Снять квартиру под выкуп
Содержание
- 1 Аренда квартир с выкупом: целесообразность заключения сделки
- 2 Аренда дома: как снимать квартиру с последующим выкупом, что нужно
- 3 Аренда квартир в Балашихе
- 4 Aренда московская область последующим выкупом
- 5 Срочный выкуп квартиры: как работают такие сервисы
- 6 Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека
- 6.1 Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя
- 6.2 Аренда с выкупом для покупателя
- 6.3 Интересы арендодателя в аренде с выкупом
- 6.4 Особенности договора об аренде с выкупом
- 6.5 Проект о межрегиональной жилищной корпорации
- 6.6 Аренда жилья с выкупом или ипотека?
- 6.7 Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом
Аренда квартир с выкупом: целесообразность заключения сделки
Одним из самых редких видов соглашений на рынке недвижимости считается аренда квартир с выкупом. Несмотря на явные выгоды подобного сотрудничества, существуют определенные трудности с оформлением документов. Это обусловлено отсутствием четкой законодательной базы для совершения таких сделок.
Основные принципы
Сделка об аренде квартирыявляется итогом взаимного сотрудничества, должна подробно описывать все отношения между сторонами. На основании взаимных договоренностей собственник помещения предоставляет арендатору жилье, которое при выполнении определенных условий будет передано во владение последнего.
Отсутствие четкой законодательной базы требует особого внимания при составлении договора, так как существует большая вероятность появления рисков с обеих сторон. Поэтому аренда квартиры с последующим выкупом должна быть подкреплена соглашением, включающим следующие пункты:
- Полное описание объекта сделки – адрес, площадь помещения, количество комнат и т.д. Прилагается копия паспорта из БТИ.
- Реквизиты сторон, подписывающих это соглашение. Обязательно прилагаются ксерокопии паспортных данных.
- Порядок выполнения расчетов. Самая трудная часть договора. Нередко сумма арендной платы считается частью выплаченной стоимости помещения.
- Обременение квартиры путем внесения ее в реестр залогов. В таком случае владелец не сможет распоряжаться собственностью для взятия кредитов, пытаться продать ее третьему лицу.
- Порядок индексирования стоимости в зависимости от экономической ситуации. Описываются возможные изменения ежемесячной платы и как факт – окончательной цены квартиры.
Это общие пункты оформления аренды квартиры с правом выкупа. Работу по составлению договора следует доверить опытным юристам. Желательно, чтобы этой работой занималась профильная компания, у которой есть опыт в сопровождении подобных сделок.
Возможные риски
Договор аренды квартиры с выкупом считается одним из самых сложных документов на рынке частной недвижимости. Основная проблема заключается в соблюдении интересов двух сторон.
Они могут обусловливаться изменением рыночной конъюнктуры, значительной разницей цен между периодами оформления сделки и ее завершением.
Также следует учитывать ряд других факторов – досрочная выплата, наступление форс-мажорных обстоятельств.
Для того чтобы аренда квартиры с выкупомбыла по-настоящему выгодной, следует еще на стадии переговоров определить следующие моменты:- Оплата коммунальных услуг. Она не должна входить в общую стоимость ежемесячной платы. Для этого в договоре прописывается механизм внесения нужных сумм, вне зависимости от того, какая из сторон берет на себя данные обязательства.
- Возможность осуществления ремонта. Во избежание недоразумений следует определить, будет ли входить его стоимость в ежемесячную оплату.
- К каким показателям будет привязана индексация стоимости помещения. Выбор определенных факторов (процент официальной инфляции, изменение рыночной стоимости) напрямую скажется на окончательной цене.
Учесть все эти нюансы в одном документе весьма проблематично. Поэтому аренда квартир с дальнейшим выкупом составляется на основе двух соглашений – договора купли-продажи и аренды. Они должны быть связаны друг с другом определенными пунктами. В первую очередь – окончательной стоимостью помещения и размером ежемесячной платы.
Целесообразность заключения сделки
Учитывая возможные риски, возникает вопрос – стоит ли усилий аренда квартир под выкуп? Ведь существует вероятность мошенничества или просто нечестного отношения одной из сторон сделки. На практике подобные соглашения заключаются между родственниками либо очень хорошими знакомыми.
Учитывая специфику российского рынка, большее доверие вызывают дружественные или семейные связи, чем договор. Однако даже в таких случаях возможно возникновение спорных ситуаций. Профессиональные юристы советуют сначала провести тщательный анализ договора, проработать все его пункты и учесть возможные риски.
Только после совершения этой работы можно подписывать документ. В нем обязательно наличие пунктов об ответственности сторон. В случае нежелания одной из них выполнять условия соглашения должен быть предусмотрен механизм компенсации или штрафных санкций.
Именно поэтому объем договоров аренды с последующим выкупом на рынке недвижимости очень мал.
Источник: https://balashiha.egent.ru/articles/arenda-vikup.html
Аренда дома: как снимать квартиру с последующим выкупом, что нужно
Собственное жилье – мечта многих молодых семей. Но не у всех есть средства на его покупку, остаётся только ипотека или рассрочка. Эти способы тоже не отличаются особыми достоинствами в материальном плане. У ипотеки слишком большие проценты, а рассрочка требует огромных вложений.
Можно и снимать, но многим хочется обзавестись своим жильём, лучшим выходом для них будет аренда дома с последующим выкупом. Для оформления такой сделки понадобится образец соглашения.
Плюсы и минусы
Возможность снимать в аренду жилье и затем совершить его выкуп, есть не во всех регионах. Но для определения плюсов и минусов этих данных хватит.
Для участия в этой программе жилье должно соответствовать нескольким условиям:
- местоположение квартиры не на последнем этаже, в том случае если дом является многоквартирным,
- неаварийное состояние и неиспользование дерева в качестве материала для стройки здания,
- площадь кухонного помещения не меньше 6 кв.м,
- присутствие по соседству школ, дошкольных учреждений и хотя бы одной остановки для автобуса.
Не следование данным условиям – существенный минус. При изучении договора, арендатор может искать выгоду для себя, чтобы принять решение о возможности внесения ежемесячных выплат.
Если сделка была расторгнута, то арендатор получает все средства, уплаченные в счёт цены жилья.
Кроме минусов, есть и плюсы:
- нет необходимости вносить взнос первоначально,
- необязательно предоставление справки о доходах,
- неважная история займа не влияет на сдачу дома в аренду.
Отличия соглашения о найме с выкупом
В этом документе сочетаются два соглашения, которые предусматривают разные правовые отношения между сторонами.
Первый этап характеризуется действием положения о найме жилья, исходя из которого стороны получают наименование арендодатель и арендатор. Последний производит выплаты в определённой сумме за то, что пользуется жилым помещением. Одновременно осуществляется выкуп и единоразовые платежи, как и в случае рассрочки.
После полной выплаты стоимости дома, начинается действие второй части договора купли-продажи недвижимости.
Этот этап отличается тем, что между покупателем и продавцом уже произошёл расчёт, и долговые обязательства уже выполнены. Должна осуществиться передача дома продавцом покупателю без проблем.
Законодательством не предусматривается такой договор, что вызывает большие проблемы при его составлении и применении соглашения в Регистрационной палате. Не предусмотрен также порядок проведения этой процедуры. Существует несколько способов решения данной проблемы:
- вначале провести регистрацию соглашения в качестве договора об аренде, а затем о купле-продаже,
- сразу зарегистрировать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца до того, как будет выплачена залоговая стоимость.
При любых обстоятельствах осуществление оплаты и последующей регистрации должны быть указаны в документе. Его составление можно осуществить по представленному образцу.
Риски
Передача права собственности на дом происходит не во время того, как регистрируется договор, поэтому все стороны имеют большие риски.
Продавец
Продавцу придётся рискнуть:
- Выгодой. При подорожании недвижимости в стоимости он лишится выгоды. При заключении договора покупателю даётся отсрочка на долгое время, это может быть пять или десять лет, за этот период стоимость квадратного метра подскочит на 15-20%, но цена дома будет такая же, какая стоит в документе.
- Использованием покупателем жилья в коммерческих целях. То есть он может сдавать жилплощадь в поднаём или для другой коммерции.
- Прибылью от установленной платы. Может исчезнуть из-за роста налогов либо коммунальных платежей. Этот риск обычно компенсируется, благодаря договорённости о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.
Покупатель
Имеет риск не меньший, чем у продавца:
- Жилье не в собственности. Пока дом в аренде, продавец может делать с ним все, что считает нужным: продавать, отдавать в дар, завещать. Договор найма может быть расторгнут продавцом в любое время. Он может дать отказ по поводу возврата выплат, тогда придётся обратиться к суду.
- Резкое повышение платы за аренду продавцом и общей стоимости при указании этого в документе.
- Составление договора с наследниками при кончине продавца. При этом не всегда могут быть достигнуты те условия, что были ранее. Помимо этого, придётся решать вопрос с уже выплаченными суммами. Например, если продавец уже истратил средства, и наследник не получил причитающего, то он может дать отказ по поводу включения средств в стоимость жилья.
- Отъем жилья при неуплате продавцом аренды или объявлении его банкротом.
Итак, соглашение об аренде с дальнейшим приобретением несёт для покупателя и продавца множество рисков, так как договорённости соблюдаются на основе доверительных отношений. Поэтому такие сделки оформляются между родственниками или хорошо знакомыми.
Документы
Для оформления найма с выкупом требуются следующие бумаги в виде:
- подтверждения личностей, участвующих в сделке,
- согласия супруга на заключение сделки, имеющего печать нотариуса,
- свидетельства о браке,
- кадастрового паспорта и техплана дома,
- свидетельства о том, что право на собственность было зарегистрировано,
- договора на владение жильём,
- сберкнижки или номера расчётных счётов для осуществления выплат,
- оценки стоимости,
- справки из Росреестра о том, что у жилья нет обременений,
- справки из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммуналке.
Полный пакет бумаг может подсказать юрист, который будет проводить оформление соглашения. Возможно, что позже могут потребоваться ещё какие-то бумаги.
Составление соглашения
Документ должен именоваться именно договором об аренде с последующим приобретением.
Если эти документы имеют срок больше года, то могут заключаться в обычной письменной форме, также происходит заключение и договора найма жилья.
Но важно помнить, что документ предполагает последующую передачу права собственности от одной стороны к другой, то есть если в нём имеются содержание элементов соглашения о купле и продаже, то он должен быть зарегистрирован.
Сначала оформление документа происходит в письменной форме, а затем подлежит регистрации вместе с тем, как переходит право собственности от арендодателя к арендатору. Для составления можно использовать и образец.
Следуя всему вышесказанному, в соглашении о найме с последующим приобретением должны быть указаны такие пункты:
- Наиболее полное и строгое описание недвижимости, которая сдаётся в аренду (местоположение, площадь, количество комнат и пр.) Так как жилье позже отойдёт во владение арендатора, необходимо приложение к договору технической документации на дом, и копии документов, устанавливающие права. Наниматель должен быть убеждён, что жилье не заложено, арестовано либо на нём нет других обязательств. Здесь важно понимать, что пока право собственности не будет передано нанимателю, за это время дом может быть отдан под залог либо получить другие обременения, из-за чего наниматель не получит жилье в собственность. В будущем ему потребуется собрать дополнительные бумаги для того, чтобы зарегистрировать переход прав собственности (в виде копий финансово-лицевых счетов, выписки из домовой книги). Ещё одна важная часть договора – это акт приёма-передачи, отражающий то состояние, в котором находится жилье на тот момент, когда его получает наниматель. Этот акт фиксирует момент получения жилья арендатором.
- Момент передачи прав собственности от арендодателя к арендатору. Он может считаться со дня прекращения соглашения (до пяти лет), или до того, как истекло соглашение – момента выплаты всей суммы выкупа. Но сама передача права на собственность должна пройти обязательную регистрацию. Подписанное соглашение об аренде с последующей покупкой не даёт прав на владение собственностью нанимателю.
- Стоимость выкупа и жилья. Без этого пункта соглашение считается недействительным. На цену могут иметь влияние инвентаризационная оценка или данные независимой оценки. Расчёт финансового показателя производится суммированием стоимости на рынке и возможных убытков, к ним относятся ущерб и материальная выгода, которая упущена по результатам сделки.
- Срок заключения соглашения. Обычно он не превышает пяти лет.
- Сроки и порядок выплат. Также является одним из важных пунктов соглашения. Стороны должны договориться о том, как будет проходить изменение оплаты, если цены на жилье будут меняться – ведь соглашение о найме с последующей покупкой оформляется на длительное время. Если стороны раньше не обговаривали это положение, то позже они могут провести процедуру составления договора об индексации либо разрешить этот спор с помощью суда. Ещё осуществление всех выплат лучше производить в отделениях банковской организации (счета для платежей указаны в соглашении), чтобы они были документально зафиксированы.
- Порядок найма жилья. Так как этот документ является договором о найме жилья, то он должен иметь пункты о порядке найма: оплата коммуналки, капитальный и текущий ремонты и прочие по усмотрению сторон, то есть в договор о найме жилья, сторонами могут быть включены любые пункты по соглашению.
- Пункты про ответственность сторон, которые уклоняются от того, чтобы зарегистрировать право на собственность. На финальной стадии этой сделки данное право переходит от арендодателя к арендатору. После того как прошло некоторое время с того момента, как было заключено соглашение с последующей покупкой, одна из сторон может не допустить, чтобы сделка завершилась, дав отказ. Поэтому необходима разработка и включение пунктов в соглашение об ответственности в такой ситуации.
Оказать помощь в составлении договора поможет юрист, к нему можно прийти с образцом соглашения.
Загрузка…
Источник: https://domosite.ru/arenda/arenda-doma-ili-kvartiryi-s-posleduyushhim-vyikupom
Аренда квартир в Балашихе
Сменить регион
Сейчас вы смотрите объявления региона . Вы всегда можете изменить регион поиска.
2-комн. кв.
Карла Маркса ул, 4
Сдаётся однокомнатная квартира. Недавно сделали капитальный ремонт. квартиру ещё никому не…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Карла Маркса ул, 15
Сдаётся просторная однокомнатная квартира с хорошим ремонтом. Вокруг дома есть площадки для…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Флерова ул, 4А
Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира полностью обустроена для полноценного…
15 000 руб.
Балашиха
Студия
Орджоникидзе ул, 5
Сдаётся просторная студия на длительный срок. С мебелью и техникой. Готовы рассмотреть иностранцев…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Ленина пр-кт, 80
Сдам квартиру с евроремонтом на долгий срок, в квартире есть все необходимое для жизни (мебель…
12 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Некрасова ул, 7
Сдается на длительный срок однокомнатная квартра. Чистая, уютная по домашнему, теплая, ухоженная…15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Октябрьская ул, 8
Сдается однокомнатная квартира на длительный срок, с необходимой мебелью, техникой. В квартире…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Заречная ул, 15
Сдам квартиру на продолжительный срок. Есть вся необходимая техника и мебель для комфортного…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Текстильщиков ул, 1
Сдается однокомнатная квартира на длительный срок, с необходимой мебелью, техникой. В квартире…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Карбышева ул, 5
Сдам квартиру на продолжительный срок. Есть вся необходимая техника и мебель для комфортного…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Первомайский проезд, 1
Сдается однокомнатная квартира на длительный срок, с необходимой мебелью, техникой. В квартире…
15 000 руб.
Балашиха
2-комн. кв.
Калинина ул, 24
Новый современный район. Квартира сдается впервые. Отличное предложение – шикарная светлая…
Новокосино
24 000 руб.
Балашиха
Студия
Микрорайон Павлино, 39 А
Сдается мини-студия для одного-двух человек, расположенная в ближайшем к вновь открывшемуся метро…
2 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Курыжова, 30
Солнечная, светлая, уютная студия не оставит Вас равнодушным и Вам обязательно захочется…2 000 руб.
Балашиха
3-комн. кв.
Лесопарковая ул, 12
Отличное предложение. Уютная квартира с современным ремонтом, в кирпичном доме. В квартире…
Новокосино
27 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Реутовская ул, 12
БЕСКОНТАКТНЫЙ ПРОСМОТР СЕГОДНЯ И КАЖДЫЙ ДЕНЬ: вы будете находиться в квартире без сопровождающих…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Советская ул, 21
Сдается однокомнатная укомплектованная квартира. В хорошем состоянии, после ремонта, современная…
16 500 руб.
Балашиха
2-комн. кв.
Пролетарская ул, 4
Сдается 2-х комнатная квартира на длительный срок. Комнаты раздельные, квартира с современным…
17 000 руб.
Балашиха
2-комн. кв.
Ленина пр-кт, 31
Сдается 2-х комнатная квартира на длительный срок. Комнаты раздельные, квартира с современным…
17 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Лесопарковая ул, 12
Отличное предложение. Уютная квартира с современным ремонтом, в кирпичном доме. В квартире…
Новокосино
23 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
, 16
Отличное предложение. Уютная квартира с современным ремонтом. В квартире имеется вся необходимая…
Новокосино
22 000 руб.
Балашиха
2-комн. кв.
Колхозная ул, 8
Сдается двухкомнатная квартира на длительный срок. Квартира в отличном состояние, после ремонта…17 000 руб.
Балашиха
2-комн. кв.
Новая ул, 7
Сдается двухкомнатная квартира на длительный срок. Квартира в отличном состояние, после ремонта…16 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Героев пр-кт, 2
Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира укомплектована мебелью и бытовой…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Советская ул, 2
Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира укомплектована мебелью и бытовой…
15 000 руб.
Балашиха
2-комн. кв.
Саввинское ш, 4к2
Сдается двухкомнатная квартира на длительный срок. Квартира в отличном состояние, после ремонта…16 000 руб.
Балашиха
2-комн. кв.
Пионерская ул, 7А
Сдается двухкомнатная квартира на длительный срок. Квартира в отличном состояние, после ремонта…17 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Октябрьская ул, 21
Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира укомплектована мебелью и бытовой…
15 000 руб.
Балашиха
1-комн. кв.
Советская ул, 2
Сдается однокомнатная квартира на длительный срок. Квартира укомплектована мебелью и бытовой…
15 000 руб.
Балашиха
2-комн. кв.
Маяковского ул, 5 2
Сдам 2х комнатную квартиру. Центр города Железнодорожный. Комнаты раздельные. В квартире чисто…
17 000 руб.
Балашиха
Источник: https://irr.ru/real-estate/rent/moskovskaya-obl/balashiha-gorod/
Aренда московская область последующим выкупом
X
Сортировать по РелевантностиДате (новые)Дате (старые)Цене (дороже)Цене (дешевле)руб / м² (дороже)руб / м² (дешевле)
Город
- Дмитровский район 1
- Клинский район 1
- Некрасовский район 1
- Протвино 1
Регион
- Московская область 3
- Ярославская область 1
Цена
Минимум 5 000 руб.15 000 руб.30 000 руб.45 000 руб.60 000 руб.80 000 руб.100 000 руб.150 000 руб.
До
Максимум 5 000 руб.15 000 руб.30 000 руб.45 000 руб.60 000 руб.80 000 руб.100 000 руб.150 000 руб.
Комнаты
Ванные комнаты
Площадь
Минимум 30 м²50 м²70 м²100 м²120 м²150 м²200 м²
–
Максимум 30 м²50 м²70 м²100 м²120 м²150 м²200 м²
Тип недвижимости
- Xрущевка
- Апартаменты
- Вторичное жилье
- Гостинка
- Дом
- Квартира
- Лофт
- Пентхаус
- Студия
- Таунхаус
- За последние сутки 0
- За последнюю неделю 0
Аналогичные запросы “aренда московская область последующим выкупом”: ,
- Московскаяобласть, Клинский, Участок 30 соток предлагается по переуступке прав арендатора с последующимвыкупом у собственника (администрация…
- Московскаяобласть, Протвино, Кременковское ш. Евгений. Лот: Отдельностоящее здание под швейное производство в городе Протвино. Расположено в…
- Московскаяобласть, Дмитровский, Ушакова ул. Андрей. Лот: Сдается в аренду с последующимвыкупом производственные, складские и офисные…
- Андрей. Лот: 103-903—- Сдается в аренду с последующимвыкупом производственные, складские и офисные помещения, площадь от 100 мкв. До 6000 м…
Мы нашли эти дома, которые могут заинтересовать вас
- Сдается квартиру с необходимой мебелью и техникой на длительный срок. Сделан качественный ремонт. Сдаю впервые. Посредников не беспокоить
- Сдам квартиру на длительный срокМуравленко 1. Мебель и техника есть. Проведен Wi-Fi и кабельное тв. Ремонт сделан месяц назад.
- Сдается уютная однокомнатная квартира для хороших людей. В наличии вся мебель и техника, а также посуда и кухонные принадлежности. По адресуАэрод
- Сдается квартира в отличном состоянии. Есть мебель и бытовая техника. Квартира сдается на длительный срок. Проведен интернет.
- Сдам квартируСеверный микрорайон, 1. Сдается 1-комнатная квартира, свежий ремонт, проведен интернет, ТВ, есть мебель, на кухне гарнитур, плита, р
- Воронежская область, Борисоглебский г.о. Борисоглебск, Северный микрорайон, 41. Сдается двухкомнатная квартира укомплектованная. Рядом магнит, ма
- Сдется квартира Северный микрорайон 41 в отличном состоянии, фотографии соответствуют, состояние отличное. Аренда от месяца и больше. Коммунальны
- Сдам квартиру на Павловского, 87, сделан ремонт, телевизор, стиральная машинка, холодильник, гладильная доска, сушилка, чайник, микроволновка, ме
- Сдается квартира в идеальном состоянии, после ремонта! Все для проживания имеется (бытовая техника, мебель)! Агентов просьба не беспокоить! Звони
- Сдаётся в аренду на длительный срок просторная и светлая квартира по улице Аэродромная на 4 этаже 5-ти этажного дома. Недавно сделан косметически
- Сдам квартируВосточный микрорайон, 20. Сдается полностью укомплектованная квартира, с развитой инфраструктурой района. Имеется вся мебель для про
- УлицаАэродромная, 5Б Сдам квартиру. В хорошем состоянии, после косметического ремонта. Благоустроенная. Имеется все необходимое (мебель, быт. Тех
- Сдается нормальная квартира для нормальных адекватных людей. Работающих на постоянной работе, способных каждый месяц оплачивать квартплату. В ква
- Сдается на длительный срок квартира наЧкалова, 28А после хорошего евроремонта. Фотографии полностью соотвествуют действительности. В самой комнат
- Сдаётся квартира на длительный срок в хорошем доме. Срочно! Сдается по улице Северный микрорайон, 47. После косметического ремонта. Имеется вся н
- Мебель, бытовая техника, посуда – все есть. Борисоглебск Северный микрорайон, 34. Сделан ремонт. По оплате: 8500, коммунальные услуги (свет и вод
- Сдам квартиру. В хорошем состоянии, после косметического ремонта. Имеется все необходимое мебель, быт. Техника для комфортного проживания. Кварти
- В Борисоглебске на длительный срок сдается квартира. Квартира светлая, уютная. Есть всё необходимое для комфортного, долгосрочного проживания. Хо
- На длительный период в Борисоглебске сдается двухкомнатная квартира с мебелью, из бытовой техники есть все необходимое. Холодильник, стиральная м
- Сдам квартиру после ремонта в Северном микрорайоне 39. Квартира сдается с мебелью и бытовой техникой на длительный срок. Рассмотрим на проживание
X
Управление моими оповещениями
Источник: https://ru.trovit.com/nedvizhimost/a%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0-%D0%BC%D0%BE%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F-%D0%BE%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%BF%D0%BE%D1%81%D0%BB%D0%B5%D0%B4%D1%83%D1%8E%D1%89%D0%B8%D0%BC-%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BE%D0%BC
Срочный выкуп квартиры: как работают такие сервисы
На российском рынке работают различные сервисы по срочному выкупу жилья. Такие услуги оказывают в некоторых риелторских и девелоперских компаниях. А на Западе это уже целая индустрия, такие компании называют ibuyers
Pormezz/shutterstock
На столичном рынке недвижимости есть компании, которые готовы в срочном порядке выкупить недвижимость у физических или юридических лиц с целью дальнейшей перепродажи. Такие схемы, по аналогии с популярным на авторынке трейд-ином или срочным выкупом авто, распространяются и на рынке новостроек.
Рассказываем, как работает схема быстрого выкупа жилья, кто оказывает такие услуги, кто ими пользуется и сколько это стоит.
Эксперты в этой статье
- Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»
- Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет Недвижимость»
- Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»
Обычно собственники прибегают к быстрому выкупу в силу определенных жизненных обстоятельств — например, им нужно рассчитаться с долгами, получить крупную сумму для решения проблем со здоровьем, они собираются в ближайшем времени переехать жить в другой город или вообще за границу и т. п., поясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. Также к таким услугам прибегают, когда нужно поменяться прямо сейчас, нет сил больше ждать либо нашли интересный вариант для покупки и боятся его упустить, добавляет руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимость» Елена Мищенко.
Главный плюс такой услуги — оперативное получение средств за продажу недвижимости, а минус — потеря части средств от продажи квартиры.
Сегодня на рынке вторичного жилья Москвы, по оценке «Инкома», средний срок реализации квартиры составляет 73 дня, а некоторые лоты задерживаются в продаже и дольше.
В некоторых ситуациях для ускорения процесса купли-продажи собственники соглашаются поступиться какой-то частью средств от стоимости квартиры, но доля таких сделок на рынке невелика, отмечают риелторы.
Сколько стоит срочный выкуп жилья
При быстром выкупе агентство недвижимости приобретает у продавца его квартиру. Причем по цене ниже рыночной — дисконт в среднем составляет от 10% до 20% от реальной стоимости, отмечают риелторы.
«Процент от сделки бывает чуть меньше или чуть больше в зависимости от ликвидности недвижимости, локации и затоваренности рынка.
Допустим, если квартира находится в районе массовой застройки, то собственнику придется существеннее опуститься по цене.
То же самое, если окна квартиры выходят на козырек подъезда, жилплощадь расположена на первом или последнем этаже, недавно подарена или унаследована», — поясняет Елена Мищенко.
Следует учесть, что в рамках схемы трейд-ин оплачиваются услуги агентства по продаже вторичного жилья. «На столичном рынке недвижимости их стоимость начинается от 150 тыс. руб., а в среднем составляет порядка 2% от цены объекта.Помимо этого, дополнительные расходы могут включать платную фиксацию цены на новостройку на время продажи старого жилья.
Обычно речь идет о 0,5–1% в месяц, однако в большинстве случаев данная услуга входит в стоимость квартиры», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В США каждый десятый дом продается «в один клик». Покупателями вторичного жилья часто становятся ibuyers-сервисы, такие как Opendoor и Offerpad, массово скупающие недвижимость с целью дальнейшей перепродажи.
Продажа жилья через ibuyers — один из самых быстрых и выгодных способов получения денег с минимальными рисками.
Поэтому услуги таких высокотехнологичных сервисов, как Opendoor, пользуются все большей популярностью среди американцев.
Технология срочного выкупа домов в Opendoor довольно проста и безопасна — продавцу достаточно заполнить заявку на сайте, получить оценку и в случае согласия на продажу по установленной цене (в среднем дисконт составляет 6–12% от рыночной цены дома) подписать договор на переход права собственности. Как правило, весь процесс занимает несколько дней, а средняя стоимость сделки не превышает $250 тыс.
Кто оказывает услуги по срочному выкупу квартир в России
Российский рынок сервисов по быстрому выкупу квартир — ibuyers — только начинает развиваться. Раньше такие услуги часто оказывали либо сомнительные конторы, либо, наоборот, — только крупнейшие агентства недвижимости. Реальными ресурсами для оказания такой услуги обладает лишь несколько наиболее крупных агентств недвижимости столицы, считает Куликов.
На перепродаже вторичного жилья зарабатывает сервис недвижимости Beri.ru, основанный в 2017 году, который работает по модели американских ibuyers. Сервис помогает подготовить все необходимые документы для продажи квартиры и выйти на сделку в течение трех дней.
Компания приобретает готовые квартиры в Москве и Московской области на собственные средства с дисконтом 7–10% от рыночной стоимости. «Бизнес Beri.ru основан на быстром обороте средств, поэтому средний размер сделки не превышает 8 млн руб.
После того как в квартире сделана предпродажная подготовка, ее выставляют на рынок.Сервисы срочного выкупа предлагают также агентства недвижимости «Инком», «Миэль», «Бест-Недвижимость», МГСН и другие.
Кроме специализированных компаний, выкупом квартир в Москве начали активно интересоваться и девелоперы, которые оказывают такие услуги в рамках схемы трейд-ин — обмен старой квартиры на новую.
Например, в 2019 году сервис по выкупу квартир, в том числе по схеме трейд-ин, запустил ГК «ПИК», создав «ПИК Брокер». Средний срок выкупа — десять дней, размер дисконта — 10% и выше в зависимости от состояния недвижимости.
Компания готова приобретать жилье с обременениями в виде ипотеки и материнского капитала, с долгами по ЖКХ и с несколькими собственниками. Затем «ПИК-Брокер» делает косметический ремонт и продает квартиру.
Услуга трейд-ин необязательна для продавцов, но если он хочет приобрести новое жилье, то по схеме взаимозачета предоставляется скидка до 3% на новостройки, которые возводит компания.
В рамках программы трейд-ин девелопер «Инград» предлагает несколько вариантов выкупа: зачет стоимости старой квартиры при приобретении новой; выкуп квартиры с дисконтом (или без), возможность продавцу проживать в своей бывшей квартире безвозмездно до получения ключей по новостройке или оплата аренды по рыночной или заниженной ставке.
Подобный же сервис есть у девелоперской группы «Самолет». Компания запустила его в 2019 году совместно с риелторской компаний «Этажи». Сделка с продавцом закрывается за три дня благодаря технологиям искусственного интеллекта и алгоритмам дистанционной оценки объектов.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Одним из основных способов приобретения жилья в новостройках на столичном рынке недвижимости является трейд-ин. Услугу трейд-ин оказывают, в частности, агентства недвижимости, а срок заключения альтернативной сделки составляет в среднем порядка трех месяцев.
На сегодняшний день доля трейд-ин на столичном рынке составляет порядка 20–25% в общем объеме сделок. Еще три года назад этот показатель был ниже — примерно 15–20%. На фоне кризисных явлений схема трейд-ин широко востребована на рынке, в основном в массовом сегменте.
Это удобный инструмент решения жилищного вопроса для покупателей с ограниченным бюджетом, которые не могут накопить на новостройку с нуля.Кроме того, такой способ покупки можно комбинировать с получением льготной ипотеки: если средств от продажи старой квартиры недостаточно, покупатель параллельно подает заявку на жилищный кредит.
Весной этого года риелторы отмечали рост спроса на услугу по выкупу квартир. За первый квартал число обращений к риелторам выросло на 15%.
В аналогичный период прошлого года данный показатель не превышал 5% из общего количества обращений.
Падение спроса заставляет собственников идти на крайние меры и продавать жилье через услугу по выкупу квартир с дисконтом в 15–20% от рыночной стоимости объекта, отмечали риелторы.
Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f44f16a9a794756b2b05a95
Аренда жилья с последующим выкупом и ипотека
Ипотека сегодня сделала жилье доступным для разных слоев населения.
Возможность взятия целевого кредита, а затем постепенного его погашения в течение ряда привлекают молодые семьи и людей, чей достаток не позволяет сразу купить недвижимость.
Однако помимо ипотеки, на рынке недвижимости, существуют и иные виды сравнительно доступного жилья, и это очень хорошо, так дает возможность сравнения и выбора. Одна из альтернатив ипотеке – аренда жилья с выкупом.
Аренда с выкупом: интересы покупателя и арендодателя
Аренда жилья с выкупом – такая сделка на рынке известна давно, и суть ее в следующем:
Покупатель по договору с продавцом арендует жилое помещение, а когда срок аренды истекает, выкупает его у собственника. Фактически, это покупка в рассрочку и аренда одновременно.
Аренда с выкупом для покупателя
Чем привлекательна такая операция для покупателя?
- Он может ее осуществлять без начального взноса, что невозможно в большинстве случаев в обычной ипотеке, если только она не проходит по программам социальной государственной поддержки или ипотечного страхования.
- Для оформления аренды с последующим выкупом не нужны, в отличие от ипотеки, документы об официальном трудоустройстве и справка о ежемесячных доходах:
- Как известно, условие выдачи ипотечного кредита гласит, что платы по погашению кредита и ежемесячных банковских процентов в сумме не должны быть выше 45 % (а в иных случаях и 33 %) общего месячного дохода заемщика.
- Плохая кредитная история не препятствует заключению договора об аренде с выкупом, в то время как помещение человека в «черный» банковский список лишает его возможности взять повторный ипотечный кредит.
- Аренда с выкупом предусматривает досрочное погашение всей стоимости недвижимости без штрафных начислений.
- Съемщик и будущий владелец жилища в одном лице имеет право прописать на жилой площади всех членов семьи – такую возможность ипотечный кредитный договор не предусматривает.
Интересы арендодателя в аренде с выкупом
Выгодна ли самому арендодателю аренда жилья с выкупом? И да, и нет.
- Да, если у арендодателя много свободной жилой площади, и он зарабатывает именно на сдаче квадратных метров в аренду, то есть является жилищным инвестором.
- Да, если жилье неликвидно, слишком дорого, находится в невыгодном в транспортном отношении районе, а на рынке жилья устойчивое падение цен и малый спрос – во всех этих случаях продажа недвижимости иным способом, кроме как в рассрочку, невозможна.
- Нет, если собственник заинтересован в быстрой продаже и вложении средств в другую недвижимость, бизнес или просто в освобождении денежных средств, например, при переезде в другой город, оплате долга и других ситуациях.
Особенности договора об аренде с выкупом
Право аренды жилья с выкупом в будущем содержится в Гражданском Кодексе.
Арендный договор с выкупом отличается от обычного тем, что в нем должно быть прописано право приобретения арендованного имущества съемщиком до истечения арендного срока либо в момент истечения при внесении съемщиком суммы, указанной в договоре.
Договор на аренду с выкупом должен быть оформлен по всем правилам предварительного договора о покупке-продаже — размытые формулировки о том, что в будущем арендатор может стать собственником юридической силы не имеют:
По такому договору как собственник может найти нового, более выгодного покупателя, так и арендатор вправе отказаться от выкупа.
Договор на аренду с выкупом должен содержать четкие формулировки о сроках аренды и размере выплаты стоимости жилья.Собственник и покупатель сами договариваются о способах оплаты аренды и стоимости жилья:
- аренду и рассрочку платежа можно производить отдельно и с разной периодичностью (например, ежемесячно оплачивается аренда, а один раз в квартал или год арендатор вносит часть суммы от выкупа);
- расчет за выкуп может входить в арендную плату.
Какой бы не была форма расчета, главное условие договора – указание точной суммы выкупа.
Когда выкупная цена за недвижимость выплачена полностью, оплата аренды прекращается.
Право собственности переходит к арендатору только после его регистрации в Единой Государственной Регистрационной Палате (ЕГРП).
Проект о межрегиональной жилищной корпорации
Спад продаж и спроса на дорогое жилье привел к возрастающей популярности продаж в рассрочку. На этой почве возникли инвестиционные компании, выкупающие квартиры эконом-класса и сдающие их в аренду с последующим выкупом. Так, к примеру, и появился проект Межрегиональная жилищная корпорация.
В замыслах проекта:
- Рассрочка выкупа на 15 лет (больший срок приводит к слишком большой итоговой стоимости жилья).
- Возможность для граждан самостоятельного поиска квартиры с последующим оформлением договора покупки-продажи с отсрочкой платежа.
- Деление ежемесячного платежа на две доли, в одну из которых входит арендная плата, в другую – отчисления в счет выкупа.
- Наличие всех льгот для покупателей, перечисленных выше, касаемо первоначального взноса, плохой кредитной истории и т.д.
Реализации инвестиционного проекта мешают следующие дискуссионные пункты:
- Выбрать квартиру самостоятельно клиенту будет дозволено из фонда уже выкупленного компанией жилья или любую с последующим откупом ее МЖРК и заключением договора?
- Будут ли в рассрочку входить проценты?
- По каким правилам будет производиться арендная плата, и останется ли она неизменной весь срок аренды?
- Будет ли входить в арендную плату коммунальные услуги?
Подобные вопросы тормозят выработку единых условий аренды с выкупом для инвестиционного проекта.
Аренда жилья с выкупом или ипотека?
Несмотря на ряд преимуществ для малоимущего безработного населения, запятнавшего свою кредитную историю, у аренды с выкупом есть серьезные недостатки:
- Вступление в права собственника возможны только после внесения последнего платежа в счет выкупной стоимости.
- Считается, что аренда жилья с выкупом в сумме обходится на пять – десять процентов дороже, чем ипотека.
Проверим так ли это, воспользовавшись ипотечным калькулятором Сбербанка и МРЖК.
Пример расчета стоимости ипотеки и аренды с выкупом
В качестве примера:
- квартира стоимостью 2 000 000 руб;
- первоначальный взнос – 10 % (200 000 руб.);
- кредит – 1 800 000 руб.;
- срок кредита (рассрочки) – 15 лет (180 мес);
- 16 % годовых (на сегодня такой процент – предел мечтаний для заемщиков);
- вид платежей – аннуитетный.
На ипотечном калькуляторе получаются следующие цифры:
- ежемесячные платежи – 26 436 руб;
- переплата по процентам — 2 958 590 руб. (164 %);
- общая сумма платежа — 4 758 590 руб.
Стоимость ипотечной квартиры с учетом начального взноса – 4 958 590 руб.
На калькуляторе МЖРК квартира стоимостью 2 000 000 руб. с нулевым взносом:
ежемесячные платежи – 31 267 руб., из которых:
- 14 445 руб. идут в счет выкупа жилья;
- 16 823 руб. – плата за рассрочку (аренду).
Подведем итоги:
- Ежемесячные выплаты в счет выкупа при аренде получились действительно больше на 4830 руб, чем при ипотеке:
- здесь привилегия ипотеки кажущаяся, так как меньшие выплаты в месяц получаются из-за частичного погашения стоимости заемщиком в виде начального взноса.
- Переплаты сверх стоимости жилья:
- Плата за аренду: 16 823 х 180 = 3 028 140 руб.
- Переплата за проценты за банковские проценты в ипотеке — 2 958 590 руб.
То есть обе суммы практически одинаковы.
Уже хотелось закричать «ура» — вот она, мол, альтернатива ипотеке. Однако при проверке общих выплат в счет выкупа выяснилось, что они составляют:
31 267 х 180 = 5 628 060 руб.
А это примерно на 600 000 руб. больше той суммы, что должна была быть с учетом одной лишь аренды. Видимо это и есть тот самый процент за рассрочку платежей, о котором все никак не договорятся в проекте инвестиций в эконом-жилье?
Итак, ключевая цифра – во сколько обойдется квартира стоимостью 2 млн руб. с арендой и выкупом в рассрочку на 15 лет по договору с МРЖК — это 5 628 060 руб.
Стоимость аренды с выкупом получилась на 669 470 руб. или на 13.5 % процентов больше стоимости аналогичной квартиры, приобретенной в ипотеку.
Однако эта разница образовалась только из-за процентов, негласно насчитанных компанией, сдающих жилье с последующим выкупом.
Аренда с выкупом недвижимости у частного лица может быть равноценна по свои затратам ипотеке – все зависит от договора между арендатором и продавцом:
- он может сдать жилую площадь в аренду по минимальной цене;
- проценты за выкуп в рассрочку как правило частные лица не начисляют, либо они входят в ту цену выкупа, которая указывается в договоре;
- если квартира неликвидна и не продается, то уступки продавца могут быть очень значительны.
: Аренда жилья с выкупом
(3 3,67 из 5)
Загрузка…
Источник: https://moezhile.ru/vidi/arenda-zhilya-s-vykupom.html