Соглашение об определении долей в приватизированной квартире

Как разделить доли в приватизированной квартире – 3200 советов адвокатов и юристов

Соглашение об определении долей в приватизированной квартире

Общая совместная собственность на квартиру не дает четкого представления, какие доли принадлежат участникам. Если взглянуть на документы, то можно узнать только состав собственников, чего в нашем случае недостаточно. Нужно определить точные доли в процентном или ином соотношении.
Ситуации, когда требуется определить доли в квартире:

  1. Активная фаза бракоразводного процесса – раздел имущества между супругами.
  2. Желание определиться с долями в период брака – например, в случае стремления распорядиться своей долей.
  3. Открытие наследственного дела и определение долей претендентов на имущество умершего.
  4. Передача долей несовершеннолетним детям, в том числе зачатым, но еще не родившимся.
  5. Жилье покупается на средства материнского капитала.

Бывают и другие ситуации, но в целом расклад понятен – определение долей позволяет обозначить конкретную часть в общем имуществе. Она не должна быть ниже минимального параметра по региону – обычно показатель составляет 12-16 кв. метров на человека.

Совладельцы могут определить доли одним из трех способов:

  • заключить добровольное соглашение;
  • разделить квартиру по брачному договору – замена совместной собственности на общую долевую;
  • обратиться в суд за принудительным выделением долей (см. «Иск о выделении доли в общей совместной собственности«).

Рекомендуемый способ – составить соглашение и обговорить все условия будущей сделки с жильем.

Варианты раздела

Есть два варианта выдела доли:

  1. В натуре. Следует понимать, что в таком случае квартира фактически превращается в коммунальную. Каждый собственник может не просто пользоваться своей долей, а продать ее или обменять на другую жилплощадь. В таком случае в квартире будут жить совершенно незнакомые люди.
  2. В денежном эквиваленте. Остальные собственники компенсируют стоимость доли тому родственнику, который желает ее выделить.

Порядок выделения:

  • Договорной. Осуществляется по добровольному соглашению всех собственников жилплощади.
  • В судебном порядке.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1.

Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.

Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.

Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить порядок осуществления права на обязательную долю в наследстве при наследовании по завещанию (ст. 1149 ГК), — при ее определении должен быть учтен гарантированный минимум в виде половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону.

Еще один пример — определение размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире (ст. ст. 37, 42 ЖК).

В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок — пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.

Если размер долей не определен соглашением и закон не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства долей в общей собственности, законодатель тем самым применяет общий принцип гражданского законодательства, — принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений.

Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 254 ГК), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК).

2. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок определения и изменения долей.

Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей собственности и ее целевого использования состав ее не статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей, определенных родовыми признаками.

Вопрос о «переделе» общей собственности может также возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого дома.

Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.

Соглашение участников общей собственности призвано в данном случае учесть усилия каждого из сособственников по сохранению и приумножению имущества. По смыслу закона возможен и противоположный вариант — учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно размера уничтожения части общего имущества по вине одного из сособственников.

3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства.

Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с другой — сообщение имуществу уровня комфортности в использовании, существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств.

По общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее) не влечет постановки вопроса об изменении размера долей, улучшения остаются в собственности того, кто их произвел.

Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей в связи с неправомерным производством неотделимых улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием).

Лишь если таковое имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу закона, без последовавших возражений сособственников в отсутствие соглашения об установлении такого порядка участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного увеличения размера его доли.

По смыслу закона сособственники вправе потребовать от лица, осуществившего как отделимые, так и неотделимые улучшения общего имущества в нарушение установленного порядка его использования, а при отсутствии соглашения об установлении такого порядка — без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в результате их отделения.

Общее имущество в многоквартирном жилом доме и в коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41 ЖК РФ.

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/opredelenie-dolej-v-privatizirovannoj-kvartire.html

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование | Правоведус

Соглашение об определении долей в приватизированной квартире

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

  1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
  2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
  3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
  4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
  5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
  6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

  • Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

  • Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место и дату составления документа;
  3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
  4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
  5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
  6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  7. кадастровый номер квартиры;
  8. размер долей участников соглашения;
  9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
  10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
  11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • выписка из ЕГРП; 
  • поэтажный план квартиры из БТИ;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • другие документы, например, доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

  • выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
    • на основании соглашения сособственников;
    • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
  • права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
  • основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении.

В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/poryadok-vyideleniya-doli-v-kvartire/

Образец соглашения об определении долей

Соглашение об определении долей в приватизированной квартире

Вопрос об определении долей может встретиться в самых различных жизненных ситуациях: и при разделе совместно нажитого имущества, при разводе, при выписке из квартиры, при принятии наследства и в других ситуациях. Причем нельзя путать «определение долей» и «лишение/ограничение лица в праве собственности».

Это два совершенно разных понятия, и при определении долей собственники не лишаются своего законного права собственности.

Образец

[box type=»download»] Образец соглашения об определении долей в праве долевой собственности на квартиру скачать в формате word.[/box]

Оформление

Определение долей происходит:

  • В порядке договоренности между сторонами (собственниками);
  • В судебном порядке.

Что касается обыкновенной договоренности, то она оформляется также в письменной форме, где обязательно должны прописываться полные данные сторон, которые участвуют в такой договоренности, а именно: полное имя, отчество, дата рождение, место рождения, регистрации, проживания, паспортные данные и другое.

Также в соглашении должна содержаться полная информация касательно спорного объекта, в отношении которого происходит определение долей.

[box type=»download»] В частности, должны быть указаны данные о регистрации объекта недвижимости, свидетельство о праве собственности, выписка из Государственного реестра, а также соответствующее заявление, с которым позднее необходимо будет обратиться в уполномоченные органы (например, многофункциональный центр, органы регистрации) с целью внести изменения в ЕГР касательно объекта недвижимости.[/box]

Также, если на квартиру/ дом, в отношении которого/-ых заключается соглашение, наложен какой-нибудь арест или другое обременение, об этом необходимо обязательно указать. Ведь в таком случае право собственности на квартиру будет в определенной степени ограничено.

Когда речь идет о судебном порядке определения долей, лучше стоит обратиться за помощью к юристу, который проконсультирует Вас и подскажет, как себя вести и, как правильно поступать, чтобы избежать и обезопасить себя от наступления негативных последствий.

Раздел и выдел доли

Выделение доли обозначает выделение определенной части имущества одному из собственников, при этом другие собственники не лишаются своего законного права собственности.

Раздел, как правило, применяется к общей совместной собственности, когда между несколькими собственниками заключается определенное соглашение, вследствие которого совместная собственность как такая прекращается.

Идеальная

Идеальная доля имеет место тогда, когда между двумя хозяевами имущества формально в равных частях определяется их доля в общей собственности, однако, по факту, оба хозяева пользуются «долей другого».

Такой вид, как правило, распространяется среди тех, у кого нет конфликтных взаимоотношений и, кто способен спокойно сосуществовать друг с другой независимо от формальностей касательно четкого распределения долей.

Реальная

Реальная доля имеет место чаще всего, когда основанием к определению долей стало решение суда. Как правило, это более «жесткий» и серьезный вид определения долей, согласно которому лицо может распоряжаться исключительно той собственностью, которая ему предопределена.

Выдел доли в натуре

Если какое-то имущество принадлежит на праве общей собственности двум и более собственникам, то каждому из них согласно закону, предусматривается право выдела своей доли в натуре.

Такое право дает возможность собственнику совершить разные сделки по отношению к его доле в имуществе (квартире, любом другом объекте недвижимости):

  • Купля-продажа;
  • Аренда;
  • Оформление кредита под залог имущества и другие.
[box type=»download»] Как правило, выдел доли в натуре происходит чаще всего после расторжения брака, когда супруги делят имущество между собой, а выдел имущества в натуре – это наиболее подходящий, выгодный и достаточно удобный вариант, при котором по сути каждый останется довольным.[/box]

Причем важно отметить, что выделение в натуре происходит тогда, когда стороны достигли соответствующего соглашения между собой.

Расчет

Как правило, когда речь идет о выделении в натуре, стоит вопрос о том, какова будет стоимость, и как она будет определяться.

Стоимость определяется согласно рыночной стоимости и логично, что такая стоимость явно ниже реальной стоимости доли. Однако собственнику предоставляется право обращения к другой стороне с требование о возмещении материальной компенсации ввиду низкой стоимости доли, которая была выделена.

Пошаговая инструкция

  1. Для начала нужно определиться, что именно будет выделяться (объект), в отношении кого (субъект) и в каком размере (предмет).
  2. Надо получиться в уполномоченном органе техпаспорт на объект, из которого будет выделяться доля.

    Ведь в паспорте указываются все основные технические характеристики, необходимые для проведения процедуры.

  3. Составление и заключение непосредственно соглашения об определении долей.

  4. В случае, когда между сторонами уже достигнуто окончательное соглашение, однако стоимость доли значительно ниже реальной стоимости, то можно поднимать вопрос о материальной компенсации (условия и размер такой компенсации должны прописываться непосредственно в соглашении, чтобы все стороны были осведомлены и находились в равных условиях по отношению друг к другу).
  5. Регистрация изменения о праве собственности на тот или иной объект, которые в обязательном порядке должны быть внесены в Единый государственный реестр, из которого потом стоит получить соответствующую выписку со вступившими в силу изменениями.
[box type=»download»] Свидетельство о регистрации и выписка из реестра – это и есть правоустанавливающие документы, которые подтверждают законное право собственности.[/box]

Для оформления и получения вышеуказанных документов необходимо:

  1. Паспорта сторон;
  2. Правоустанавливающие документы, которые были до определения долей;
  3. Технический паспорт на объект;
  4. Выписка из БТИ;
  5. Квитанция об оплате госпшлины;
  6. Соответствующее заявление, с которым надо обращаться в Госреестр.

Важно отметить, что собственники объекта недвижимости, а также доли в нем являются также субъектами налогообложения, которые обязаны своевременно уплачивать налоги.

Порядок выделения

Право на выделение доли, как правило имеет каждая сторона соглашения, однако ее размер зависит от ситуации.

[box type=»download»] Так, если квартира приватизирована, то доли распределятся в равных частях между собственниками. Если же определение долей происходит во время оформления и принятия наследства, то размеры могут быть разными в зависимости от формы наследования и очереди наследников.[/box]

Причем выделение бывает двух видов: выделение доли в качестве собственности и выделение в натуре (в денежном эквиваленте для чего должна быть проведена специальная процедура оценки).

Таким образом, соглашение об определении долей – это специальный документ, который позволяет определить отношения между собственниками в отношении того или иного объекта недвижимости на юридическом уровне.

Данное соглашение позволяет владельцам имущества в полном объеме реализовывать свое законное право в отношении имущества в полном объеме; помогает супругам определиться с совместно нажитым имуществом после развода.

Следующая

Источник: https://nasledovanie24.ru/realty/pravo-sobstvennosti/opredelenie-dolej.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.