Снять квартиру под выкуп

Аренда квартир с выкупом: целесообразность заключения сделки

Одним из самых редких видов соглашений на рынке недвижимости считается аренда квартир с выкупом. Несмотря на явные выгоды подобного сотрудничества, существуют определенные трудности с оформлением документов. Это обусловлено отсутствием четкой законодательной базы для совершения таких сделок.

Основные принципы

Сделка об аренде квартирыявляется итогом взаимного сотрудничества, должна подробно описывать все отношения между сторонами. На основании взаимных договоренностей собственник помещения предоставляет арендатору жилье, которое при выполнении определенных условий будет передано во владение последнего.

Отсутствие четкой законодательной базы требует особого внимания при составлении договора, так как существует большая вероятность появления рисков с обеих сторон. Поэтому аренда квартиры с последующим выкупом должна быть подкреплена соглашением, включающим следующие пункты:

• Полное описание объекта сделки – адрес, площадь помещения, количество комнат и т.д. Прилагается копия паспорта из БТИ.
• Реквизиты сторон, подписывающих это соглашение. Обязательно прилагаются ксерокопии паспортных данных.
• Порядок выполнения расчетов. Самая трудная часть договора. Нередко сумма арендной платы считается частью выплаченной стоимости помещения.
• Обременение квартиры путем внесения ее в реестр залогов. В таком случае владелец не сможет распоряжаться собственностью для взятия кредитов, пытаться продать ее третьему лицу.
• Порядок индексирования стоимости в зависимости от экономической ситуации. Описываются возможные изменения ежемесячной платы и как факт – окончательной цены квартиры.

Это общие пункты оформления аренды квартиры с правом выкупа. Работу по составлению договора следует доверить опытным юристам. Желательно, чтобы этой работой занималась профильная компания, у которой есть опыт в сопровождении подобных сделок.

Возможные риски

Договор аренды квартиры с выкупом считается одним из самых сложных документов на рынке частной недвижимости. Основная проблема заключается в соблюдении интересов двух сторон.

Они могут обусловливаться изменением рыночной конъюнктуры, значительной разницей цен между периодами оформления сделки и ее завершением.

Также следует учитывать ряд других факторов – досрочная выплата, наступление форс-мажорных обстоятельств.

1. Оплата коммунальных услуг. Она не должна входить в общую стоимость ежемесячной платы. Для этого в договоре прописывается механизм внесения нужных сумм, вне зависимости от того, какая из сторон берет на себя данные обязательства.
2. Возможность осуществления ремонта. Во избежание недоразумений следует определить, будет ли входить его стоимость в ежемесячную оплату.
3. К каким показателям будет привязана индексация стоимости помещения. Выбор определенных факторов (процент официальной инфляции, изменение рыночной стоимости) напрямую скажется на окончательной цене.

Учесть все эти нюансы в одном документе весьма проблематично. Поэтому аренда квартир с дальнейшим выкупом составляется на основе двух соглашений – договора купли-продажи и аренды. Они должны быть связаны друг с другом определенными пунктами. В первую очередь – окончательной стоимостью помещения и размером ежемесячной платы.

Целесообразность заключения сделки

Учитывая возможные риски, возникает вопрос – стоит ли усилий аренда квартир под выкуп? Ведь существует вероятность мошенничества или просто нечестного отношения одной из сторон сделки. На практике подобные соглашения заключаются между родственниками либо очень хорошими знакомыми.

Учитывая специфику российского рынка, большее доверие вызывают дружественные или семейные связи, чем договор. Однако даже в таких случаях возможно возникновение спорных ситуаций. Профессиональные юристы советуют сначала провести тщательный анализ договора, проработать все его пункты и учесть возможные риски.

Только после совершения этой работы можно подписывать документ. В нем обязательно наличие пунктов об ответственности сторон. В случае нежелания одной из них выполнять условия соглашения должен быть предусмотрен механизм компенсации или штрафных санкций.

Именно поэтому объем договоров аренды с последующим выкупом на рынке недвижимости очень мал.

Источник: https://balashiha.egent.ru/articles/arenda-vikup.html

Аренда дома: как снимать квартиру с последующим выкупом, что нужно

Собственное жилье – мечта многих молодых семей. Но не у всех есть средства на его покупку, остаётся только ипотека или рассрочка. Эти способы тоже не отличаются особыми достоинствами в материальном плане. У ипотеки слишком большие проценты, а рассрочка требует огромных вложений.

Можно и снимать, но многим хочется обзавестись своим жильём, лучшим выходом для них будет аренда дома с последующим выкупом. Для оформления такой сделки понадобится образец соглашения.

Плюсы и минусы

Возможность снимать в аренду жилье и затем совершить его выкуп, есть не во всех регионах. Но для определения плюсов и минусов этих данных хватит.

Для участия в этой программе жилье должно соответствовать нескольким условиям:

• местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным,
• неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания,
• площадь кухонного помещения не меньше 6 кв.м,
• присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.

Не следование данным условиям – существенный минус. При изучении договора, арендатор может искать выгоду для себя, чтобы принять решение о возможности внесения ежемесячных выплат.

Если сделка была расторгнута, то арендатор получает все средства, уплаченные в счёт цены жилья.

Кроме минусов, есть и плюсы:

• нет необходимости вносить взнос первоначально,
• необязательно предоставление справки о доходах,
• неважная история займа не влияет на сдачу дома в аренду.

Отличия соглашения о найме с выкупом

В этом документе сочетаются два соглашения, которые предусматривают разные правовые отношения между сторонами.

Первый этап характеризуется действием положения о найме жилья, исходя из которого стороны получают наименование арендодатель и арендатор. Последний производит выплаты в определённой сумме за то, что пользуется жилым помещением. Одновременно осуществляется выкуп и единоразовые платежи, как и в случае рассрочки.

После полной выплаты стоимости дома, начинается действие второй части договора купли-продажи недвижимости.

Этот этап отличается тем, что между покупателем и продавцом уже произошёл расчёт, и долговые обязательства уже выполнены. Должна осуществиться передача дома продавцом покупателю без проблем.

Законодательством не предусматривается такой договор, что вызывает большие проблемы при его составлении и применении соглашения в Регистрационной палате. Не предусмотрен также порядок проведения этой процедуры. Существует несколько способов решения данной проблемы:

• вначале провести регистрацию соглашения в качестве договора об аренде, а затем о купле-продаже,
• сразу зарегистрировать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца до того, как будет выплачена залоговая стоимость.

При любых обстоятельствах осуществление оплаты и последующей регистрации должны быть указаны в документе. Его составление можно осуществить по представленному образцу.

Риски

Передача права собственности на дом происходит не во время того, как регистрируется договор, поэтому все стороны имеют большие риски.

Продавец

Продавцу придётся рискнуть:

1. Выгодой. При подорожании недвижимости в стоимости он лишится выгоды. При заключении договора покупателю даётся отсрочка на долгое время, это может быть пять или десять лет, за этот период стоимость квадратного метра подскочит на 15-20%, но цена дома будет такая же, какая стоит в документе.
2. Использованием покупателем жилья в коммерческих целях. То есть он может сдавать жилплощадь в поднаём или для другой коммерции.
3. Прибылью от установленной платы. Может исчезнуть из-за роста налогов либо коммунальных платежей. Этот риск обычно компенсируется, благодаря договорённости о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Покупатель

Имеет риск не меньший, чем у продавца:

1. Жилье не в собственности. Пока дом в аренде, продавец может делать с ним все, что считает нужным: продавать, отдавать в дар, завещать. Договор найма может быть расторгнут продавцом в любое время. Он может дать отказ по поводу возврата выплат, тогда придётся обратиться к суду.
2. Резкое повышение платы за аренду продавцом и общей стоимости при указании этого в документе.
3. Составление договора с наследниками при кончине продавца. При этом не всегда могут быть достигнуты те условия, что были ранее. Помимо этого, придётся решать вопрос с уже выплаченными суммами. Например, если продавец уже истратил средства, и наследник не получил причитающего, то он может дать отказ по поводу включения средств в стоимость жилья.
4. Отъем жилья при неуплате продавцом аренды или объявлении его банкротом.

Итак, соглашение об аренде с дальнейшим приобретением несёт для покупателя и продавца множество рисков, так как договорённости соблюдаются на основе доверительных отношений. Поэтому такие сделки оформляются между родственниками или хорошо знакомыми.

Документы

Для оформления найма с выкупом требуются следующие бумаги в виде:

• подтверждения личностей, участвующих в сделке,
• согласия супруга на заключение сделки, имеющего печать нотариуса,
• свидетельства о браке,
• кадастрового паспорта и техплана дома,
• свидетельства о том, что право на собственность было зарегистрировано,
• договора на владение жильём,
• сберкнижки или номера расчётных счётов для осуществления выплат,
• оценки стоимости,
• справки из Росреестра о том, что у жилья нет обременений,
• справки из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммуналке.

Полный пакет бумаг может подсказать юрист, который будет проводить оформление соглашения. Возможно, что позже могут потребоваться ещё какие-то бумаги.

Составление соглашения

Документ должен именоваться именно договором об аренде с последующим приобретением.

Если эти документы имеют срок больше года, то могут заключаться в обычной письменной форме, также происходит заключение и договора найма жилья.

Но важно помнить, что документ предполагает последующую передачу права собственности от одной стороны к другой, то есть если в нём имеются содержание элементов соглашения о купле и продаже, то он должен быть зарегистрирован.

Сначала оформление документа происходит в письменной форме, а затем подлежит регистрации вместе с тем, как переходит право собственности от арендодателя к арендатору. Для составления можно использовать и образец.

Следуя всему вышесказанному, в соглашении о найме с последующим приобретением должны быть указаны такие пункты:

1. Наиболее полное и строгое описание недвижимости, которая сдаётся в аренду (местоположение, площадь, количество комнат и пр.) Так как жилье позже отойдёт во владение арендатора, необходимо приложение к договору технической документации на дом, и копии документов, устанавливающие права. Наниматель должен быть убеждён, что жилье не заложено, арестовано либо на нём нет других обязательств. Здесь важно понимать, что пока право собственности не будет передано нанимателю, за это время дом может быть отдан под залог либо получить другие обременения, из-за чего наниматель не получит жилье в собственность. В будущем ему потребуется собрать дополнительные бумаги для того, чтобы зарегистрировать переход прав собственности (в виде копий финансово-лицевых счетов, выписки из домовой книги). Ещё одна важная часть договора – это акт приёма-передачи, отражающий то состояние, в котором находится жилье на тот момент, когда его получает наниматель. Этот акт фиксирует момент получения жилья арендатором.
2. Момент передачи прав собственности от арендодателя к арендатору. Он может считаться со дня прекращения соглашения (до пяти лет), или до того, как истекло соглашение – момента выплаты всей суммы выкупа. Но сама передача права на собственность должна пройти обязательную регистрацию. Подписанное соглашение об аренде с последующей покупкой не даёт прав на владение собственностью нанимателю.
3. Стоимость выкупа и жилья. Без этого пункта соглашение считается недействительным. На цену могут иметь влияние инвентаризационная оценка или данные независимой оценки. Расчёт финансового показателя производится суммированием стоимости на рынке и возможных убытков, к ним относятся ущерб и материальная выгода, которая упущена по результатам сделки.
4. Срок заключения соглашения. Обычно он не превышает пяти лет.
5. Сроки и порядок выплат. Также является одним из важных пунктов соглашения. Стороны должны договориться о том, как будет проходить изменение оплаты, если цены на жилье будут меняться – ведь соглашение о найме с последующей покупкой оформляется на длительное время. Если стороны раньше не обговаривали это положение, то позже они могут провести процедуру составления договора об индексации либо разрешить этот спор с помощью суда. Ещё осуществление всех выплат лучше производить в отделениях банковской организации (счета для платежей указаны в соглашении), чтобы они были документально зафиксированы.
6. Порядок найма жилья. Так как этот документ является договором о найме жилья, то он должен иметь пункты о порядке найма: оплата коммуналки, капитальный и текущий ремонты и прочие по усмотрению сторон, то есть в договор о найме жилья, сторонами могут быть включены любые пункты по соглашению.
7. Пункты про ответственность сторон, которые уклоняются от того, чтобы зарегистрировать право на собственность. На финальной стадии этой сделки данное право переходит от арендодателя к арендатору. После того как прошло некоторое время с того момента, как было заключено соглашение с последующей покупкой, одна из сторон может не допустить, чтобы сделка завершилась, дав отказ. Поэтому необходима разработка и включение пунктов в соглашение об ответственности в такой ситуации.

Оказать помощь в составлении договора поможет юрист, к нему можно прийти с образцом соглашения.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/arenda-doma-ili-kvartiryi-s-posleduyushhim-vyikupom

Аренда квартир в Балашихе

Сменить регион

Сейчас вы смотрите объявления региона . Вы всегда можете изменить регион поиска.

2-комн. кв.

Карла Маркса ул, 4

Сдаётся однокомнатная квартира. Недавно сделали капитальный ремонт. квартиру ещё никому не…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Карла Маркса ул, 15

Сдаётся просторная однокомнатная квартира с хорошим ремонтом. Вокруг дома есть площадки для…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Флерова ул, 4А

Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира полностью обустроена для полноценного…

15 000 руб.

Балашиха

Студия

Орджоникидзе ул, 5

Сдаётся просторная студия на длительный срок. С мебелью и техникой. Готовы рассмотреть иностранцев…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Ленина пр-кт, 80

Сдам квартиру с евроремонтом на долгий срок, в квартире есть все необходимое для жизни (мебель…

12 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Некрасова ул, 7

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Октябрьская ул, 8

Сдается однокомнатная квартира на длительный срок, с необходимой мебелью, техникой. В квартире…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Заречная ул, 15

Сдам квартиру на продолжительный срок. Есть вся необходимая техника и мебель для комфортного…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Текстильщиков ул, 1

Сдается однокомнатная квартира на длительный срок, с необходимой мебелью, техникой. В квартире…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Карбышева ул, 5

Сдам квартиру на продолжительный срок. Есть вся необходимая техника и мебель для комфортного…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Первомайский проезд, 1

Сдается однокомнатная квартира на длительный срок, с необходимой мебелью, техникой. В квартире…

15 000 руб.

Балашиха

2-комн. кв.

Калинина ул, 24

Новый современный район. Квартира сдается впервые. Отличное предложение – шикарная светлая…

Новокосино

24 000 руб.

Балашиха

Студия

Микрорайон Павлино, 39 А

Сдается мини-студия для одного-двух человек, расположенная в ближайшем к вновь открывшемуся метро…

2 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Курыжова, 30

2 000 руб.

Балашиха

3-комн. кв.

Лесопарковая ул, 12

Отличное предложение. Уютная квартира с современным ремонтом, в кирпичном доме. В квартире…

Новокосино

27 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Реутовская ул, 12

БЕСКОНТАКТНЫЙ ПРОСМОТР СЕГОДНЯ И КАЖДЫЙ ДЕНЬ: вы будете находиться в квартире без сопровождающих…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Советская ул, 21

Сдается однокомнатная укомплектованная квартира. В хорошем состоянии, после ремонта, современная…

16 500 руб.

Балашиха

2-комн. кв.

Пролетарская ул, 4

Сдается 2-х комнатная квартира на длительный срок. Комнаты раздельные, квартира с современным…

17 000 руб.

Балашиха

2-комн. кв.

Ленина пр-кт, 31

Сдается 2-х комнатная квартира на длительный срок. Комнаты раздельные, квартира с современным…

17 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Лесопарковая ул, 12

Отличное предложение. Уютная квартира с современным ремонтом, в кирпичном доме. В квартире…

Новокосино

23 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

, 16

Отличное предложение. Уютная квартира с современным ремонтом. В квартире имеется вся необходимая…

Новокосино

22 000 руб.

Балашиха

2-комн. кв.

Колхозная ул, 8

17 000 руб.

Балашиха

2-комн. кв.

Новая ул, 7

16 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Героев пр-кт, 2

Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира укомплектована мебелью и бытовой…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Советская ул, 2

Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира укомплектована мебелью и бытовой…

15 000 руб.

Балашиха

2-комн. кв.

Саввинское ш, 4к2

16 000 руб.

Балашиха

2-комн. кв.

Пионерская ул, 7А

17 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Октябрьская ул, 21

Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира укомплектована мебелью и бытовой…

15 000 руб.

Балашиха

1-комн. кв.

Советская ул, 2

Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира укомплектована мебелью и бытовой…

15 000 руб.

Балашиха

2-комн. кв.

Маяковского ул, 5 2

Сдам 2х комнатную квартиру. Центр города Железнодорожный. Комнаты раздельные. В квартире чисто…

17 000 руб.

Балашиха

Источник: https://irr.ru/real-estate/rent/moskovskaya-obl/balashiha-gorod/

Aренда московская область последующим выкупом

X

Сортировать по РелевантностиДате (новые)Дате (старые)Цене (дороже)Цене (дешевле)руб / м² (дороже)руб / м² (дешевле)

Город

• Дмитровский район  1
• Клинский район  1
• Некрасовский район  1
• Протвино  1

Регион

• Московская область  3
• Ярославская область  1

Цена

Минимум 5 000 руб.15 000 руб.30 000 руб.45 000 руб.60 000 руб.80 000 руб.100 000 руб.150 000 руб.

До

Максимум 5 000 руб.15 000 руб.30 000 руб.45 000 руб.60 000 руб.80 000 руб.100 000 руб.150 000 руб.

Комнаты

Ванные комнаты

Площадь

Минимум 30 м²50 м²70 м²100 м²120 м²150 м²200 м²

–

Максимум 30 м²50 м²70 м²100 м²120 м²150 м²200 м²

Тип недвижимости

• Xрущевка
• Апартаменты
• Вторичное жилье
• Гостинка
• Дом
• Квартира
• Лофт
• Пентхаус
• Студия
• Таунхаус

• За последние сутки  0
• За последнюю неделю  0

Аналогичные запросы “aренда московская область последующим выкупом”: ,

• Московскаяобласть, Клинский, Участок 30 соток предлагается по переуступке прав арендатора с последующимвыкупом у собственника (администрация…
• Московскаяобласть, Протвино, Кременковское ш. Евгений. Лот: Отдельностоящее здание под швейное производство в городе Протвино. Расположено в…
• Московскаяобласть, Дмитровский, Ушакова ул. Андрей. Лот: Сдается в аренду с последующимвыкупом производственные, складские и офисные…
• Андрей. Лот: 103-903—- Сдается в аренду с последующимвыкупом производственные, складские и офисные помещения, площадь от 100 мкв. До 6000 м…

Мы нашли эти дома, которые могут заинтересовать вас

• Сдается квартиру с необходимой мебелью и техникой на длительный срок. Сделан качественный ремонт. Сдаю впервые. Посредников не беспокоить
• Сдам квартиру на длительный срокМуравленко 1. Мебель и техника есть. Проведен Wi-Fi и кабельное тв. Ремонт сделан месяц назад.
• Сдается уютная однокомнатная квартира для хороших людей. В наличии вся мебель и техника, а также посуда и кухонные принадлежности. По адресуАэрод
• Сдается квартира в отличном состоянии. Есть мебель и бытовая техника. Квартира сдается на длительный срок. Проведен интернет.
• Сдам квартируСеверный микрорайон, 1. Сдается 1-комнатная квартира, свежий ремонт, проведен интернет, ТВ, есть мебель, на кухне гарнитур, плита, р
• Воронежская область, Борисоглебский г.о. Борисоглебск, Северный микрорайон, 41. Сдается двухкомнатная квартира укомплектованная. Рядом магнит, ма
• Сдется квартира Северный микрорайон 41 в отличном состоянии, фотографии соответствуют, состояние отличное. Аренда от месяца и больше. Коммунальны
• Сдам квартиру на Павловского, 87, сделан ремонт, телевизор, стиральная машинка, холодильник, гладильная доска, сушилка, чайник, микроволновка, ме
• Сдается квартира в идеальном состоянии, после ремонта! Все для проживания имеется (бытовая техника, мебель)! Агентов просьба не беспокоить! Звони
• Сдаётся в аренду на длительный срок просторная и светлая квартира по улице Аэродромная на 4 этаже 5-ти этажного дома. Недавно сделан косметически
• Сдам квартируВосточный микрорайон, 20. Сдается полностью укомплектованная квартира, с развитой инфраструктурой района. Имеется вся мебель для про
• УлицаАэродромная, 5Б Сдам квартиру. В хорошем состоянии, после косметического ремонта. Благоустроенная. Имеется все необходимое (мебель, быт. Тех
• Сдается нормальная квартира для нормальных адекватных людей. Работающих на постоянной работе, способных каждый месяц оплачивать квартплату. В ква
• Сдается на длительный срок квартира наЧкалова, 28А после хорошего евроремонта. Фотографии полностью соотвествуют действительности. В самой комнат
• Сдаётся квартира на длительный срок в хорошем доме. Срочно! Сдается по улице Северный микрорайон, 47. После косметического ремонта. Имеется вся н
• Мебель, бытовая техника, посуда – все есть. Борисоглебск Северный микрорайон, 34. Сделан ремонт. По оплате: 8500, коммунальные услуги (свет и вод
• Сдам квартиру. В хорошем состоянии, после косметического ремонта. Имеется все необходимое мебель, быт. Техника для комфортного проживания. Кварти
• В Борисоглебске на длительный срок сдается квартира. Квартира светлая, уютная. Есть всё необходимое для комфортного, долгосрочного проживания. Хо
• На длительный период в Борисоглебске сдается двухкомнатная квартира с мебелью, из бытовой техники есть все необходимое. Холодильник, стиральная м
• Сдам квартиру после ремонта в Северном микрорайоне 39. Квартира сдается с мебелью и бытовой техникой на длительный срок. Рассмотрим на проживание

X

Управление моими оповещениями

Источник: https://ru.trovit.com/nedvizhimost/a%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0-%D0%BC%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F-%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D1%83%D1%8E%D1%89%D0%B8%D0%BC-%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BE%D0%BC

Срочный выкуп квартиры: как работают такие сервисы

На российском рынке работают различные сервисы по срочному выкупу жилья. Такие услуги оказывают в некоторых риелторских и девелоперских компаниях. А на Западе это уже целая индустрия, такие компании называют ibuyers

Pormezz/shutterstock

На столичном рынке недвижимости есть компании, которые готовы в срочном порядке выкупить недвижимость у физических или юридических лиц с целью дальнейшей перепродажи. Такие схемы, по аналогии с популярным на авторынке трейд-ином или срочным выкупом авто, распространяются и на рынке новостроек.

Рассказываем, как работает схема быстрого выкупа жилья, кто оказывает такие услуги, кто ими пользуется и сколько это стоит.

Эксперты в этой статье

• Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» 
• Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимость» 
• Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» 

Обычно собственники прибегают к быстрому выкупу в силу определенных жизненных обстоятельств — например, им нужно рассчитаться с долгами, получить крупную сумму для решения проблем со здоровьем, они собираются в ближайшем времени переехать жить в другой город или вообще за границу и т. п., поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Также к таким услугам прибегают, когда нужно поменяться прямо сейчас, нет сил больше ждать либо нашли интересный вариант для покупки и боятся его упустить, добавляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко.

Главный плюс такой услуги — оперативное получение средств за продажу недвижимости, а минус — потеря части средств от продажи квартиры.

Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы, по оценке «Инкома», средний срок реализации квартиры составляет 73 дня, а некоторые лоты задерживаются в продаже и дольше.

В некоторых ситуациях для ускорения процесса купли-продажи собственники соглашаются поступиться какой-то частью средств от стоимости квартиры, но доля таких сделок на рынке невелика, отмечают риелторы.

Сколько стоит срочный выкуп жилья

При быстром выкупе агентство недвижимости приобретает у продавца его квартиру. Причем по цене ниже рыночной — дисконт в среднем составляет от 10% до 20% от реальной стоимости, отмечают риелторы.

«Процент от сделки бывает чуть меньше или чуть больше в зависимости от ликвидности недвижимости, локации и затоваренности рынка.

Допустим, если квартира находится в районе массовой застройки, то собственнику придется существеннее опуститься по цене.

То же самое, если окна квартиры выходят на козырек подъезда, жилплощадь расположена на первом или последнем этаже, недавно подарена или унаследована», — поясняет Елена Мищенко.

Помимо этого, дополнительные расходы могут включать платную фиксацию цены на новостройку на время продажи старого жилья.

Обычно речь идет о 0,5–1% в месяц, однако в большинстве случаев данная услуга входит в стоимость квартиры», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В США каждый десятый дом продается «в один клик». Покупателями вторичного жилья часто становятся ibuyers-сервисы, такие как Opendoor и Offerpad, массово скупающие недвижимость с целью дальнейшей перепродажи.

Продажа жилья через ibuyers — один из самых быстрых и выгодных способов получения денег с минимальными рисками.

Поэтому услуги таких высокотехнологичных сервисов, как Opendoor, пользуются все большей популярностью среди американцев.

Технология срочного выкупа домов в Opendoor довольно проста и безопасна — продавцу достаточно заполнить заявку на сайте, получить оценку и в случае согласия на продажу по установленной цене (в среднем дисконт составляет 6–12% от рыночной цены дома) подписать договор на переход права собственности. Как правило, весь процесс занимает несколько дней, а средняя стоимость сделки не превышает $250 тыс.

Кто оказывает услуги по срочному выкупу квартир в России

Российский рынок сервисов по быстрому выкупу квартир — ibuyers — только начинает развиваться. Раньше такие услуги часто оказывали либо сомнительные конторы, либо, наоборот, — только крупнейшие агентства недвижимости. Реальными ресурсами для оказания такой услуги обладает лишь несколько наиболее крупных агентств недвижимости столицы, считает Куликов.

На перепродаже вторичного жилья зарабатывает сервис недвижимости Beri.ru, основанный в 2017 году, который работает по модели американских ibuyers. Сервис помогает подготовить все необходимые документы для продажи квартиры и выйти на сделку в течение трех дней.

Компания приобретает готовые квартиры в Москве и Московской области на собственные средства с дисконтом 7–10% от рыночной стоимости. «Бизнес Beri.ru основан на быстром обороте средств, поэтому средний размер сделки не превышает 8 млн руб.

Сервисы срочного выкупа предлагают также агентства недвижимости «Инком», «Миэль», «Бест-Недвижимость», МГСН и другие.

Кроме специализированных компаний, выкупом квартир в Москве начали активно интересоваться и девелоперы, которые оказывают такие услуги в рамках схемы трейд-ин — обмен старой квартиры на новую.

Например, в 2019 году сервис по выкупу квартир, в том числе по схеме трейд-ин, запустил ГК «ПИК», создав «ПИК Брокер». Средний срок выкупа — десять дней, размер дисконта — 10% и выше в зависимости от состояния недвижимости.

Компания готова приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и материнского капитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. Затем «ПИК-Брокер» делает косметический ремонт и продает квартиру.

Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания.

В рамках программы трейд-ин девелопер «Инград» предлагает несколько вариантов выкупа: зачет стоимости старой квартиры при приобретении новой; выкуп квартиры с дисконтом (или без), возможность продавцу проживать в своей бывшей квартире безвозмездно до получения ключей по новостройке или оплата аренды по рыночной или заниженной ставке.

Подобный же сервис есть у девелоперской группы «Самолет». Компания запустила его в 2019 году совместно с риелторской компаний «Этажи». Сделка с продавцом закрывается за три дня благодаря технологиям искусственного интеллекта и алгоритмам дистанционной оценки объектов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Одним из основных способов приобретения жилья в новостройках на столичном рынке недвижимости является трейд-ин. Услугу трейд-ин оказывают, в частности, агентства недвижимости, а срок заключения альтернативной сделки составляет в среднем порядка трех месяцев.

На сегодняшний день доля трейд-ин на столичном рынке составляет порядка 20–25% в общем объеме сделок. Еще три года назад этот показатель был ниже — примерно 15–20%. На фоне кризисных явлений схема трейд-ин широко востребована на рынке, в основном в массовом сегменте.

Кроме того, такой способ покупки можно комбинировать с получением льготной ипотеки: если средств от продажи старой квартиры недостаточно, покупатель параллельно подает заявку на жилищный кредит.

Весной этого года риелторы отмечали рост спроса на услугу по выкупу квартир. За первый квартал число обращений к риелторам выросло на 15%.

В аналогичный период прошлого года данный показатель не превышал 5% из общего количества обращений.

Падение спроса заставляет собственников идти на крайние меры и продавать жилье через услугу по выкупу квартир с дисконтом в 15–20% от рыночной стоимости объекта, отмечали риелторы.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f44f16a9a794756b2b05a95

Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека

Ипо­те­ка сего­дня сде­ла­ла жилье доступ­ным для раз­ных сло­ев насе­ле­ния.

Воз­мож­ность взя­тия целе­во­го кре­ди­та, а затем посте­пен­но­го его пога­ше­ния в тече­ние ряда при­вле­ка­ют моло­дые семьи и людей, чей доста­ток не поз­во­ля­ет сра­зу купить недви­жи­мость.

Одна­ко поми­мо ипо­те­ки, на рын­ке недви­жи­мо­сти, суще­ству­ют и иные виды срав­ни­тель­но доступ­но­го жилья, и это очень хоро­шо, так дает воз­мож­ность срав­не­ния и выбо­ра. Одна из аль­тер­на­тив ипо­те­ке – арен­да жилья с выку­пом.

Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя

Арен­да жилья с выку­пом – такая сдел­ка на рын­ке извест­на дав­но, и суть ее в сле­ду­ю­щем:

Поку­па­тель по дого­во­ру с про­дав­цом арен­ду­ет жилое поме­ще­ние, а когда срок арен­ды исте­ка­ет, выку­па­ет его у соб­ствен­ни­ка. Фак­ти­че­ски, это покуп­ка в рас­сроч­ку и арен­да одно­вре­мен­но.

Аренда с выкупом для покупателя

Чем при­вле­ка­тель­на такая опе­ра­ция для поку­па­те­ля?

1. Он может ее осу­ществ­лять без началь­но­го взно­са, что невоз­мож­но в боль­шин­стве слу­ча­ев в обыч­ной ипо­те­ке, если толь­ко она не про­хо­дит по про­грам­мам соци­аль­ной госу­дар­ствен­ной под­держ­ки или ипо­теч­но­го стра­хо­ва­ния.
2. Для оформ­ле­ния арен­ды с после­ду­ю­щим выку­пом не нуж­ны, в отли­чие от ипо­те­ки, доку­мен­ты об офи­ци­аль­ном тру­до­устрой­стве и справ­ка о еже­ме­сяч­ных дохо­дах:
   • Как извест­но, усло­вие выда­чи ипо­теч­но­го кре­ди­та гла­сит, что пла­ты по пога­ше­нию кре­ди­та и еже­ме­сяч­ных бан­ков­ских про­цен­тов в сум­ме не долж­ны быть выше 45 % (а в иных слу­ча­ях и 33 %) обще­го месяч­но­го дохо­да заем­щи­ка.
3. Пло­хая кре­дит­ная исто­рия не пре­пят­ству­ет заклю­че­нию дого­во­ра об арен­де с выку­пом, в то вре­мя как поме­ще­ние чело­ве­ка в «чер­ный» бан­ков­ский спи­сок лиша­ет его воз­мож­но­сти взять повтор­ный ипо­теч­ный кре­дит.
4. Арен­да с выку­пом преду­смат­ри­ва­ет досроч­ное пога­ше­ние всей сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти без штраф­ных начис­ле­ний.
5. Съем­щик и буду­щий вла­де­лец жили­ща в одном лице име­ет пра­во про­пи­сать на жилой пло­ща­ди всех чле­нов семьи – такую воз­мож­ность ипо­теч­ный кре­дит­ный дого­вор не преду­смат­ри­ва­ет.

Интересы арендодателя в аренде с выкупом

Выгод­на ли само­му арен­до­да­те­лю арен­да жилья с выку­пом? И да, и нет.

• Да, если у арен­до­да­те­ля мно­го сво­бод­ной жилой пло­ща­ди, и он зара­ба­ты­ва­ет имен­но на сда­че квад­рат­ных мет­ров в арен­ду, то есть явля­ет­ся жилищ­ным инве­сто­ром.
• Да, если жилье нелик­вид­но, слиш­ком доро­го, нахо­дит­ся в невы­год­ном в транс­порт­ном отно­ше­нии рай­оне, а на рын­ке жилья устой­чи­вое паде­ние цен и малый спрос – во всех этих слу­ча­ях про­да­жа недви­жи­мо­сти иным спо­со­бом, кро­ме как в рас­сроч­ку, невоз­мож­на.
• Нет, если соб­ствен­ник заин­те­ре­со­ван в быст­рой про­да­же и вло­же­нии средств в дру­гую недви­жи­мость, биз­нес или про­сто в осво­бож­де­нии денеж­ных средств, напри­мер, при пере­ез­де в дру­гой город, опла­те дол­га и дру­гих ситу­а­ци­ях.

Особенности договора об аренде с выкупом

Пра­во арен­ды жилья с выку­пом в буду­щем содер­жит­ся в Граж­дан­ском Кодек­се.

Аренд­ный дого­вор с выку­пом отли­ча­ет­ся от обыч­но­го тем, что в нем долж­но быть про­пи­са­но пра­во при­об­ре­те­ния арен­до­ван­но­го иму­ще­ства съем­щи­ком до исте­че­ния аренд­но­го сро­ка либо в момент исте­че­ния при вне­се­нии съем­щи­ком сум­мы, ука­зан­ной в дого­во­ре.

Дого­вор на арен­ду с выку­пом дол­жен быть оформ­лен по всем пра­ви­лам пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра о покуп­ке-про­да­же — раз­мы­тые фор­му­ли­ров­ки о том, что в буду­щем арен­да­тор может стать соб­ствен­ни­ком юри­ди­че­ской силы не име­ют:

По тако­му дого­во­ру как соб­ствен­ник может най­ти ново­го, более выгод­но­го поку­па­те­ля, так и арен­да­тор впра­ве отка­зать­ся от выку­па.

Соб­ствен­ник и поку­па­тель сами дого­ва­ри­ва­ют­ся о спо­со­бах опла­ты арен­ды и сто­и­мо­сти жилья:

• арен­ду и рас­сроч­ку пла­те­жа мож­но про­из­во­дить отдель­но и с раз­ной пери­о­дич­но­стью (напри­мер, еже­ме­сяч­но опла­чи­ва­ет­ся арен­да, а один раз в квар­тал или год арен­да­тор вно­сит часть сум­мы от выку­па);
• рас­чет за выкуп может вхо­дить в аренд­ную пла­ту.

Какой бы не была фор­ма рас­че­та, глав­ное усло­вие дого­во­ра – ука­за­ние точ­ной сум­мы выку­па.

Когда выкуп­ная цена за недви­жи­мость выпла­че­на пол­но­стью, опла­та арен­ды пре­кра­ща­ет­ся.

Пра­во соб­ствен­но­сти пере­хо­дит к арен­да­то­ру толь­ко после его реги­стра­ции в Еди­ной Госу­дар­ствен­ной Реги­стра­ци­он­ной Пала­те (ЕГРП).

Проект о межрегиональной жилищной корпорации

Спад про­даж и спро­са на доро­гое жилье при­вел к воз­рас­та­ю­щей попу­ляр­но­сти про­даж в рас­сроч­ку. На этой поч­ве воз­ник­ли инве­сти­ци­он­ные ком­па­нии, выку­па­ю­щие квар­ти­ры эко­ном-клас­са и сда­ю­щие их в арен­ду с после­ду­ю­щим выку­пом. Так, к при­ме­ру, и появил­ся про­ект Меж­ре­ги­о­наль­ная жилищ­ная кор­по­ра­ция.

В замыс­лах про­ек­та:

• Рас­сроч­ка выку­па на 15 лет (боль­ший срок при­во­дит к слиш­ком боль­шой ито­го­вой сто­и­мо­сти жилья).
• Воз­мож­ность для граж­дан само­сто­я­тель­но­го поис­ка квар­ти­ры с после­ду­ю­щим оформ­ле­ни­ем дого­во­ра покуп­ки-про­да­жи с отсроч­кой пла­те­жа.
• Деле­ние еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа на две доли, в одну из кото­рых вхо­дит аренд­ная пла­та, в дру­гую – отчис­ле­ния в счет выку­па.
• Нали­чие всех льгот для поку­па­те­лей, пере­чис­лен­ных выше, каса­е­мо пер­во­на­чаль­но­го взно­са, пло­хой кре­дит­ной исто­рии и т.д.

Реа­ли­за­ции инве­сти­ци­он­но­го про­ек­та меша­ют сле­ду­ю­щие дис­кус­си­он­ные пунк­ты:

1. Выбрать квар­ти­ру само­сто­я­тель­но кли­ен­ту будет доз­во­ле­но из фон­да уже выкуп­лен­но­го ком­па­ни­ей жилья или любую с после­ду­ю­щим отку­пом ее МЖРК и заклю­че­ни­ем дого­во­ра?
2. Будут ли в рас­сроч­ку вхо­дить про­цен­ты?
3. По каким пра­ви­лам будет про­из­во­дить­ся аренд­ная пла­та, и оста­нет­ся ли она неиз­мен­ной весь срок арен­ды?
4. Будет ли вхо­дить в аренд­ную пла­ту ком­му­наль­ные услу­ги?

Подоб­ные вопро­сы тор­мо­зят выра­бот­ку еди­ных усло­вий арен­ды с выку­пом для инве­сти­ци­он­но­го про­ек­та.

Аренда жилья с выкупом или ипотека?

Несмот­ря на ряд пре­иму­ществ для мало­иму­ще­го без­ра­бот­но­го насе­ле­ния, запят­нав­ше­го свою кре­дит­ную исто­рию, у арен­ды с выку­пом есть серьез­ные недо­стат­ки:

• Вступ­ле­ние в пра­ва соб­ствен­ни­ка воз­мож­ны толь­ко после вне­се­ния послед­не­го пла­те­жа в счет выкуп­ной сто­и­мо­сти.
• Счи­та­ет­ся, что арен­да жилья с выку­пом в сум­ме обхо­дит­ся на пять – десять про­цен­тов доро­же, чем ипо­те­ка.

Про­ве­рим так ли это, вос­поль­зо­вав­шись ипо­теч­ным каль­ку­ля­то­ром Сбер­бан­ка и МРЖК.

Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом

В каче­стве при­ме­ра:

• квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб;
• пер­во­на­чаль­ный взнос – 10 % (200 000 руб.);
• кре­дит – 1 800 000 руб.;
• срок кре­ди­та (рас­сроч­ки) – 15 лет (180 мес);
• 16 % годо­вых (на сего­дня такой про­цент – пре­дел меч­та­ний для заем­щи­ков);
• вид пла­те­жей – анну­и­тет­ный.

На ипо­теч­ном каль­ку­ля­то­ре полу­ча­ют­ся сле­ду­ю­щие циф­ры:

• еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 26 436 руб;
• пере­пла­та по про­цен­там — 2 958 590 руб. (164 %);
• общая сум­ма пла­те­жа — 4 758 590 руб.

Сто­и­мость ипо­теч­ной квар­ти­ры с уче­том началь­но­го взно­са – 4 958 590 руб.

На каль­ку­ля­то­ре МЖРК квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 000 000 руб. с нуле­вым взно­сом:

еже­ме­сяч­ные пла­те­жи – 31 267 руб., из кото­рых:

• 14 445 руб. идут в счет выку­па жилья;
• 16 823 руб. – пла­та за рас­сроч­ку (арен­ду).

Под­ве­дем ито­ги:

1. Еже­ме­сяч­ные выпла­ты в счет выку­па при арен­де полу­чи­лись дей­стви­тель­но боль­ше на 4830 руб, чем при ипо­те­ке:
   • здесь при­ви­ле­гия ипо­те­ки кажу­ща­я­ся, так как мень­шие выпла­ты в месяц полу­ча­ют­ся из-за частич­но­го пога­ше­ния сто­и­мо­сти заем­щи­ком в виде началь­но­го взно­са.
2. Пере­пла­ты сверх сто­и­мо­сти жилья:
   • Пла­та за арен­ду: 16 823 х 180 = 3 028 140 руб.
   • Пере­пла­та за про­цен­ты за бан­ков­ские про­цен­ты в ипо­те­ке — 2 958 590 руб.

То есть обе сум­мы прак­ти­че­ски оди­на­ко­вы.

Уже хоте­лось закри­чать «ура» — вот она, мол, аль­тер­на­ти­ва ипо­те­ке. Одна­ко при про­вер­ке общих выплат в счет выку­па выяс­ни­лось, что они состав­ля­ют:

31 267 х 180 = 5 628 060 руб.

А это при­мер­но на 600 000 руб. боль­ше той сум­мы, что долж­на была быть с уче­том одной лишь арен­ды. Види­мо это и есть тот самый про­цент за рас­сроч­ку пла­те­жей, о кото­ром все никак не дого­во­рят­ся в про­ек­те инве­сти­ций в эко­ном-жилье?

Итак, клю­че­вая циф­ра – во сколь­ко обой­дет­ся квар­ти­ра сто­и­мо­стью 2 млн руб. с арен­дой и выку­пом в рас­сроч­ку на 15 лет по дого­во­ру с МРЖК — это 5 628 060 руб.

Сто­и­мость арен­ды с выку­пом полу­чи­лась на 669 470 руб. или на 13.5 % про­цен­тов боль­ше сто­и­мо­сти ана­ло­гич­ной квар­ти­ры, при­об­ре­тен­ной в ипо­те­ку.

Одна­ко эта раз­ни­ца обра­зо­ва­лась толь­ко из-за про­цен­тов, неглас­но насчи­тан­ных ком­па­ни­ей, сда­ю­щих жилье с после­ду­ю­щим выку­пом.

Арен­да с выку­пом недви­жи­мо­сти у част­но­го лица может быть рав­но­цен­на по свои затра­там ипо­те­ке – все зави­сит от дого­во­ра меж­ду арен­да­то­ром и про­дав­цом:

• он может сдать жилую пло­щадь в арен­ду по мини­маль­ной цене;
• про­цен­ты за выкуп в рас­сроч­ку как пра­ви­ло част­ные лица не начис­ля­ют, либо они вхо­дят в ту цену выку­па, кото­рая ука­зы­ва­ет­ся в дого­во­ре;
• если квар­ти­ра нелик­вид­на и не про­да­ет­ся, то уступ­ки про­дав­ца могут быть очень зна­чи­тель­ны.

: Арен­да жилья с выку­пом

(3 3,67 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/vidi/arenda-zhilya-s-vykupom.html