Соглашение о расторжении предварительного договора

Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры

Соглашение о расторжении предварительного договора

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

Просмотров 648

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения.

Однако не всегда договоренности выполняются.

Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.

Можно ли расторгнуть договор?

Основные положения о предварительном договоре изложены в ст. 429 ГК РФ. Оформляемый сторонами документ заключается в письменной форме, и обязует Продавца передать имущество, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется по аналогии с Основным договором.

Если в ПДКП не указан срок действия, то по умолчанию он равен 1 году с момента заключения договора. Если до окончания срока ни одна из сторон не предложила заключить Основной договор, предварительный прекращает свое действие.

Пример. Гражданка Сидорова и гражданин Михайлов заключили ПДКП, но срок действия не указали. Сидорова передумала продавать квартиру, но Михайлова об этом не уведомила.

Покупатель также не стремился совершить сделку, поскольку не смог собрать нужную сумму для покупки. По истечении 1 года ПДКП стал недействителен.

В этой ситуации ничего расторгать не нужно, так как обе стороны не пожелали оформить Основной договор.

Приведенная ситуация наиболее благоприятна для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от совершения сделки, отвергая инициативу второй.

Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения.

При несогласии второй стороны вопрос решается в суде. Добровольный и принудительный порядок изменения и расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.

Чтобы разойтись мирно, инициатору разрыва договора следует озвучить причины, по которым он отказывается от сделки. Объективными считаются причины:

  • Уличение Продавца (Покупателя) в использовании мошеннических схем, высокий риск потери средств или имущества.
  • Возникновение обоснованных сомнений в чистоте совершаемой сделки (выявление поддельных документов, скрытых собственников).
  • Нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности.
  • Передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.
  • Выявление несоответствий между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах.

Могут быть и иные причины, но только существенные. Если Покупатель или Продавец передумали под влиянием эмоций, настроения, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать заключение договора или возмещения понесенных расходов, морального ущерба.

Прежде чем перейти к инструкции по расторжению предварительного договора, следует остановиться на понятиях «задатка» и «аванса». Именно они становятся камнем преткновения в разрешении споров.

Большинство ПДКП заключают для документального оформления внесения некой суммы в счет стоимости квартиры. Впоследствии деньги, переданные по ПДКП, расходуются продавцом на сбор документов, погашение остатка кредита или на иные цели.

Для собственника квартиры отказ от заключения Договора становится неприятной неожиданностью, если значительная часть задатка (аванса) уже потрачена.

Что происходит с авансом и задатком

Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне.

Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается».

Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.

Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст.

381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.

Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.

Согласно сложившейся практике, при расторжении договора по вине Продавца он возвращает не двойную сумму задатка, а задаток в полном размере. Однако у Покупателя остается право потребовать удвоенную сумму через суд.

Перед тем, как договориться о расторжении ПДКП, следует взвесить все «за» и «против», если внесен задаток или аванс — определить потенциальную сумму потерь.

Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор можно одним из способов:

  1. В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
  2. В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
  3. В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.

Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:

  • Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
  • Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
  • Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
  • Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
  • При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
  • При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.

Формулировка причины отказа от обязательств влияет на возможность возврата задатка. Если Покупатель укажет, что «нашел более подходящий вариант», «передумал», шанс вернуть задаток сводится к нулю.

Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке

Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:

  • В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
  • Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
  • Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.

Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора

В извещении указано, что расторжение происходит с даты получения контрагентом уведомления. Для точной фиксации времени получения необходимо отправить документ письмом с уведомлением. Полученная «корочка» будет доказательством, что претензия была получена и может использоваться в суде как доказательство инициации досрочного разрыва договора.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. включает:

  1. Название соглашения, дата и место составления.
  2. Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
  3. Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
  4. В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.

В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.

Расторжение ПДКП в суде

В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.

https://www.youtube.com/watch?v=uQ2qvyE_wGw

Недостатки обращения в суд:

  • Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
  • Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.

Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс. руб.

  • При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
  • Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
  • При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
  • Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.

Например, Покупатель внес аванс в размере 360 тыс. руб., но Продавец не собирается его возвращать. Покупатель подал иск с просьбой расторгнуть ПДКП и обязать продавца вернуть аванс. Госпошлина составит:

  • 5200 р.+1%Х(360 000 — 200 000) = 6 800 руб.

Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и возместит сопутствующие расходы. Чтобы выиграть дело, придется собрать доказательства нарушения договоренностей со стороны оппонента, запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста.

Предварительный договор обязывает к заключению Основного. Если жизненные обстоятельства вынуждают отказаться от прежних намерений, разрешается расторгнуть договор. Если вторая сторона возлагала большие надежды на совершение сделки, избежать споров невозможно. Особенно усложняет ситуацию нежелание одной из сторон вернуть аванс, задаток.

Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.

Источник: http://law-divorce.ru/rastorzhenie-predvaritelnogo-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости: образец соглашения

Соглашение о расторжении предварительного договора

Случается, что купить недвижимость сразу не получается, но продавец и покупатель приходят к решению заключить сделку в недалеком будущем. Например, у покупателя не хватает денег, но он предполагает их получить.

Или банк изучает возможность выдать кредит на покупку выбранного объекта. Чтобы никто не передумал, заключается предварительный договор. Обязательно в письменной форме.

Устное соглашение недействительно, то есть, не порождает ни юридических прав, ни юридических обязанностей.

В документе предусматривается, что продавец обязуется продать недвижимость именно данному покупателю. А тот, в свою очередь, гарантирует, что приобретет объект по оговоренной цене.

С той минуты, как стороны подпишут предварительный контракт, у них появляются взаимные обязательства. Теперь отказаться от продажи без веских причин нельзя.

Желание разорвать отношения часто возникает, когда другая сторона начинает уклоняться от купли или продажи. Время для некоторых – решающий фактор. Покупатели первичного жилья начинают искать новые варианты, когда строительство затягивается.

Российское частное право позволяет расторгнуть предварительно заключенную письменную сделку о купле-продаже жилья, земли и т.п., но только в специально оговоренных случаях.

Это возможно, если:

  1. участники сделки добровольно договорятся мирно разойтись. На этом взаимные права и обязанности завершаются;
  2. это включено в условия контракта.

При наступлении обстоятельств, которые оговорены как условия для одностороннего прекращения правоотношений, уполномоченная сторона подает заявку.

Когда добровольно расстаться не удается, то заинтересованная сторона должна обратиться за судебной защитой своих интересов.

Поворот сделки возможен только до того, как объект недвижимости передан, а денежная сумма уплачена в полном объёме.

Сама по себе регистрация купли-продажи в Росреестре не помешает расторгнуть соглашение, если кто-то не выполнит того, что обязан. Например, не уплатит полную стоимость покупки.

Условия расторжения

Без веских оснований аннулировать обязательства не выйдет. Суд пойдет навстречу истцу только в том случае, если обнаружит обстоятельства, указанные в статье 450 ГК Российской Федерации.

То есть, выяснится, что:

  1. контрагент допустил существенное нарушение предварительных договоренностей. Существенное – это лишившее другого участника значительной части ожидаемой выгоды.
  2. условия разрыва отношений включены в договор, или правило о расторжении договора предусматривается российскими законами.

Так, разойтись «по закону» можно в ситуации, описанной в 451 статье того же Кодекса. В ней говорится, что можно требовать прекращения договорных отношений, если обстоятельства изменились существенным образом.

Например, решение местной власти об отводе сельскохозяйственной земли под строительство признано противоречащим закону и отменено. Если человек намеревался возвести дом, ему не нужен участок, на котором можно только выращивать овощи. Если не получится договориться, придется судиться. Но суд наверняка защитит покупателя.

Важно: вступающие в договорные отношения не должны заранее предвидеть, что наступит ситуация, которая понизит привлекательность сделки.

Порядок расторжения сделки

Если контрагенты взаимно отказались от претензий, составляется соглашение. Его формат должен быть таким же, как у ранее заключенного предварительного договора. Либо это – простой письменный документ, либо – нотариально удостоверенный.

В ситуации, связанной с односторонним волеизъявлением, отказывающаяся сторона направляет другой письменное требование о расторжении договора. При получении согласия алгоритм действий такой же, как описано ранее. Если ответ отрицательный, или он не поступил в течение последующих 30 дней, придется написать исковое заявление и подать в суд, приложив пакет доказательств, подтверждающих притязания.

Если не соблюден установленный досудебный порядок, суд рассматривать иск не будет. Просто возвратит документы заявителю.

Если была внесена предоплата

Еще во время первоначальных переговоров необходимо побеспокоиться, чтобы четко оговорить в тексте договора размер, вид предоплаты и порядок расчетов.
При заключении сделок с недвижимостью используются два вида предоплаты: аванс и задаток.

Задатком считается денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет уплаты покупной цены (ст. 380 ГК). Юридическое назначение задатка – подтвердить факт возникновения договорных отношений, и гарантировать исполнение обязательств.

Если сделка сорвалась по вине участников, для виновника наступают неблагоприятные последствия.

Так, если не прав продавец, он обязан вернуть сумму, вдвое превышающую полученную. А недобросовестный покупатель наказывается тем, что полностью лишатся внесенного задатка.

Аванс же передается в счет предстоящих платежей, и если сделка не состоится, аванс просто возвращается покупателю.

Продавцы на рынке недвижимости часто лукавят, предлагая включить в контракт условие о внесении аванса. При этом указывается, что если приобретатель не внесет к соответствующему сроку остаток суммы, то лишится аванса. Или заплат крупный штраф. А ответственность продающего собственника не оговаривается. Надо внимательно читать всё, что дают подписать. И не соглашаться на подозрительные или кабальные условия.

Независимо от того, добровольно ли стороны расстались, или их к этому вынудил суд, если внесен задаток – виновный участник правоотношения несет неблагоприятные последствия. А если предоплата названа авансом – происходит возврат, и только.

Если предоплаты не было

После того как договор законным способом расторгнут, бывших покупателя и продавца больше ничего не связывает. Никто никому ничего не должен. Можно снова искать на рынке подходящий вариант.

Однако не стоит забывать, что в части пятой статьи 453 ГК предусмотрена возможность взыскания ущерба, причиненного существенным нарушением условий договора одной из сторон.

Если задействована ипотека

Иногда предварительный договор купли-продажи заключается, потому что покупателю нужно время на получение ипотеки. И, только когда кредит уже получен, выясняется, что у приобретаемой недвижимости имеются серьезные недостатки. Или ее вообще нельзя купить. Например, наложен арест.

Может быть и так, что предварительный контракт подписан, а банк вдруг отказался выдавать кредит.

Чтобы не оказаться в неприятном положении, к составлению предварительного контракта нужно отнестись с повышенной внимательностью.

Формулировки не должны допускать двойного толкования. Сроки исполнения денежных обязательств желательно указывать с большим запасом. И обязательно указать возможность расторжения сделки в случае неполучения кредита, а также если с приобретаемой недвижимостью окажется неладно. Желательно (хотя закон не обязывает) удостоверить договор у нотариуса.

Надо проверить документы, подтверждающее право собственности продавца и отсутствие обременений. А продавец может попросить у покупателя, например, выписку банка, из которой понятно, что деньги зарезервированы.

Покупателю целесообразно подать заявку на кредитование сразу в несколько финансовых организаций, и получить одобрение хотя бы пары из них.
Если не подстраховаться заранее, можно оказаться в юридическом тупике, когда придется платить, ничего не получая взамен.

Как составить соглашение

При составлении такого документа указывается:

  1. наименование, дата составления;
  2. наименование сторон;
  3. предмет договора, то есть, какое предварительное соглашение расторгается, о чем оно. Оговаривается объект недвижимости, цена, порядок взаиморасчетов, ответственность.
  4. какие действия уже выполнены во исполнение договора;
  5. что решение сторон о расторжении сделки взаимно и добровольно;
  6. какие действия кто обязан осуществить, чтобы вернуть положение к первоначальному (отдать ключи, возвратить аванс и т.п.), какие штрафные санкции уплатить;
  7. ответственность за неисполнение соглашения;

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.doc

Соглашение скрепляется подписями участников.

Процедура оформления уведомления

Сторона, желающая расторгнуть предварительный контракт, направляет уведомление другому участнику сделки. Форма такого уведомления законодательством не предусмотрена. Поэтому оно составляется в произвольном виде. Главное – излагать ясно, конкретно и понятно. Избирается деловой стиль общения.

В документе указываются:

  1. название и дата;
  2. данные личности сторон, адреса, телефоны и иные реквизиты;
  3. реквизиты аннулируемого предварительного договора купли-продажи;
  4. нормы гражданского законодательства, на которых основаны требования;
  5. если требования заявляются из-за нарушения предварительных договоренностей, то описывается характер нарушений и обстоятельства совершения, а также доказательства, на которые ссылается инициатор.

В конце обязательна подпись.

Эти рекомендации носят общий характер. В практике не бывает одинаковых ситуаций. В каждом конкретном случае следует руководствоваться законом и здравым смыслом.

Не будет лишним в документах как можно подробнее описать ситуацию, а также наказание, которое повлекут за собой недобросовестные действия сторон.

Не стоит забывать о форс-мажоре. И о том, что события могут развиваться совсем не так, как мы надеемся.

Надежнее всего сразу обратиться к профессионалам.

Об авторе

Источник: https://sud.guru/imushhestvo/kuplya-prodazha/rastorgnut-predvaritelnyj-dogovor.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.