Переустройство подразумевает перенос, замену или установку коммуникаций и оборудования, если для этого требуется внесение корректировок в техпаспорт. Перепланировкой называется изменение конфигурации помещения, и техпаспорт здесь также отражает все
ст. 26Основанием для перепланировки является принятое собственником жилья решение и получения разрешений от муниципальных организаций
ст. 27Муниципальные органы власти могут отказать в удовлетворении заявления, если собственник представит неполный пакет документов или ложные сведения, а также при несоответствии плана переоборудования техническим нормам
ст. 28В конце перепланировки, когда будут сделаны все изменения, работу должна принять приемочная комиссия муниципалитета и составить акт. Впоследствии он направляется в Росреестр
ст. 29Если перепланировка была проведена незаконно, но без нарушения технических требований, по решению суда она может быть оставлена без изменений. Во большинстве остальных случаев требуется возврат жилья к прежнему состоянию

Важно! Банк может отказать заемщику в перепланировке без объяснения причин, если возможность ее проведения не указана в договоре.

Это не является нарушением законодательства, но, если должник не согласует все с кредитором, тот сможет применять штрафные санкции за нарушение условий соглашения, либо расторгнуть его в одностороннем порядке.

Есть и другой, часто встречающийся вариант – подача иска банком в суд, дабы заставить заемщика по решению суда вернуть техническое состояние квартиры в прежний вид.

Зачем нужно получение разрешения

Если речь идет о разрешении от банка, то здесь все основывается на нормах ФЗ «Об ипотеке», согласно которому все действия с заложенной недвижимостью (продажа, обмен, дарение, перепланировка) производятся только с согласия кредитора. Это объясняется тем, что внесение изменений в конструкцию может повлечь причинение ущерба жилью, если собственник допустит ошибку при проведении ремонтных работ – финансовые риски до погашения ипотеки полностью лежат на займодателе.

Если говорить о технических организациях, то разрешение от них оформляется на основании плана перепланировки, по которому видно, не причинит ли вреда несущим конструкциям такой ремонт. Если сделать все не в соответствии с требованиями и допустить грубую ошибку, возможно разрушение жилья.

Можно ли оформить ипотеку на квартиру с перепланировкой

Раньше приобретение жилища с перепланировкой в ипотеку не допускалось, но несколько лет назад банки стали одобрять такие займы для привлечения потенциальных заемщиков. Если предыдущий владелец представил документы на переоборудование, в жильё можно спокойно заселяться и ничего не предпринимать. При отсутствии разрешения придется оформлять его самостоятельно.

Недопустимые виды перепланировок

Перечень недопустимых видов перепланировок ипотечных квартир достаточно широк, но чаще всего встречаются следующие:

  • Размещение санузлов над спальными помещениями (актуально для двухъярусных квартир).
  • Изменение площади гардеробной за счет смежных помещений.
  • Демонтаж вентиляционных шкафов.
  • Перенос отопительной батареи на лоджию.
  • Объединение кухни с комнатой, если в жилье есть оборудование для газоснабжения.
  • Любые изменения несущих стен.

Сложности встречаются и при желании оборудовать отдельное помещение, если в результате ремонта в нем не окажется источников естественного света – окон. Доказать правомерность действий получится только через суд.

Если собственник внес незаконные изменения в конструкцию жилища, это может быть выявлено посредством подачи жалоб на него от соседей, аварии на коммунальных сетях или при оформлении сделок с имуществом. Также нарушения выявляются при обходе сотрудниками коммунальных служб многоквартирных домов или при составлении работниками БТИ технического плана.

Если в результате переоборудования или перепланировки владельцем квартиры возникла авария на коммунальных сетях, повлекшая причинение существенного финансового ущерба, с него могут взыскать эти деньги через суд при наличии прямых доказательств.

Когда разрешается делать переустройство жилья

Перепланировка квартиры в ипотеке допускается во всех случаях, если в результате проведения работ не будут нарушены технические нормы. Что касается банка, то выдавать или отказать в разрешении – это его законное право. Если заемщик не получит согласие кредитора, предпринимать дальнейшие действия по переоборудованию он не сможет.

Также стоит учитывать виды работ, для проведения которых не требуется оформление разрешения:

  • Внутренняя отделка пола, стен и потолка. Здесь конструкции не затрагиваются, поэтому такой ремонт не нужно согласовывать с муниципальными органами.
  • Замена сантехники. Если не производится перенос сетей, одобрение не потребуется – это приравнивается к стандартному ремонту.
  • Монтаж и демонтаж внешнего оборудования: москитных сеток, фонарей, кондиционеров.
  • Изменение или устранение дверных проемов, расположенных не в несущих конструкциях.
  • Демонтаж перегородок или тамбура.
  • Замена старого оборудования на новое, если оно равнозначно по размерам и параметрам.
  • Внутренние ремонт на лоджии или балконе, если это не затрагивает саму конструкцию.

Чтобы получить полный перечень разрешенных работ, рекомендуется ознакомиться с информацией на сайте Жилищной инспекции.

Когда могут отказать

Банк может отказать в переоборудовании ипотечной квартиры, если в договоре прямо указан запрет на такие действия. Во всех остальных случаях решение принимается индивидуально.

Жилищная инспекция дает отрицательный ответ по следующим причинам:

  • Заявитель представил неполный комплект документов.
  • План перепланировки не соответствует техническим требованиям.
  • Обращение гражданина в неуполномоченный орган.

Если жилинспекцией было принято отрицательное решение, оно оформляется письменно и направляется заявителю в течение трех дней после принятия. Документ должен содержать причины отказа со ссылкой на законодательство.

Как оформить перепланировку ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Чтобы узаконить перепланировку, заемщику необходимо выполнить несколько действий:

  1. Изучить ипотечный договор с банком. Если он содержит запрет на переобустройство, обращаться к кредитору бессмысленно. В остальных случаях документ должен включать в себя особенности проведения перепланировки – их нужно придерживаться.
  2. Согласовать процедуру с жильцами и соседями. Это нужно, если ремонтные работы затрагивают их интересы. Например, переобустройство коммунальной квартиры, кладовки, общего коридора. Если у жилья несколько собственников, потребуется письменное подтверждение их согласия, заверенное нотариально. Также рекомендуется получить одобрение соседей в письменном виде, но заверять у нотариуса это не нужно.
  3. Оформление эскиза или проекта. Если вносятся несущественные изменения, достаточно эскиза. При демонтаже несущих перегородок, встроенных шкафов или сантехники понадобится проект.
  4. Согласовать все со страховой компанией и банком. При оформлении ипотеки обязательным условием является приобретение страховки. Если заемщик не договорится со страховщиком, кредитор может не одобрить переоборудование. Дело в том, что на стоимость страховки напрямую влияет цена заложенной недвижимости, и в случае ее разрушения выплаты будет делать именно страховщик.
  5. Посещение Жилищной инспекции или МФЦ. На первом этапе собственник оформляет от Жилинспекции акт ввода объекта в эксплуатацию после осмотра жилья специальной комиссией.
  6. Обращение в БТИ. Когда будет оформлен проект и акт, следует подать документы в БТИ для внесения изменений в план.
  7. Подача документов из БТИ в банк. Может потребоваться переоформление договора страхования.

Если планируется внесение мелких изменений, подачу документов в Жилищную инспекцию можно пропустить и сразу обратиться в БТИ после заказа эскиза.

Когда заемщик покупает переоборудованное жилье, тоже производится оценка квартиры в ипотеку, если перепланировка неузаконена, но это делает на начальном этапе не только банк, но и БТИ вкупе с Жилинспекцией.

Документы

В каждую организацию понадобится разная документация, но общий перечень выглядит так:

  • Свидетельство о собственности.
  • Проект или эскиз.
  • Разрешение от МЧС, Ростехнадзора, Роспотребнадзора (в исключительных случаях).
  • Поэтажный план и техпаспорт.
  • Письменное согласие всех соседей и собственников.

Начинать работы можно только после получения разрешения от Жилищной инспекции. По окончании ремонта следует уведомить ее сотрудников об этом, чтобы была направлена комиссия для выдачи акта после осмотра.

Стоимость

Средний срок оформления документации составляет полтора месяца. Пока разрешение не будет выдано, собственник не может начинать ремонтные работы.

Что касается цены, то она устанавливается на отдельные услуги в зависимости от региона. В среднем это выглядит так:

  • Госпошлина за переоформление техпаспорта (900 руб. фиксированно).
  • Оформление технического паспорта – около 7 000 руб.
  • Согласование проекта – 5 000 руб.
  • Составление проекта – 15 000 руб. (можно сделать в коммерческой организации).
  • Разрешение от Жилищной инспекции – 30 000 руб.

Если гражданин получает от уполномоченной инстанции отказ, он может обжаловать это в судебном порядке, но в таком случае ему придется потратить более 30 000 руб.

Чем грозят неузаконенные изменения

При обнаружении незаконной перепланировки собственник может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ, где предусматривается штраф в размере от 2 000 до 2 500 руб. Кроме того, его обяжут вернуть техническое состояние жилища в прежний вид.

Банк может взыскать с заемщика компенсацию за нарушение условий ипотечного договора, если в нем будет указана такая возможность.

Трудности с переоборудованным жильем

Основной трудностью, с которой владельцам недвижимости приходится сталкиваться при перепланировке, является несоблюдение последовательности действий. Например, еще до обращения в БТИ требуется составление плана или эскиза, в противном случае документы приняты не будут.

Еще одна проблема – высокие финансовые расходы. Изначально рассчитав бюджет, рекомендуется умножить эту сумму на два, т.к. могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, требующие денежных вложений.

Если придерживаться пошагового алгоритма, перепланировка оформленной в ипотеку квартиры не займет слишком много времени, а заодно и позволит сэкономить средства, ведь от правильности действий величина расходов зависит напрямую.

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/voprosi/esli-kvartira-v-ipoteke-mozhno-li-delat-pereplanirovku

Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры

Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры

В связи с высокими ценами на жилье в последние годы стала популярна покупка жилья при помощи ипотечных кредитов.

Возможность приобрести недвижимость в рассрочку открыла перед многими молодыми семьями перспективу жить в собственной квартире.

Однако порой долгожданная квартира не всегда соответствует ожиданиям, и пожив в ней какое-то время, вы можете захотеть выполнить в ней перепланировку.

В связи с этим часто возникает ряд вопросов. Может ли ипотека может стать препятствием для перепланировки? Ведь квартира до полного погашения ипотечного кредита принадлежит банку, и будущий собственник не может в полной мере распоряжаться жилплощадью.

Документы для согласования перепланировки в ипотечной квартире

Если вы все же решили провести перепланировку квартиры в установленном порядке, то вам необходимо будет подготовить заявление, технический паспорт квартиры, проектную документацию в том или ином составе, разрешение банка на проведение перепланировки и другие документы.

И если вы своевременно выплачиваете кредит по ипотеке, а в договоре с банком нет запрета на перепланировку, то, все проекты перепланировок, соответствующие действующим нормам и правилам, с успехом проходят все этапы согласований.

Однако вам придется соблюдать сроки согласования, установленные банком. Обычно на это дается полгода.

Бывают случаи, когда в квартире, приобретаемой в кредит, уже зафиксирована самовольная перепланировка. В подобной ситуации в договоре будет оговорено обязательство данную перепланировку узаконить. Хотя скорее всего банк откажет в выдаче кредита на такую квартиру.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Возможность проведения перепланировки квартиры в ипотеке часто ставится под сомнение, поскольку заемщики до полного погашения кредита не являются ее полноправными собственниками помещения.

Давайте разберемся: можно ли делать перепланировку если квартира в ипотеке? Хотим сразу развеять все сомнения: согласно законодательству вы имеете право осуществить перепланировку квартиры в ипотеке, даже если она еще не перешла в вашу собственность. Мосжилинспекция выдает разрешения на перепланировку ипотечных квартир, однако с обязательным условием – представить письменное согласие банка, выдавшего кредит.

Образцы разрешений банков:

Как получить разрешение банка на перепланировку? Это не так уж сложно. Если в ипотечном договоре изначально не значится запрет на проведение перепланировки, а вы — добросовестный плательщик, проблем возникнуть не должно.

По крайней мере мы в своей практике встречали только несколько случае где были сложности с получением согласия банка и даже в этих случаях они были получены, но на это было потрачено несколько больше времени чем в стандартном случае.

Если вы собираетесь купить квартиру в кредит, важно учитывать, что банк может и не одобрить ипотеку квартиры с незаконной перепланировкой.

В лучшем случае, если в ней не проводились серьезные работы с затрагиванием несущих конструкций, вас при заключении договора, обяжут узаконить все изменения в помещениях, что будет отражено в ипотечном договоре, и сделать это нужно будет в четко оговоренный срок.

Согласование перепланировки ипотечной квартиры

Если вы все же решили провести перепланировку, вам необходимо будет сначала подготовить стандартные документы.

Независимо от формы собственности, в их состав входят: — согласие собственников или членов семьи нанимателя — правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности или договор найма) — технический паспорт БТИ с поэтажным план и экспликацией до перепланировки — техническое заключение о возможности перепланировки (при необходимости) — техническое заключение по факту выполненной перепланировки (если перепланировка была выполнена ранее) — проект перепланировки — от организации с допуском СРО — доверенность на представителя (если он есть) — разрешение банка на перепланировку — документы из п. 2.11 Административного регламента (приложение 2 ППМ 508 в редакции 840), если квартира в новостройке, а свидетельство о собственности еще не на руках. — иные документы по требованию жилищной инспекции

Подробнее о документах для перепланировки читайте в статье — Заявление на перепланировку

Все подробности о разрешении на перепланировку от Сбербанка в нашем ВИДЕО:

Вы обращаетесь в банк с просьбой рассмотреть ваш проект и дать разрешение на его реализацию.

Заявление в банк понадобится дополнить отчетом страховой компании, которая должна одобрить вашу перепланировку в плане риска возникновения страховых случаев при проведении работ и впоследствии.

Также возможно вам придется пригласить оценщиков, которые проверят, не снизит ли перепланировка стоимость квартиры.

Смотрите наше ВИДЕО о роли оценочных компаний при перепланировках:

Источник: https://vsk-ipoteka.ru/nyuansy-i-problemy/soglasie-banka-na-pereplanirovku.html

Перепланировка и ипотека — две вещи несовместные?

Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры

Незаконная или несогласованная перепланировка — всегда риск. Если на нее пожалуются соседи или заметит проверяющий из управляющей компании, владельцу квартиры выпишут штраф или заставят возвращать ее в первоначальный вид. Придется делать дорогостоящий ремонт — из-за возросших финансовых расходов владелец квартиры может не потянуть выплату ипотеки. Банку такой вариант невыгоден.

Но куда страшнее и опаснее, если переделки фасада дома, его несущих конструкций или газифицированной кухни не выдержит конструкция дома. В этом случае обрушение грозит целому подъезду, а иногда и дому. Такой сценарий банк тем более не устраивает, поэтому ипотеку для покупки подобных спорных квартир не выдают.

Как узнать «нехорошую» квартиру

Покупатель впервые осматривает квартиру, ему все нравится, он заключает с продавцом предварительный договор и оставляет аванс или задаток, готовит пакет документов, но… в последний момент банк отказывает в ипотеке. Время потрачено, не исключено, что и владелец откажется возвращать предоплату. Придется обращаться в суд — процесс затянется на неопределенный срок. Как этого избежать?

Самый надежный способ — на первоначальном этапе пригласить оценщика, который выдаст заключение, делали ли в квартире перепланировку и подходит ли она под строгие банковские критерии выдачи ипотеки. Но стоимость услуги по оценке квартиры стартует от 1,5 тыс. рублей. Проверять каждый понравившийся вариант будет накладно.

Более простой путь — попросить у продавца квартиры технический паспорт объекта недвижимости и сравнить чертеж с реальными помещениями.

На своих ли местах все стены, окна, двери, газовое оборудование? Владелец квартиры настаивает, что демонтировал ненесущую конструкцию? Проверьте это на плане: если она выделена жирной линий, то собственник лукавит — стена была несущей.

Иногда в техпаспорте и на поэтажном плане БТИ помимо черных линий есть еще и красные — так отмечают несогласованную перепланировку. В обоих случаях покупателю придется самому согласовывать чужую перепланировку, даже если банк одобрит ипотеку.

Идеально было бы убедить продавца сначала согласовать переделки в квартире, а уже потом ее покупать. Но вряд ли владелец на это согласится.

В каких случаях банк не выдаст ипотеку

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный оценщик, которому банк доверяет. Но итог все равно зависит от конкретного банка.

Например, где-то предписывают установить межкомнатную дверь, если на плане она есть, а в квартире — нет. А где-то спокойно относятся к переносу радиаторов отопления и демонтажу ненесущих конструкций, если покупатель квартиры обязуется в срок от полугода до года согласовать перепланировку. Этот момент необходимо обсудить с персональным менеджером банка и оценщиком.

«Но на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, — подчеркивает директор агентства «ОбменКвартир» Станислав Галкин. — Поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя».

«В последние годы многие ведущие банки стали лояльны к перепланировкам. Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли. Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект».

Анна Каляева,основатель компании «Жилищный брокер»

Самые распространенные причины отказа в ипотеке: демонтаж несущих стен и изменение фасада здания (например, пристраивание лоджии или расширение оконного проема), перенос радиаторов отопления за границы квартиры (на балкон или лоджию), расширение или перенос мокрых зон. Циан.Журнал уже перечислял разновидности незаконной перепланировки, которые не получится согласовать. Для Москвы перечень запрещенных действий с квартирой приведен на сайте столичного мэра.

Ипотеку для покупки квартиры с такой перепланировкой гарантированно не выдаст ни один банк.

Перепланировка в ипотечной квартире

Даже если удалось благополучно купить квартиру в ипотеку, на этом ограничения не заканчиваются. Сделать перепланировку до того, как покупатель полностью расплатится с банком, разрешается только с согласия банка.

В ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку. Это гарантия банку, что квартира быстро будет продана, если заемщик не выполнит своих обязательств по ипотеке.

Квартиру с самовольной или незаконной перепланировкой продать без проблем точно не выйдет. К тому же рыночная стоимость «проблемного» жилья ниже — банкам ни к чему терять вложенные средства.

Если вы не собираетесь нарушать Жилищный кодекс, СНиПы и СанПиНы, а в ипотечном договоре нет прямого запрета на перепланировку, то попробуйте договориться с банком.

Для этого придется обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. А затем пригласить оценщика, который подтвердит, что после узаконенной перепланировки стоимость недвижимости не упадет.

Эти документы и проект перепланировки убедят банк выдать заемщику разрешение на перепланировку. Или не убедят — к этому тоже надо быть готовым.

А если обойти запрет, чем это грозит?

Иногда владельцы квартиры идут на отчаянный шаг: делают перепланировку, не предупреждая об этом банк. Но и согласовывать ее они тоже обычно не планируют.

Другой вариант: при совершении сделки купли-продажи и ипотечного кредитования банк «не замечает», что в квартире сделана несогласованная или незаконная перепланировка. Если оценщик внесет соответствующие сведения в итоговый отчет, то для банка незаконной или несогласованной перепланировки в квартире нет.

Но эксперты сходятся во мнении, что «договариваться» с оценщиком незачем. Впоследствии квартиру с нарушением все равно будет практически нереально ни продать, ни обменять, отмечает директор компании «Жданов Групп» Евгений Жданов.

К тому же попытка дать взятку оценщику способна в будущем повлиять на кредитный рейтинг, а брать очередной кредит придется по невыгодным условиям, напоминает директор аналитического отдела Rosreestr.net Алексей Шайхов.

В том, что оценщик откажется от взятки, эксперты не сомневаются. «Получить аккредитацию у банка оценочной компании сложно — ни одна из них не будет лишаться партнерства, например со Сбербанком, из-за одного объекта», — объясняет Анна Каляева.

Как самого себя не перехитрить

Но откуда банк узнает о перепланировке? Например, соседи пожаловались на шум и строительный мусор в жилинспекцию или управляющую компанию. Или незаконную перепланировку зафиксировали рабочие, которые приходили проверять стояки коммуникаций, вентиляцию или показания счетчиков.

В обоих случаях выпишут штраф и предписание либо узаконить несогласованную перепланировку, либо восстановить исходную планировку. Кроме того, у банка есть право иногда приходить в квартиру с инспекцией — подобный пункт прописывается в кредитном договоре.

Узнать о том, что в квартире проводилась перепланировка, банку становится все сложнее, считает Станислав Галкин. Процедура согласования объекта упрощается. Крупнейшие банки постепенно отказываются от отчета об оценке или проводят экспресс-оценку без выезда специалиста оценочной компании на объект.

«При желании перехитрить банк большого труда не составит — достаточно не предоставлять техническую документацию по квартире. Но в таком случае все риски берет на себя покупатель. А последствия подобной покупки могут быть весьма неприятными: от искового требования о приведении объекта в исходное состояние и административных штрафов до реализации объекта с публичных торгов».

Станислав Галкин,директор агентства «ОбменКвартир»

Изображения: fliсkr.com (Aleksandr V., Anique Kemp, Giedrius Akelis, stacy2005ua), Icon Interiors, Overstock

Источник: https://www.cian.ru/stati-pereplanirovka-i-ipoteka-dve-veschi-nesovmestnye-305784/

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры

Бытует мнение, что делать перепланировку в ипотечной квартире официально запрещено. На самом деле, если сделать всё по правилам и согласовать все действия с банком, можно осуществить данную процедуру, получив официальное разрешение.

  1. Виды перепланировок
  2. Что говорит ипотечный договор?
  3. Изучаем договор с банком
  4. Как сделать перепланировку?
  5. Как узаконить перепланировку?
  6. Согласование
    1. С банком
    2. Со страховой компанией
  7. Сроки и цена согласования
  8. Возможные причины отказа в согласовании
  9. Составление плана
  10. Обращение в Жилинспекцию
  11. Порядок действий
  12. Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?
  13. Недопустимые перепланировки
  14. Последствия от несогласованных действий

При этом всегда следует помнить, что фактическим собственником ипотечной недвижимости является, прежде всего, банковское учреждение до момента погашения ипотечного займа. Именно поэтому любые изменения, проводимые в квартире, необходимо документально согласовать с финансовой компанией.

Государством запрещается самостоятельно проводить процедуру глобальных ремонтных работ, поскольку в некоторых случаях это может нарушать права других жильцов, а также угрожать жизни и здоровью при неправильном соблюдении технических норм. Неофициальная перепланировка наказывается штрафом в случае, если процедура произведена в квартире, принадлежащей банку.

В данной статье речь пойдет о том, как правильно оформить процедуру регистрации перепланировки и какие шаги необходимо осуществить для согласования данной процедуры с финансовой организацией.

Виды перепланировок

Перепланировка любого жилищного помещения представляет собой детальное изменение общей конфигурации квартиры. При этом данная процедура обязательно требует внесения соответствующих коррективов в общую техническую документацию недвижимости. Положение регулируется жилищным законом, процедуре перепланировки посвящена целая статья — ст. 25 ЖК РФ.

В зависимости от необходимости юридического одобрения осуществления ремонтных работ выделяют несколько видов перепланировки:

  1. Перепланировка, требующая обязательного согласования. Перенос, а также полная ликвидация дверных проемов, создание новых конструкций в других местах квартиры.
  2. Разборка общих межкомнатных перегородок, а также создание новых. Полное объединение отдельных помещений, а также их разъединение с целью качественного изменения их назначения.
  3. Общее расширение собственной жилой площади за счет дополнительных помещений.
  4. Устройство и общее переоборудование стандартных тамбуров.

Данные виды перепланировки требуют обязательного составления проектной документации и дальнейшего подтверждения в уполномоченных инстанциях.

Кроме того для ипотечной недвижимости действует обязательное правило предварительного согласования всех осуществляемых действий с финансовым учреждением, в залоге которого находится квартира.

Что говорит ипотечный договор?

Любое банковское учреждение самостоятельно устанавливает правила внесения изменений в конфигурацию находящегося в залоге жилищного имущества.

При этом некоторые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены.

В таком случае заемщик имеет право проводить процедуру перепланировки только после погашения ипотеки и снятия залогового обременения.

Чаще всего банковские организации разрешают производить следующие действия с ипотечной недвижимостью:

  1. Проведение косметического ремонта;
  2. Установка душевой кабинки вместо стандартной ванны;
  3. Замена дверных конструкций без предварительной корректировки проема;
  4. Замена покрытия пола.

При осуществлении любых ремонтных работ необходимо детально изучить условия договора, в который внесены соответствующие пункты по перепланировке. Ипотечный договор полностью регулирует все нюансы, касающиеся предмета залога, поэтому важно соблюдать все требования банка.  

Изучаем договор с банком

Процедуру перепланировки необходимо начать с детального изучения договора. Важно найти все условия, также санкции за проведение ремонтных работ в квартире. Существуют некоторые требования для осуществления процедуры перепланировки квартиры, находящейся в собственности банка:

  1. с момента заключения сделки с банком должно пройти не менее одного года;
  2. если в договоре не содержится запрета на проведение ремонтных работ, необходимо получить предварительное разрешение банка на перепланировку.

Важно детально изучить договор, заключённый с банком и выяснить, присутствует ли в нём пункты, запрещающие проведение стандартной перепланировки.

Только после этого можно начать подготавливать документацию для получения разрешения.

Необходимо помнить, что пока квартира находится в собственности у банка, совершение любых действий, противоречащих договору, имеют серьезные последствия в виде наложение штрафов.  

Как сделать перепланировку?

Пошаговый план осуществления перепланировки включает в себя следующие действия:

  1. Тщательное изучение банковского договора ипотечного кредитования;
  2. Получение официально заверенного заключения БТИ. В документации должно быть подтверждено соответствие будущей перепланировки всем требованиям законодательства, а также стандартным нормам ведения строительных работ.
  3. Необходимо отправить в банковское учреждение официальное заявление, в котором будет приложена копия заключения, полученного от БТИ.
  4. Получение официального разрешения банка на проведение ремонтных работ определённого вида.
  5. Проведение монтажных и строительных работ в жилищном помещении.
  6. По итогам всех производимых действий составить обновленный план планировки квартиры, а также официально утвердить его

Далее необходимо сделать копию всех документов, подтверждающих факт законной перепланировки и предоставить его в банк.

Как узаконить перепланировку?

Существует определенный порядок, по которому следует оформлять специальное разрешение на перепланировку квартиры. Прежде всего, необходимо получить разрешение банка, который самостоятельно может устанавливать сроки осуществления перепланировки и получения новой документации по квартире.

Общая процедура оформления законной перепланировки составляет до полугода, поэтому необходимо заранее согласовать данное действие с банком.

Для оформления процедуры понадобится документация по квартире — стандартная копия договора по ипотечному кредитованию, общий план дома, а также проект.

Грамотно составленный пакет документов позволяет произвести процедуру по всем правилам и в максимально короткие сроки.

Согласование

Прежде чем совершать такую глобальную ремонтную процедуру, как перепланировка квартиры, необходимо обязательно согласовать данное решение с банком, в котором была взята ипотека. При этом всю документацию важно оформить согласно законодательству — только такая планировка может считаться официально узаконенной и может быть подтверждена документально.

С банком

В ипотечной квартире перепланировка может производиться только после согласования с жилищной инспекцией, а также с банком, который является фактическим владельцем квартиры до окончания ипотечной выплаты. Именно поэтому все действия по изменению планировки необходимо заранее согласовать с банковской организацией.

Со страховой компанией

Компания, которая является страховщиком жилищного объекта по ипотечному кредитованию, также должна быть уведомлена о возможном осуществлении перепланировки в квартире.

Всё дело в том, что первоначальные данные о площади страхового объекта детально внесены в договор — перепланировка предполагает, как правило, изменения в общей площади квартиры, поэтому данный параметр обязательно должен быть подтвержден документально.

В договор страхования могут быть внесены соответствующие поправки по изменению параметров застрахованного помещения.

Стандартные сроки осуществления согласования процедуры перепланировки с банком составляют до шести месяцев. Оформление всей документации и утверждение по различным инстанциям занимает достаточно много времени.

При этом практика показывает, что более 60% заемщиков получают отказ банка на перепланировку ипотечного помещения.

Даже если банк согласится на проведение строительных работ, после осуществления перепланировки потребуется еще два месяца, чтобы ее документально узаконить.

Процедура согласования перепланировки с банком, а также со страховой компанией является платной услугой. Стандартная стоимость данного соглашения составляет от 2 до 5000 руб.

При этом, если заемщику потребуется дополнительно обратиться в судебные инстанции его расходы на дополнительную документацию могут возрасти до 10000 руб.

Если будут нарушены сроки осуществления перепланировки, заранее согласованные с банком, кредитная организация может наложить дополнительные штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Чаще всего банковская организация может отказать заемщику в согласовании перепланировки, если планируется проведение ремонтных работ, нарушающих стандартные строительные нормы. Существует ряд причин, по которым в процедуре может быть отказано:

  1. Если перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций жилого помещения;
  2. Если ремонтные работы создадут угрозы для жизни людей;
  3. При осуществлении перепланировки на нижних этажах квартиры, располагаемой в панельном доме;
  4. В случае, если общее проектное решение плана составлено некомпетентным специалистом, не прошедшим аккредитацию.

Всё это является весомыми причинами отказа в осуществлении ремонтных работ в квартире, являющейся залоговым имуществом банка.

Составление плана

Прежде чем затеять процедуру перепланировки, необходимо точно знать, как будет выглядеть квартира по окончанию процедуры.

В итоге составляется детальный проект, который заранее согласуется и проверяется специальными организациями.

Для составления подробного плана необходимо запросить в БТИ первоначальный план квартиры и на основании данного документа составить новый проект предполагаемых строительных изменений.

Обращение в Жилинспекцию

После того, как банковская организация одобрит процедуру перепланировки в квартире, необходимо обратиться в жилищную инспекцию и получить дополнительное согласование.

Важно заранее подготовить пакет документов, включающий в себя общий эскиз будущей перепланировки, а также основную документацию, подтверждающую наличие прав владения недвижимостью. Дополнительно необходимо получить разрешение от банковской организации и страховщика.

Стоит отметить, что начало строительных работ может производиться только после согласования с жилинспекцией. Уже после этого заемщик вправе обратиться повторно в БТИ для того, чтобы отметить все существующие изменения документально.

Порядок действий

Стандартная процедура проведение законной перепланировки включает в себя несколько этапов:

  1. Детальное составление проекта процедуры ремонтных работ;
  2. Получение официального согласия от банковской организации;
  3. Составление специального заявления и подачи его в жилищную инспекцию;
  4. Получение законного разрешения и начало комплексных строительных работ;
  5. Оформление новой документации по плану квартиры и подтверждение ее в БТИ и кадастровой палате.

Общая перепланировка квартиры будет считаться законной и окончательно завершенной только после подписания актов в государственной кадастровой инспекции.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

После проведения перепланировки формируется специальный отчет, в котором указывается переоценка стоимости квартиры. При этом занижать или завышать стоимость не рекомендуется. Эксперт оценщик должен иметь достаточно большой профессиональный опыт, чтобы правильно произвести процедуру оценки с учетом всех вносимых ремонтных корректировок.

Специальная оценочная компания всегда заботится о собственной репутации и проводит заключение оценки только на основании фактических данных, в иных случаях организация в дальнейшем может лишиться аккредитации.

Необходимо внимательно отнестись к процедуре оценки недвижимости — нарушение правил и дополнительное внесение корректировок не приветствуется банковской организацией.

Недопустимые перепланировки

Существует ремонтные виды работ, которые являются недопустимыми при перепланировке. Именно поэтому банк внимательно относится к изучению будущего плана строительных изменений в квартире, подключая к этому специальные контролирующие организации.

К примеру, к запрещенным строительным работам относится остекление лоджий, на которых находятся пожарные выходы и лестницы. Также недопустимо увеличивать стандартную площадь балконов за счёт специальных выносных конструкций. Не рекомендуется объединять кухню, на которой расположена газовая система жилой комнаты в единое помещение.

Снос несущей конструкции также не допускается при проведении ремонтных работ.

Последствия от несогласованных действий

Перепланировка, которая не была согласована официально, является незаконной — за проведение подобных ремонтных работ полагается значительная сумма штрафа. Кроме того перепланировка в ипотечной недвижимости может привести к конфликтной ситуации с банком в случае, если не было получено предварительное согласование.

Последствия подобных ремонтных работ должны быть устранены в установленное время — в случае возникновения конфликтной ситуации заемщику придется полностью восстанавливать первоначальное состояние квартиры и нести определенные финансовые затраты.

Также ипотечное соглашение может быть изменено, поскольку данная перепланировка может нанести существенный вред имуществу, находящемуся в залоге у банка.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

Ипотечная квартира. Делаем перепланировку..

Согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры

Перепланировка городской квартиры всегда сопряжена с некоторыми трудностями. Жилье в многоквартирном доме является связанным со всей конструкцией здания, а также со всеми другими квартирами.

Так что перепланировать его разрешается в очень редких случаях. Дело становится еще сложнее, когда квартира находиться в ипотеке. Ведь помимо госорганов, в этом процессе принимает участие еще и банк.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону

Действующий в России Закон «Об ипотеке» конкретно на счет перепланировки ничего не говорит. Да и порядок содержания многоквартирных домов конкретных норм по поводу изменения изначальной планировки квартиры не содержит.

Однако понятие незаконной перепланировки, а также несогласованной с госорганами перепланировки в законодательстве имеется. За такие действия собственники квартир и виновные лица привлекаются к административной ответственности.

Что касается возможности осуществить перепланировки в ипотечной квартире, то следует придерживаться следующих основных правил:

  • изменение плана возможно только при соблюдении норм сооружения многоквартирных зданий;
  • для изменения плана необходимо получить согласие собственника;
  • план, согласно которому осуществляется перепланировка, необходимо согласовать с госорганом, уполномоченном в жилищной сфере;
  • так как банк является лицом, обладающим некоторые права в отношении квартиры, то также нужно получить его разрешение.

Если не соблюдать указанные основные правила перепланировки, то она автоматически становиться незаконной, а лица, осуществившие такую перепланировку, будут привлечены к административной ответственности.

Разумеется, банк может и не разрешить перепланировку. Обычно, позиция банка по данному поводу излагается в договоре по ипотеке. Поэтому в первую очередь нужно изучить положения данного соглашения.

Как получить согласие банка на перепланировку в квартире, приобретаемой по ипотеке

Одно дело, когда в договоре предусмотрен порядок получения согласия банка при проведении перепланировки. Но, как уже было отмечено, не всегда банки обращают на такие мелкие моменты внимания.

Чтобы банк дал свое согласие, необходимо осуществить следующие действия:

  • обратиться в банк за консультацией по данному вопросу;
  • заказать у частных архитекторов, аккредитованных СРО, проект перепланировки;
  • заказать у частного оценщика, аккредитованного СРО, заключение об изменении стоимости;
  • подать в банк официальное заявление о получении согласия на перепланировку.

Обычно банк рассматривает такое заявление в течение недели. Но в некоторых случаях банк может настоять на согласовании действий с жилищной инспекцией, лишь после чего выдает разрешение.

Нужно всегда понимать, что банк является частным учреждением, а не государственным органом. Так что он может исходить из собственных материальных интересов.

Перепланировка квартиры при ипотеке в Сбербанке

Условия Сбербанка в сфере ипотечного кредитования на сегодняшний день признаны наиболее удобными. Также данный банк лояльно относится к клиентам, которые пытаются сделать квартиры в ипотеке более комфортабельными. Но в основном условия, при которых Сбербанк выдает согласие на перепланировку, ничем не отличаются от условий других банков.

Для Сбербанка самыми основными моментами являются:

  • наличие согласия страховщика;
  • заключение частного оценщика.

Эти два пункта чаще всего являются самыми важными и при рассмотрении вопроса с другими банками.

Если страховщик согласиться распространить действие страховки на квартиру и после перепланировки, а также оценщик подтвердит, что после перепланировки ипотечной квартиры Сбербанк стоимость жилья не упадет или даже вырастет, то он выдаст свое согласие без проблем.

Что дозволено перепланировать в ипотечной квартире

На практике принято различать пределы изменений в зависимости от того, нужно ли на них согласие государственного органа или нет. Так, в следующих случаях разрешение госоргана, осуществляющего надзор в сфере соблюдения жилищного законодательства, не требуется:

  • если изменяется санузел;
  • если не затрагиваются несущие конструкции;
  • если не меняется жилая площадь помещения.

Во всех остальных случаях требуется получить разрешение жилищной инспекции и согласовать план с городской архитектурной службой. К примеру, к таким изменениям можно отнести:

  • расширение площади кухни или санузла за счет жилой площади;
  • оборудование проемов через несущие конструкции;
  • расширение имеющихся в несущих конструкциях проемов;
  • изменения, затрагивающие газовое оборудование в квартире и т.д.

Таким образом, практически любое изменение, затрагивающие правила безопасного проживания в многоквартирном доме, а также нарушающие жилищные нормативы без согласия госорганов автоматически будет признано незаконным.

Процедура оформления перепланировки

Итак, можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире? Процедура осуществления законной перепланировки в ипотечной квартире включает в себя следующие этапы:

  • составление проекта перепланировки, преимущественно профессиональными архитекторами;
  • получение согласия банка на осуществление перепланировки;
  • подача заявления и необходимых документов в жилищную инспекцию;
  • получение разрешения и производство строительных работ;
  • оформление новой планировки в БТИ;
  • приведение в соответствие сведений в БТИ и кадастровой службе.

Процедура перепланировки считается завершенной лишь тогда, когда внесенные в конструкцию квартиры изменения найдут свое отражение в кадастровой документации.

Куда обратится

По общему правилу, такими вопросами занимаются органы местной власти. Но из-за того, что квартира находится в ипотеке, собственникам квартиры придется обратиться в следующие учреждения:

  • в страховую компанию, осуществлявшую страховку квартиры при оформлении ипотеки;
  • в частную архитектурную службу для разработки проекта перепланировки;
  • в оценочную компанию для установления стоимости квартиры после внесения изменений;
  • в банк, чтобы получить согласие на перепланировку;
  • в местную администрацию, для согласования проекта перепланировки и получения разрешения для ведения строительных работ;
  • в БТИ для приведения измененного плана в соответствие с технической документацией;
  • в кадастровую службу для внесения изменений в кадастровые данные квартиры, в том числе и касательно стоимости квартиры.

Тем самым перепланировка квартиры в ипотеке представляется довольно хлопотным мероприятием, требующим не только много времени, но и определенных расходов.

Ведь услуги частных специалистов всегда стоят не дешево.

Перечень необходимых документов

Собственникам ипотечной квартиры для получения разрешения государственного органа понадобятся следующие документы:

  • проект перепланировки;
  • согласие всех собственников и банка;
  • правоустанавливающий на квартиру документ;
  • план технической экспликации квартиры из БТИ;
  • поэтажный план дома из жилищной организации.

Однако, в зависимости от особенностей квартиры, жилищная инспекция может затребовать и иные документы. С ней в этом плане лучше не спорить, ведь несогласованная с ней перепланировка будет признана незаконной.

Сроки оформления

Сразу нужно отметить, что при перепланировке собственники тратят больше времени на оформление разрешительных документов, нежели на осуществление строительных работ. Сама стройка или ремонт могут занять от силы 2-3 месяца. А вот оформление требует гораздо больше времени:

  • Беготня до начала строительных работ может занять от 3 до 6 месяцев и то не факт, что дело обернется успехом. Порядка 60 % лиц получают отказ.
  • После осуществления строительных работ придется побегать еще как минимум 2 месяца: месяц для внесения изменений в техническую документацию в БТИ, месяц – для кадастра.

Таким образом, начиная перепланировку смело можно рассчитывать на год хлопот. Сразу стоит отметить, что в зависимости от характеристик перепланировки стоимость квартиры может сильно подняться или упасть. Так что осуществление законной перепланировки в первую очередь преследует интересы самих собственников.

Почему могут отказать в перепланировке

Общим правилом отказа в перепланировке является несоответствие нового плана квартиры требованиям строительных норм. Но, говоря конкретно, стоит отметить следующие основные причины, по которым в перепланировке может быть отказано:

  • изменяются несущие конструкции;
  • перепланировка создает угрозу для жизни людей;
  • осуществляется изменение плана квартиры, находящейся на нижних этажах панельного дома;
  • проект плана составлен не аккредитованным специалистом и т.д.

То есть, в основном причиной отказа может послужить потенциальная опасность перепланировки всей конструкции здания. К примеру, в оборудовании проема может быть отказано, если точно такой же проем имеется на квартире сверху или снизу. Ведь это заметно снижает устойчивость всего здания.

Так что составление плана перепланировки лучше доверить профессионалам, не только потому, что так будет легче оформиться, но и потому, что так будет безопаснее

Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/ipotechnaia-kvartira-delaem-pereplanirovku-5bd0a51072e96d00aaca7c07

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.